國家統計局日前發布4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，整體來看，房價漲幅環比開始放緩，環比上漲的城市個數也有所減少。自3月底“國五條”實施以來，調控政策正在逐步發揮作用。4月份，典型房企的銷售業績環比減少，全國的樓市成交量也處下行狀態。接受《經濟參考報》記者采訪的專家分析認為，盡管4月份房價漲勢放緩，但市場對房價的上漲預期并未解除。
價格 房價漲勢見緩
國家統計局公布的數據顯示，在新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況上，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有1個，上漲的城市有67個。環比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.1%；與去年同月相比，70個大中城市中價格下降的城市有2個，上漲的城市有68個。4月份同比價格上漲的城市中，最高漲幅為13.7%，漲幅比3月份回落的城市有1個。
二手住宅價格變動情況方面，與上月相比，70個大中城市中價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個。環比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.0%；70個大中城市中，價格同比下降的城市有6個，上漲的城市有64個，最高漲幅為10.9%，漲幅比3月份回落的有1個城市。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，整體而言，“4月份房價漲勢見緩”。一方面，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數保持基本穩定。新建商品住宅價格環比上漲的城市個數比3月份減少了1個，環比下降的城市個數比3月份增加了1個。
“另一方面，多數城市房價環比漲幅明顯縮小”。劉建偉分析指出，在67個新建商品住宅價格環比上漲的城市中，漲幅比3月份縮小的城市有36個，最高漲幅從3月份的3.2%回落到2.1%；北京、上海、廣州、深圳等一線城市的新建商品住宅價格環比漲幅分別比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1.0個百分點。在66個二手住宅價格環比上漲的城市中，漲幅比3月份縮小的城市有33個，最高漲幅從3月份的3.1%回落到2.0%。
劉建偉進一步指出，至于4月份新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數比3月略有增加，“主要原因是由于去年4月份超過60%的城市房價環比下降，以致今年4月同比指數的對比基數相對低一些造成的”。
中指院在月初發布的4月份房地產市場“百城價格指數”則顯示，4月份全國百城住宅平均價格為10098元/平方米，環比3月上漲1.00%。其中76個城市環比上漲，24個城市環比下跌。不過，4月價格環比下跌的城市個數增加8個，環比上漲的城市則比上月減少8個，其中漲幅在1%(含1%)以上的有40個，較上月減少11個。
交易 整體成交量回落
中指院分析指出，三、四月份以來，北京二套房貸款首付比例提高至七成；北京、廣州全面執行商品房限價指導；蘇、杭公積金門檻提高，貸款額度收緊。在多地“國五條”細則落地實施，整體調控政策繼續從嚴的背景下，市場成交量正在降溫。“從4月份的數據來看，主要城市的新房、二手房成交量顯著下降，住宅均價環比漲幅微幅縮小，價格環比下跌的城市個數略有增加”。
《經濟參考報》記者了解到，在一線城市及部分熱點二線城市，部分開發商正在調整開盤時間和定價策略，如延遲推盤、高開低走、取消精裝修，或用“精裝分拆”降低合同價等。隨著調控政策持續發力，4月份房企的銷售業績和樓市整體成交量有所下行，此前一度“高燒不止”的樓市已經開始降溫。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，根據易居統計數據，4月份10大房企商品房銷售均價為10323元/平方米，環比下降4.6%。“10大房企經營業績呈現了量價齊跌的態勢。同時，在3月銷售均價創13個月歷史新高的基礎上，4月呈現了漲勢趨緩的態勢，印證了樓市降溫的特征”。
中原地產市場研究部提供的一份統計數據顯示，截至日前已經有20家房企公布了4月的銷售業績，這些典型房企在4月銷售業績合計達到了604.23億，但相比3月份的730.05億環比下降了17.2%。
中原地產市場研究部總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，這一數據出現下調的主要原因在于3月底“國五條”的實施，“4月開始整體市場有所回落，全國主要城市成交面積大部分環比下調了15%以上”。
張大偉分析認為，“國五條”在短期內必將抑制房地產市場的需求，從而起到降溫樓市的作用，房價上升的趨勢也將得到抑制，房企開發和拿地的熱情也將減弱。
嚴躍進說，“在4月成交量疲軟的背景下，大型房企受業績壓力的驅動，漲價沖動受到了遏制。當然，從銷售均價的同比值來看，該價格依然偏高。因此，對于4月份漲勢趨緩的態勢不應過于樂觀”。
后市 房價上漲預期尚未解除
劉建偉在解讀4月份房價形勢時指出，“盡管4月份70個大中城市房價上漲勢頭有所緩和，但受前期房價上漲慣性作用的影響，房價上漲的城市個數還比較多，房價上漲預期尚未根本解除，房地產市場調控仍然處在狠抓落實的關鍵時期”。
嚴躍進也告訴記者，4月房企經營業績量價齊跌，是“國五條”政策效力釋放的結果。但是，借助新政而催生樓市降溫，從側面也說明了當前樓市“政策市”氣息濃厚，價格的形成機制有待進一步完善。“大型房企在4月份降價，并不代表未來漲價的可能性消失了，其漲價的動力依然充分”。
他認為，從供求關系來看，供應偏緊、需求上升的內在動力強勁，都使得下調價格的難度增大。此外，大型房企資金面相對寬松，在價格取舍上不會輕易妥協。因此，“在當前大型房企售價漲勢趨緩的背景下，未來樓市調控不僅要為大型房企的定價機制‘貼膏藥’，也要為其‘打疫苗’，從而從根本上遏制未來漲價的勢頭”。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，當前市場上房價上漲預期難以根本改變的一個重要原因在于，“地方政府的政策執行力度出現分化”。“諸如實施20%差額個稅的城市僅北京一個，‘國五條’是一個相對系統的調控政策，部分政策執行缺失勢必影響實施效果”。
“多年的經驗表明，政策調控后最先表現出來的是市場交易量的萎縮，之后才是價格的波動與下調，在供需雙方的觀望之下，目前多城市市場特征體現為成交量下降，價格并未出現實質性變化”。胡景暉指出，雖然2013年房價調控形勢嚴峻，但政策的實施重點還是要力促供應、并合理管控市場預期。
“同時，保護首次購房需求和改善性需求成為另一著力點，倘若一味打壓，將會傷及無辜”，他進一步分析，經過一季度熱銷過后，開發企業上半年銷售壓力不大，新房推盤動力不足，二手房源經歷3月過度釋放之后，總體房源較為緊張。在嚴峻的供需形勢之下，房價下降的可能性不大，價格漲幅略有回落將成為常態。
鏈家地產市場研究部分析師張旭告訴記者，全國樓市從4月份開始正式進入政策收緊期，“無論真正執行情況如何，短期內都會影響市場預期，對需求產生一定抑制作用，價格漲勢也得到一定控制”。從新建商品住宅和二手住宅兩個市場分別看，新建商品住宅價格漲幅回落更為明顯，這與“國五條”細則在各地的落實情況不無關系。