保利地產(chǎn)的“違建門”再一次讓開發(fā)商擅改規(guī)劃的行徑面臨拷問。
日前，有媒體披露，保利地產(chǎn)在廣州金沙洲將二類居住用地改建低密度住宅，并且在未獲得施工證的情況下提前搶建，最終經(jīng)由小額罰款即獲得規(guī)劃部門的“準(zhǔn)生證”。
這場典型的“違建”事件，將保利地產(chǎn)這家央企推向風(fēng)口浪尖。但事實(shí)上，類似的事情并非第一次上演，在違約成本極低的情況下，開發(fā)商的頂風(fēng)作案并不足奇。保利地產(chǎn)的“違建門”，僅僅只是開發(fā)商擅改樓盤規(guī)劃的一個(gè)縮影。
“西海岸”違建始末
資料顯示，在廣州金沙洲，保利地產(chǎn)先后多次拍下了多宗地，而西海岸便是由其中編號為04、05的地塊聯(lián)合開發(fā)的，兩地塊總建筑面積約為12萬平方米。
保利西海岸毗鄰珠江，由一些高層住宅和低層聯(lián)排別墅組成。但該項(xiàng)目卻因?yàn)樯嫦舆`建而多次受到城管的停工敦促。
事件最早暴露于今年7月。當(dāng)時(shí)，廣州市城管部門的一則公開通報(bào)稱，保利西海岸正在建設(shè)的85棟“別墅”全都是在“未取得規(guī)劃報(bào)建許可”的情況下擅自建設(shè)的。廣州城管提供的消息顯示，該項(xiàng)目2010年3月開始建設(shè)，其中有90幢別墅的主體建筑在7月初已經(jīng)基本完工。
對于“違建”的定義，保利地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為“表述有誤”，因?yàn)楫?dāng)時(shí)該集團(tuán)的報(bào)批文件已經(jīng)遞到了規(guī)劃部門，而且去年底已經(jīng)遞交過一次，只是當(dāng)時(shí)出于政府的原因未能批復(fù)。“頂多只能算是搶建。”該人士說。
對于西海岸項(xiàng)目的違建，廣州市規(guī)劃局于7月中旬認(rèn)定保利西海岸項(xiàng)目這個(gè)“違法建設(shè)”是可以“限期改正”的，為此給予建設(shè)工程造價(jià)5％的罰款，即對這85棟別墅處以建設(shè)工程總造價(jià)約3344萬元的5％的行政處罰，共計(jì)罰款約167萬元，折合每平方米罰款金額為54元。
在接受行政處罰后，7月初停工的保利西海岸項(xiàng)目在7月14日就獲批了修建性詳細(xì)規(guī)劃，7月27日獲批了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站上也顯示，2010年8月17日廣州市規(guī)劃局對部分別墅的建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行了批后公示。
據(jù)了解，按照程序，在規(guī)劃部門進(jìn)行處罰后，城管、建設(shè)部門也會(huì)對這85棟違法別墅建設(shè)進(jìn)行相應(yīng)處置。但在規(guī)劃局已經(jīng)將該項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)補(bǔ)充完備并定性為“限期改正”的情況下，其他部門也只能罰款了之。
擅自改建別墅？
不過，事件卻遠(yuǎn)不是“搶個(gè)時(shí)間差”這么簡單，因?yàn)槲骱０渡嫦訉⒍惥幼∮玫馗慕ǖ兔芏嚷?lián)排別墅，而這早已經(jīng)被國家相關(guān)政策所禁止。
地塊的用地資料顯示，兩塊用地規(guī)劃容積率都為2．8，規(guī)劃用途都為居住用地（R2），也就是通常所說的二類住宅用地，并不屬于別墅用地。其中一塊土地出讓協(xié)議還對住宅用地進(jìn)行了戶型比例限制，明確規(guī)定“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總面積的80％”。
二類居住用地被部分改建為別墅？對此，保利地產(chǎn)內(nèi)部人士稱：按照國家的相關(guān)定義，別墅是獨(dú)門獨(dú)院的，而西海岸全都是三拼六拼的聯(lián)排，屬于低層洋房。而且，在12萬平方米的總建筑面積內(nèi)，90平方米以下的戶型絕對是符合規(guī)定的。
而在業(yè)內(nèi)人士看來，這僅僅只是一個(gè)大家都心照不宣的潛規(guī)則。即拿一部分土地多建幾棟高層建筑，剩余土地建低密度住宅，而且只要不是獨(dú)門獨(dú)戶，報(bào)批上面就可以成功繞開“別墅”的門檻。
如此規(guī)劃一舉兩得，一方面低密度的聯(lián)排別墅可以當(dāng)豪宅賣較高價(jià)錢，另一方面，高層住宅又憑借較好景觀而具備豪宅的基本條件。
事實(shí)上，報(bào)建之時(shí)做類似規(guī)劃處理，早已經(jīng)是開發(fā)商通常使用的方法。今年3月，雅居樂位于廣州科學(xué)城的一宗“天價(jià)”地王，就曾經(jīng)被曝出申請修改規(guī)劃，將住宅樓工程的建筑高度由55米調(diào)整為100米，直接增高了15層。這遭到業(yè)內(nèi)多方質(zhì)疑，雅居樂被指“為了解套或者牟取更大利潤”。
當(dāng)時(shí)，雅居樂方面的解釋是，項(xiàng)目容積率并沒有發(fā)生改變，談不上賺錢，只是增加最高樓宇能夠達(dá)到的高度，總建筑面積也并沒有增加。修改規(guī)則后樓間距加大，以前做5棟樓，現(xiàn)在做4棟，這樣景觀會(huì)更好看。
無獨(dú)有偶，僅僅在去年底到今年初，廣州市內(nèi)“在容積率允許范圍內(nèi)更改規(guī)劃”的案例已經(jīng)不止一兩宗，例如珠江新城內(nèi)的多棟寫字樓，都進(jìn)行過“拔高”處理。
但有業(yè)內(nèi)人士稱，雖然容積率沒有變化，但是項(xiàng)目的性質(zhì)卻發(fā)生了根本改變。政策限制90平方米以下住宅占據(jù)一定比例的初衷，便是希望此舉能夠引導(dǎo)開發(fā)商建普通住宅，遏制其開發(fā)豪宅謀取暴利的動(dòng)機(jī)。但一旦進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，項(xiàng)目由低密度聯(lián)排別墅和高層景觀洋房組成，便能夠輕而易舉開發(fā)為豪宅，與70/90政策的初衷背道而馳。
廣州多位業(yè)內(nèi)人士更指稱，相對于高昂的利潤，開發(fā)商的違約成本太低，直接促使違規(guī)現(xiàn)象屢禁不止。同時(shí)，政府主管部門的監(jiān)管不到位，也縱容了開發(fā)商的違建行為。