摘要：今年3月以來(lái)，由于樓市成交趨冷，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠情況不理想，購(gòu)地趨于謹(jǐn)慎，購(gòu)地金額處于低位徘徊。在高底價(jià)下，北京、上海、廈門(mén)等地都出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。房企似乎在等待地方土地降價(jià)。而另一方面，地方的財(cái)政壓力、地方債務(wù)壓力越來(lái)越大。未來(lái)地方政府是否會(huì)降低地價(jià)？
樓市的低迷已經(jīng)影響到土地市場(chǎng)，進(jìn)入8月，各地土地頻頻流拍，房企買地意愿降到冰點(diǎn)。
萬(wàn)科總裁郁亮在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，萬(wàn)科上半年賣了800多萬(wàn)平方米的房，但只買了200多萬(wàn)平方米土地，原因是上半年土地價(jià)格仍在高位，公司投資非常謹(jǐn)慎。
截至6月底，盡管賬上尚有400多億現(xiàn)金，萬(wàn)科仍表示拿地時(shí)機(jī)未到，“土地市場(chǎng)的調(diào)整才剛剛開(kāi)始。”萬(wàn)科董秘譚華杰說(shuō)。
而8月20日北京華嘉胡同地塊天價(jià)拍出，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為這僅是個(gè)案，有知情人士透露其中存在拿地企業(yè)托市的嫌疑，因此并不能作為房企信心回暖的信號(hào)。
房企拿地降到冰點(diǎn)
今年3月以來(lái)，由于樓市成交趨冷，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠情況不理想，購(gòu)地趨于謹(jǐn)慎，購(gòu)地金額處于低位徘徊。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至8月18日，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，合計(jì)土地出讓金為3007.2億，僅完成了2013年5242.3億的57%。雖然樓面價(jià)創(chuàng)造新高，但溢價(jià)率從2013年的41.7%下調(diào)到了2014年的31.17%，今年以來(lái)更是逐月持續(xù)下調(diào)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭提供的數(shù)據(jù)顯示，今年北京的居住類用地樓面價(jià)較去年大幅上漲48.3%，明顯高于前兩年的增幅，2012年和2013年分別為36%和44.6%。
在高底價(jià)下，北京、上海、廈門(mén)等地都出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。不久前的8月14日，北京房山區(qū)1宗多功能地塊流拍，成為年內(nèi)北京第三塊流拍土地。
張旭指出，該地塊位于六環(huán)外，位置較偏，區(qū)域優(yōu)勢(shì)不明顯。淡市下，房企更注重性價(jià)比，以合理使用資金。
大型房企的表現(xiàn)印證了土地市場(chǎng)的整體不景氣情況。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，十家標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地總金額為1322.27億元，僅相當(dāng)于去年全年購(gòu)地金額的四成。
其中，中海和招商的購(gòu)地金額是去年購(gòu)地金額的6-7成，其他房企的購(gòu)地金額均不及去年購(gòu)地金額的5成，僅華潤(rùn)的購(gòu)地金額達(dá)到了317.72億元，超出去年20.2%。
張旭分析，在樓市不景氣的情況下，地價(jià)的不斷走高無(wú)疑會(huì)壓縮房企的盈利空間，放大風(fēng)險(xiǎn)，故而房企的投資熱情不高。
從近日統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)來(lái)看，多項(xiàng)指標(biāo)表明房地產(chǎn)仍然處于下行通道，住宅庫(kù)存壓力依然較大。多位開(kāi)發(fā)商人士表示，回款是當(dāng)前重點(diǎn)，未來(lái)將根據(jù)自身的現(xiàn)金流和市場(chǎng)情況審慎買地。
地方將被迫降價(jià)？
“土地流拍很正常。說(shuō)明開(kāi)發(fā)商不看好，不參與。每一次土地市場(chǎng)低迷，流拍都會(huì)出現(xiàn)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，上半年政府出讓土地的底價(jià)偏高，會(huì)使參與的開(kāi)發(fā)商的積極性受影響，流拍的可能性增大。但底價(jià)低，又會(huì)引起多輪競(jìng)拍。最終的實(shí)際成交價(jià)格還是取決于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這個(gè)地塊的價(jià)值判斷。
包括萬(wàn)科、保利、中海外等在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商均認(rèn)為目前土地市場(chǎng)價(jià)格仍然很高，保利地產(chǎn)有關(guān)人士表示，上半年保利拿了400多萬(wàn)平方米土地，都是之前長(zhǎng)期溝通過(guò)的，基本都是底價(jià)獲取。
房企似乎在等待地方土地降價(jià)。而另一方面，地方的財(cái)政壓力、地方債務(wù)壓力越來(lái)越大。未來(lái)地方政府是否會(huì)降低地價(jià)？
陳國(guó)強(qiáng)分析，在土地市場(chǎng)低迷的情形之下，各地國(guó)土資源局會(huì)在推出新土地的力度、節(jié)奏、策略等方面作出一些調(diào)整，底價(jià)的設(shè)定只是其中一個(gè)方面。
“我們遵循的原則是寧可少買一塊地，不要錯(cuò)買一塊地。”碧桂園總裁莫斌說(shuō)，進(jìn)入到今年的二季度后，投資步伐有所放緩，公司會(huì)審慎的根據(jù)市場(chǎng)的整體形勢(shì)，公司銷售回款、財(cái)務(wù)資金的情況，審慎的決定每一宗、每一塊土地的投資。
譚華杰表示，上半年土地市場(chǎng)有所降溫，這可以從土地成交流拍率上升、溢價(jià)率下降這方面得到體現(xiàn)。上半年土地推出時(shí)的底價(jià)還維持在非常高的水平，一般來(lái)說(shuō)下半年都是土地供應(yīng)的高峰，所以土地市場(chǎng)調(diào)整可能剛剛開(kāi)始，下半年土地市場(chǎng)調(diào)整會(huì)比上半年更加明顯。
譚華杰說(shuō)，鑒于土地市場(chǎng)目前調(diào)整并不充分，萬(wàn)科會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持審慎投資原則。如果下半年土地市場(chǎng)調(diào)整進(jìn)行得比較充分，也會(huì)去積極尋找機(jī)會(huì)。
陳國(guó)強(qiáng)判斷，地方政府在底價(jià)上也可能會(huì)趨于謹(jǐn)慎。地方政府其實(shí)有很明顯的市場(chǎng)意識(shí)，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況，在土地推出的力度、節(jié)奏、策略上做一些調(diào)整。這是一個(gè)雙方博弈的過(guò)程。
土地市場(chǎng)短期難回升
陳國(guó)強(qiáng)指出，當(dāng)前土地市場(chǎng)的低迷主要因素還是樓市低迷，傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，或者說(shuō)二者的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)所致。
而且，土地市場(chǎng)是滯后于樓市的。未來(lái)可能會(huì)市場(chǎng)回暖，但土地市場(chǎng)的低迷可能會(huì)持續(xù)得更久一些。下半年仍然難以樂(lè)觀。
自7月限購(gòu)大面積取消以來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)了部分回暖的預(yù)期。8月20日，曾于今年2月份被叫停的北京二環(huán)內(nèi)西城區(qū)華嘉胡同地塊再度掛牌，劇情出現(xiàn)大反轉(zhuǎn)，在國(guó)土局的公開(kāi)拍賣中，華嘉胡同現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍高達(dá)193輪，最終被華融以74.6億總價(jià)拿下，一舉刷新了北京總價(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)110%，折合商品住宅樓面價(jià)6.34萬(wàn)元/平米。
北京蘭德咨詢總裁宋延慶分析，這是一個(gè)信號(hào)，說(shuō)明投資者的信心開(kāi)始回升。他指出，隨著一些城市放松限購(gòu)，整個(gè)下半年市場(chǎng)會(huì)好于上半年，土地市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
張旭指出，華嘉胡同這個(gè)地塊，是北京二壞內(nèi)極其稀缺的，也有特殊性。
但截至目前，樓市的成交復(fù)蘇跡象并未傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。世聯(lián)行發(fā)布報(bào)告稱，7月全國(guó)土地市場(chǎng)再度遇冷，TOP20城市土地成交總建面環(huán)比下滑11.8%。
另?yè)?jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月截至18日，20大房企拿地95.3億，其中最多的萬(wàn)達(dá)在杭州及青島有所入賬，其他均在土地市場(chǎng)保持克制。
中國(guó)土地勘測(cè)研究院研究員鄒曉云分析，目前從中央的反應(yīng)來(lái)看，中央不會(huì)再出現(xiàn)大面積政策救市，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)真實(shí)一面，走向低迷，進(jìn)一步會(huì)波及到土地市場(chǎng)。
“土地財(cái)政會(huì)受到影響，但這是必須要承擔(dān)的，地方政府要為以前的付出買單，并且，不能再以不健康的方式補(bǔ)救了。”鄒曉云說(shuō)。
