盡管寫入中共十八大報告的“新型城鎮化”道路將如何實施尚無定論，但向來對政策十分敏感的中國房地產商，都已經將其視作了中國城市發展和建設的新一輪戰略機遇期。
記者了解到，包括萬科、恒大等在內的中國房地產行業一線大型企業，都已經著手研究甚至嘗試配合城鎮化的企業戰略，綠城則已經開始具體考慮通過已有的業務增長迅速的代建業務平臺，在新型“城鎮化”發展路徑中占據先發優勢。
對于“久經調控”的中國房地產企業而言，“城市化”與“城鎮化”的一字之差，似乎意味著一個范圍更廣的市場。而新型城鎮化發展模式下，大量非傳統意義上的中心城市城鎮化過程所釋放出的改善居住條件的需求，則被認定為房地產行業新的增長點所在。
針對性嘗試
“集團負責戰略投資的部門，正在研究和分析新型城鎮化道路，將能給我們的業務帶來怎樣的新空間。”恒大地產一位不愿具名的高管向《經濟參考報》記者表示，他還透露，研究分析的重點在新型城鎮化可以創造出多大的住房需求。
在此之前，恒大地產依靠在二三線城市，甚至是縣級城市的大規模開發布局，在開發面積和成交面積上，已經趕超萬科成為“全國第一”。他們現在關心的是，已經寫入十八大報告的“新型城鎮化”，是否能給他們帶來跨越式發展的空間和可能。
“我們也很關心城鎮化的問題。”綠城建設執行總裁許峰告訴記者。綠城建設是綠城集團旗下以房地產項目代建業務為核心的企業平臺，于2010年正式成立。與一般投資拿地開發的房企不同，綠城建設通過輸出品牌，派駐專業的開發團隊，承擔開發全程任務，與項目業主方進行合作，而后收取一定比例的管理費用。截至2012年10月，綠城建設在全國已經簽約72個代建項目。
正是基于這樣的業務結構，許峰對于“城鎮化”發展路徑帶給綠城建設的市場機會擁有很強的信心。他向記者表示，目前已經開始研究對本企業產品線進行適當的調整，制定有針對性的策略，以保持和鞏固在這一領域的自身優勢。
這并非是恒大和綠城建設兩家企業的“超前思考”。記者了解到，包括萬科、首創置業、北大資源集團等房地產開發企業，都已經在切實進行相關研究工作，并已開始考慮依據“城鎮化”調整自身的開發模式、業務布局和產品線。
“占領”新需求
國家統計局2012年一季度的數據顯示，中國城市人口占總人口比例為51.27%，首次突破“50%大關”，而在改革開放啟動的1978年，這個比例僅有不到17%。正是與飛速增長的城市人口比例伴生，中國的房地產行業迎來了屬于自己的黃金十年。
“正因如此，中國的房地產開發行業明白城市人口的增長，對于行業、企業整體向前發展的重要意義。”華高萊斯地產顧問總經理李忠表示，而在北京、上海、廣州、深圳為代表的一批特大型城市人口與資源矛盾不斷突出，城市人口增長開始觸碰天花板之時，“散點發展”的城鎮化，將帶來繼續增長的城鎮人口和連帶的住房改善需求。
在全國人大財經委員會副主任委員尹中卿看來，中國當前城市化雖然取得了一定的成績，但是，最為凸顯的問題，就是人口的城市化遠遠落后于土地的城市化——“在城市建成區面積不斷擴大的同時，由于在戶籍、社會保障、公共服務均等化等方面的原因，原有土地上的居民，沒有變成穩定的新增城市人口。”
他認為，十八大提出的“新型城鎮化”路徑，將解決這一問題——通過戶籍、社保、公共服務等領域的改革，并通過均衡發展“城鎮”，將保證城市人口的增加，形成新的市場消費能力，實現發展的可持續性。
“從開發企業的角度而言，城市化和城鎮化雖然只有一字之差，但是，卻意味著巨大的新市場空間。”綠城建設執行總裁許峰向記者表示，“原有的公共資源向大型、特大型城市配給的模式，已經導致這些城市的公共資源承載能力出現問題，而‘城鎮化’則把更多的公共資源更為均衡地配置到原有的中小城市，無論是城市建設還是住房改善的需求，對于我們而言，都是巨大的市場契機。”許峰說。
代建“先發優勢”
實際上，對于房地產開發企業而言，告別特大城市發展模式的“城鎮化”并不陌生。比如，綠城建設目前總計正在進行代建開發的72個項目當中，有54個位于除北京、上海、廣州、深圳、杭州以外的“非傳統中心城市”。萬科、恒大也已經在二、三線城市開始逐步擴大自身的布局覆蓋。
當幾乎所有的房地產開發企業均已經認定，城鎮化將成為未來趨勢之時，通過怎樣的方式在這一領域占據先發優勢，就成為了無法回避的命題。
許峰告訴記者，從他目前在企業實際運營過程中積累的經驗來看，綠城建設的代建模式，是在這一領域內快速擴大市場規模，更快、更有效改善城市面貌，提升居住品質的一種有效手段。
“如果是投資買地開發，相對來說決策周期比較長、制約因素比較多、資金需求大，想造更多好房子的理想之路比較漫長。而如果是在代建模式之下，當地的業主方熟悉當地市場情況，綠城建設擁有品質、品牌、管理、營銷等優勢，也更能提升城市品位，創造城市美麗。”許峰說。
綠城建設市場規模的迅速擴張佐證了許峰的上述判斷。記者了解到，截至2012年10月，綠城建設合作代建已進入全國45個一二三線城市，開發面積已經超過1600萬平方米。
前述恒大地產高管告訴記者，一些中小城鎮在經濟迅速發展之后，對住房改善需求極大，但是缺乏的是有影響力的品牌和較高水平的產品。恒大之所以能在大量二三線城市取得較好的銷售業績，主要是基于這一需求。
盡管采用代建的模式，與恒大有所不同，但是綠城品牌、工程管理、建材采購、營銷管理等方面擁有的優勢，對于當地資本有很大的吸引力。“綠城集團連續九年榮獲中國房地產開發企業品牌價值、綜合實力全國前十名，連續兩年喜獲中國城市居民居住滿意度綜合第一和工程質量、規劃設計、銷售服務、物業服務、業主忠誠度、企業形象等六個單項第一”，“另外，由于共享綠城電子商務建材采購平臺，我們在建材采購一項上，就能合理優化成本結構，獲得更大的競爭優勢，最終實現合作的共贏、多贏。”許峰說，在營銷、工程質量管理方面，亦是如此。
“抓住歷史機遇，加快企業創新轉型，使公司成長、發展迅速再上一個臺階。”在談到城鎮化是否給綠城建設帶來的新的發展機遇時，許峰表示。而替代城市化的城鎮化是否能改善更廣大居民的居住生活，改變現有房地產行業的格局，仍需要時間檢驗，畢竟一切才剛剛開始。