“預(yù)計(jì)內(nèi)地樓市在未來2至4年內(nèi)會(huì)持續(xù)調(diào)整。”在昨天萬科B轉(zhuǎn)H股的上市儀式上，萬科董事局主席王石針對內(nèi)地樓市未來走向做出如此判斷。這已經(jīng)不是萬科高層今年以來第一次“唱空”內(nèi)地樓市。作為全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科對市場的看法往往引導(dǎo)著行業(yè)的真實(shí)走向。
2014年上半年的房地產(chǎn)市場，一方面是萬科等龍頭房企看空樓市、積極跑量，而以閩系房企為代表的中型房企仍在高歌猛進(jìn)、大舉擴(kuò)張，絲毫沒有加速離場的跡象;一方面是大量城市以各種形式托市，廣東卻反其道而行之，將清算房企土地增值稅提上日程，讓人大呼“看不懂”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這諸多“看不懂”纏繞之下的樓市，是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展15年后整體格局的改變，以“分化”為關(guān)鍵詞的房地產(chǎn)市場將在市場規(guī)律作用下通過自我修復(fù)回歸理性。
王石看淡未來2至4年樓市
昨天，王石在香港接受媒體采訪時(shí)表示，雖然內(nèi)地樓市轉(zhuǎn)弱，但萬科仍按計(jì)劃銷售，暫時(shí)無意調(diào)整全年銷售目標(biāo)。他強(qiáng)調(diào)自己一向擔(dān)心內(nèi)地樓市存在泡沫，認(rèn)為樓市有必要調(diào)整，現(xiàn)時(shí)放緩主要是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型所致，政府不應(yīng)針對樓市推出大規(guī)模刺激措施，應(yīng)讓樓市軟著陸，才能健康發(fā)展。他預(yù)期，內(nèi)地樓市在未來兩至四年內(nèi)會(huì)持續(xù)調(diào)整。
這已不是萬科高層今年第一次“唱空”樓市。今年5月1日，一篇關(guān)于萬科副總裁毛大慶在某內(nèi)部沙龍的發(fā)言稿開始在網(wǎng)絡(luò)上廣泛流傳，文中用翔實(shí)有力的數(shù)據(jù)論證了三大核心要點(diǎn)：反腐對于高端市場的影響;部分城市的供應(yīng)過剩;銀行資金面收緊。該萬字發(fā)言稿中傳遞的“看空行業(yè)、全國房地產(chǎn)將下行”等觀點(diǎn)被輿論快速發(fā)酵。一時(shí)間，房企老大萬科被視為唱空樓市的領(lǐng)頭羊。
“我對住宅市場不看好。我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的大冰山了。”許久不談房價(jià)的SOHO中國董事局主席潘石屹5月再談房價(jià)時(shí)曾語出驚人。他認(rèn)為，目前不光是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，更大的是金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房價(jià)下跌20%、30%，將會(huì)引發(fā)金融問題暴露出來，這將是一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
部分中型房企大舉拿地
在龍頭房企紛紛唱空的同時(shí)，一些中型房企甚至仍在高歌猛進(jìn)、拿地?cái)U(kuò)張，希望從地方走向全國，從百億走向千億，絲毫看不出加速離場或是儲(chǔ)糧過冬的跡象。
最為典型的是閩系房企泰禾集團(tuán)。截至4月底公司已在北京、上海、天津及福建省內(nèi)共6個(gè)城市拿下總計(jì)138.465億元的地塊，約占去年全年總拿地金額的七成，其中一線城市的地價(jià)就占到總地價(jià)的84%，僅北京的地價(jià)就占到總地價(jià)的73%。泰禾極端兇猛的拿地策略，連不少業(yè)內(nèi)同行都直呼“看不懂”。
事實(shí)上，不僅是以野蠻生長著稱的福建房企，向來以穩(wěn)健形象示人的央資背景的標(biāo)桿房企中，也不乏在如今這個(gè)方向不明的市場上大舉購地者。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，華潤今年前5月權(quán)益購地金額及權(quán)益購地可建面積已經(jīng)接近去年全年水平，招商、中海2家房企今年前5月購地金額已經(jīng)達(dá)到或超過去年的一半。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華潤、招商是為規(guī)模擴(kuò)張千億做準(zhǔn)備，而中海則是抓住行業(yè)下行窗口期低價(jià)取地。從過往經(jīng)歷來看，中海善于在市場低谷期逆周期拿地，這是其保持高利潤率的秘訣之一。但此時(shí)大舉拿地，不管出于什么發(fā)展目的，對后市依然看好是房企信心的基礎(chǔ)。
內(nèi)在回調(diào)引發(fā)多重分化
不僅是房企對后市看法的分化讓人“看不懂”，地方政府對待“救市”的曖昧態(tài)度同樣讓人“看不懂”。就在全國多地以松綁限購、買房落戶、公積金放松等各種形式“救市”的同時(shí)，廣東省地稅局近日制定出臺(tái)了《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》，并將于7月1日起正式實(shí)施。該規(guī)定此時(shí)出臺(tái)無異于雪上加霜，稅率高達(dá)30%至60%的土地增值稅，無疑將成為開發(fā)商無法承受之重，尤其在目前樓市低迷、開發(fā)商資金緊張之時(shí)，甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉將令三成以上房企退市。
“就目前46個(gè)限購城市來說，今年內(nèi)全面取消限購的可能性不大，但是市場壓力大的城市馬上會(huì)做出相應(yīng)調(diào)整。”克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)總裁丁祖昱認(rèn)為，當(dāng)前市場確實(shí)在調(diào)整過程中，但并沒有出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的發(fā)展態(tài)勢。今年市場調(diào)整更多是出于自身內(nèi)因。2013年樓市發(fā)展過快、房價(jià)上升過猛，導(dǎo)致提前透支了部分需求，大舉賣地客觀上增加了供應(yīng)，房價(jià)上升又降低了購買力，多重因素作用下市場的調(diào)整實(shí)屬正常。而房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，走向分化和洗牌已是不可逆轉(zhuǎn)的大勢所趨。
“2014年上半年的房地產(chǎn)市場，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。”中原集團(tuán)地產(chǎn)研究董事程澐認(rèn)為，這爭議的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的15年后整體格局已經(jīng)發(fā)生改變，新房高增長時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。因此，面對當(dāng)前內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定環(huán)境，房地產(chǎn)市場必須接受這樣的事實(shí)，即2014年將是對透支式爆發(fā)的2013年的再次回調(diào)。而這次調(diào)整將何時(shí)達(dá)到新的均衡，回歸市場的理性狀態(tài)，將更多地依賴來自于市場主動(dòng)的自我修復(fù)和平衡的力量。