新年伊始，恒大地產(chǎn)便啟動(dòng)新一輪融資及促銷計(jì)劃，年內(nèi)沖擊千億野心顯現(xiàn)，而綠城、綠地、保利、中海等房企也有望在繼萬(wàn)科之后，一兩年內(nèi)，達(dá)到千億銷售。
宏觀調(diào)控并沒(méi)有阻擋大型房企的快速增長(zhǎng)，反而促成了行業(yè)的整合并購(gòu)加速，集中度快速提升。2011年，將有更多房企采取合作開(kāi)發(fā)及并購(gòu)的方式，來(lái)達(dá)到業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。
相較于美國(guó)市場(chǎng)，有分析認(rèn)為，目前中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)前十大公司13%的市場(chǎng)占有率，還有很多提升空間，更強(qiáng)大的行業(yè)寡頭或?qū)⒊霈F(xiàn)。
誰(shuí)將成為第二個(gè)千億房企
1月10日早間，恒大地產(chǎn)公布，2010年全年，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額504.2億元，按年增長(zhǎng)66.4%，完成全年400億元銷售目標(biāo)的126%。如果按此增長(zhǎng)速度，則恒大有可能在2011年完成千億銷售。恒大同時(shí)宣布，將發(fā)行一筆以人民幣結(jié)算的優(yōu)先票據(jù)，所得款項(xiàng)用于償還若干現(xiàn)有的境內(nèi)銀行貸款、為現(xiàn)有及新地產(chǎn)項(xiàng)目融資以及一般企業(yè)用途。這被市場(chǎng)分析人士認(rèn)為是在為擴(kuò)張融資。在2010年12月業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞曾透露，要在兩年之內(nèi)完成千億銷售，而恒大主席許家印暗示，2011年有可能完成這個(gè)目標(biāo)。
另一家有望沖擊千億的公司是綠城。2010年全年，綠城累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額568億元，同比僅增長(zhǎng)7%，落后于主流房企平均增長(zhǎng)水平。
雖然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力，但綠城在2010年確立的商業(yè)代建戰(zhàn)略，將快速實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。綠城中國(guó)(9.7,-0.04,-0.41%,經(jīng)濟(jì)通實(shí)時(shí)行情)總裁壽柏年表示，與綠城原有拿地—開(kāi)發(fā)—銷售的盈利模式相比，綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，并將成為綠城新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。依托代建模式的發(fā)展，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平表示，千億目標(biāo)兩年就能達(dá)到。
中房信?克而瑞分析師崔琳認(rèn)為，對(duì)房企的第一梯隊(duì)而言，在萬(wàn)科率先踏入千億俱樂(lè)部之后，保利地產(chǎn)、中海外、恒大地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、綠城中國(guó)等房企也將緊隨其后，成為千億企業(yè)的潛力備選。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2011年，或?qū)⒂腥f(wàn)科之外的兩三家房企躋身千億俱樂(lè)部。
行業(yè)發(fā)展路徑分化
千億版圖之爭(zhēng)背后，是部分大型房企在調(diào)控中的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提速。剛剛過(guò)去的一年，隨著大型房企銷售業(yè)績(jī)的大幅提升，房地產(chǎn)行業(yè)集中度也再度上升。
2010年，在排名前20的房企中，以恒大、碧桂園(3.01,-0.01,-0.33%,經(jīng)濟(jì)通實(shí)時(shí)行情)等為代表，扎根二、三線城市，以區(qū)域深耕為主要特點(diǎn)的企業(yè)銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出；而萬(wàn)科、中海等在鞏固一、二線城市獲取利潤(rùn)的同時(shí)，也紛紛加緊布局三四線城市以平衡一線城市銷售壓力，促成了全年業(yè)績(jī)的規(guī)模性增長(zhǎng)。
《2010年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》報(bào)告顯示，銷售金額TOP10企業(yè)的合計(jì)銷售金額為5319億元，較2009年上漲48%。前十家房企銷售額占全國(guó)比重提升4個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到13%。在八大重點(diǎn)城市銷售金額中，TOP10企業(yè)的市場(chǎng)占有率也普遍在40%以上。
但就萬(wàn)科、保利等全國(guó)化布局的公司而言，行業(yè)集中度仍很低，保利地產(chǎn)有關(guān)人士介紹，2010年保利全國(guó)市場(chǎng)占有率為2%，萬(wàn)科也不到5%。
“按照中國(guó)近年來(lái)市場(chǎng)銷售21%的復(fù)合增長(zhǎng)率，可以預(yù)期，第一陣營(yíng)企業(yè)均有望在2-3年內(nèi)躍居千億企業(yè)行列，”崔琳稱，屆時(shí)超大型企業(yè)的市場(chǎng)占有率將進(jìn)一步提升，體現(xiàn)在融資、品牌影響力以及產(chǎn)品力等方面，更多更為強(qiáng)大的行業(yè)寡頭或?qū)⒊霈F(xiàn)。
美國(guó)前十大房企集中度由上世紀(jì)90年代的10%發(fā)展至如今的30%，以此來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的集中度仍有相當(dāng)大的提升。從資本集中度來(lái)看，上市房企在融資、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等方面將繼續(xù)表現(xiàn)出較大的優(yōu)勢(shì)。
而在上述大背景下，房企未來(lái)發(fā)展路徑也將出現(xiàn)分化。對(duì)中型企業(yè)而言，在“專業(yè)”細(xì)分市場(chǎng)上深耕獲利和“全面均衡”發(fā)展，將成為未來(lái)的兩大方向；而對(duì)于小型企業(yè)而言，則面臨出局的危險(xiǎn)。