摘要：除了呼和浩特、南昌、長春、蘇州，大多數(shù)出臺(tái)救市政策的城市成交并未出現(xiàn)持續(xù)回暖，部分城市成交量反而進(jìn)一步下滑。
從6月20日呼和浩特明文宣布取消限購開始，我國樓市政策出現(xiàn)松動(dòng)已整整兩月。如今，在全國47個(gè)限購城市中，已有37城或明或暗地松綁“救市”。那么，這些城市的“救市”效果如何？部分城市的限購松綁之后引起的成交回升能否持續(xù)？
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市限購松綁后的成效不彰，個(gè)別城市成交量不升反降。在目前房貸利率優(yōu)惠全面取消甚至上浮的情況下，單方面取消限購對(duì)樓市的刺激作用不大，樓市能否回暖，房貸政策成為關(guān)鍵。而從半年報(bào)來看，房企普遍面臨現(xiàn)金流減少和融資成本的雙重壓力。面對(duì)樓市“寒冬”，開發(fā)商的“糧草”備足了嗎？下一個(gè)倒下的會(huì)是誰？
自6月20日呼和浩特發(fā)文宣布取消限購以來，“救市潮”已在全國各地蔓延開來。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至8月26日，全國47個(gè)限購城市中，已有37個(gè)城市取消或調(diào)整限購政策。
然而，各地救市政策似乎并沒有達(dá)到預(yù)期的效果。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合中原地產(chǎn)與克而瑞等機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除了呼和浩特、南昌、長春、蘇州，大多數(shù)出臺(tái)救市政策的城市成交并未出現(xiàn)持續(xù)回暖，部分城市成交量反而進(jìn)一步下滑。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴記者，本輪樓市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整根源在于市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，除了一線城市，大部分城市供過于求，即使限購放松，帶來的新增需求也相當(dāng)有限。除非房貸能出現(xiàn)大力度松綁，否則市場(chǎng)很難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖。
然而，在中國經(jīng)濟(jì)去杠桿化的大背景下，加上目前處于利率市場(chǎng)化的過程中，銀行的攬儲(chǔ)成本居高不下，寄望房貸資金面放松的想法恐怕要落空了。世聯(lián)行認(rèn)為，此前85折的房貸利率優(yōu)惠恐難再現(xiàn)，預(yù)計(jì)接下來市場(chǎng)成交回升的力度有限，房企仍需積極跑量。
個(gè)別城市松綁后成交反降
克而瑞監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，作為首個(gè)放開限購的城市，呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米，遠(yuǎn)高于上半年周平均24114平方米的成交，7月該市商品房成交面積178819.45平方米，環(huán)比上漲68.62%，同比漲幅也達(dá)到42.55%。
然而，呼和浩特的回暖只是個(gè)例。中原地產(chǎn)研究中心對(duì)30個(gè)調(diào)整限購政策的城市跟蹤發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)短期沖高后馬上回落至正常水平，部分城市成交持續(xù)低迷，救市政策的長期效果仍待觀察。
在8個(gè)率先調(diào)整限購政策的城市中，僅呼和浩特成交出現(xiàn)明顯回升，無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州五地則在政策放松初期出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象，之后又逐漸恢復(fù)至今年3月以來的水平，而短期沖高現(xiàn)象主要是由于集中備案所致；廈門及天津則幾乎對(duì)政策調(diào)整未作出任何反應(yīng)。
在隨后政策放松的12個(gè)城市中，南昌、長春、蘇州三地在政策放松后的一個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)成交有所起色，較今年3月至限購放松前的日均成交量分別上升16%、16%和11%；濟(jì)南、福州、成都、杭州、寧波、石家莊等六地都有明顯的短期成交沖高現(xiàn)象，除成都及福州外，其他四地高位回落后的成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%至56%之間。
武漢及西安政策調(diào)整后，市場(chǎng)未有任何明顯反應(yīng)；海口在限購放松后日均成交量較前期反而下降了27%。
在最近調(diào)整樓市政策的10個(gè)城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯的短期成交沖高現(xiàn)象，其中青島及佛山短期沖高時(shí)間分別達(dá)到10天和9天，而金華、昆明僅有4天和1天；徐州、貴陽、合肥、大連、長沙五地對(duì)政策調(diào)整未作出明顯反應(yīng)，其中徐州由于去年末已經(jīng)對(duì)限購措施作出調(diào)整，而長沙從限購令執(zhí)行初期開始就較為寬松。
克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“部分城市短期沖高的共同原因主要是，限購調(diào)整前累積的成交單在限購松綁后集中補(bǔ)備案或補(bǔ)網(wǎng)簽，但并沒有帶動(dòng)新增成交，因此呈現(xiàn)出沖高后回歸常態(tài)的趨勢(shì)。”從限購取消之后各城市市場(chǎng)情況來看，購房者看房數(shù)量明顯上升，但基本以咨詢政策變化為主，來訪客戶的轉(zhuǎn)化量（包括意向轉(zhuǎn)簽約的轉(zhuǎn)化率）都沒有明顯提升，因此成交量并未出現(xiàn)明顯上升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在46個(gè)限購城市中，除了一線城市和部分重點(diǎn)二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限購以外，大多數(shù)城市的執(zhí)行力度并不嚴(yán)厲，外地人要獲得當(dāng)?shù)貞艏容^容易，取消限購能帶來的新增購買力自然很有限。
目前來看，各地救市潮對(duì)提振房企業(yè)績的作用也有待觀察。克而瑞的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，其監(jiān)測(cè)的16家重點(diǎn)房企7月份銷售額全部呈現(xiàn)環(huán)比下跌。
首套房與二套房貸利率趨同
與各地方政府掀起救市潮相對(duì)應(yīng)的是，困擾市場(chǎng)的房貸緊縮依然沒有好轉(zhuǎn)的跡象。限貸政策與房貸利率高企，是造成市場(chǎng)購買力疲弱的重要原因。
根據(jù)“融360”發(fā)布的7月房貸分析報(bào)告，基準(zhǔn)和上浮利率依然是房貸市場(chǎng)的主流，絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實(shí)亡。停貸銀行占比相比6月有小幅回落，但也達(dá)到12%的高位。
歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年上半年雖然各地掀起了一波降價(jià)潮，但除了部分一線城市，大多數(shù)城市成交并不理想，一個(gè)重要原因是房價(jià)下降的同時(shí)房貸利率上漲，購房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)并沒有降低甚至提高了。
“我接觸過的部分城市，房價(jià)從年初算已經(jīng)下降了20%，但由于房貸利率從去年的85折變成上浮10%，購房者實(shí)際需要承擔(dān)的總房款不降反升，這表明信貸政策已經(jīng)成為制約市場(chǎng)的最重要因素。”歐陽捷說。
“限貸放松或?qū)⒔o市場(chǎng)帶來真正的轉(zhuǎn)機(jī)。”易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，房貸利率下降能大大釋放剛需族的購買力，二套房首付比例下降則有利于減少改善性購房者的換房負(fù)擔(dān)，限貸與限購?fù)瑫r(shí)放松對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的作用將遠(yuǎn)大于單一政策的作用，“1+1”的效果會(huì)大于2。
實(shí)際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支持。江西省政府日前印發(fā)的
《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長若干措施》中指出，要落實(shí)首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例。
此外，紹興的二套房首付比例不低于40%、紹興和福建省的二套房認(rèn)房不認(rèn)貸等措施，成為地方政府在信貸層面救市的一大利器。
但丁祖昱擔(dān)憂的是，地方政府要求銀行支持房貸也許只是一廂情愿，由于商業(yè)銀行的主管機(jī)構(gòu)屬于央行與銀監(jiān)會(huì)，加上自身的盈利壓力，商業(yè)銀行能否采納地方政府的建議還有待觀察，這可能是下半年市場(chǎng)最大的變數(shù)所在。
房企現(xiàn)狀
“糧草”不夠 貸款來湊主流房企借長還短過冬
“至少1/3以上的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流為負(fù)，完全是靠籌資性現(xiàn)金流支撐。”蘭德咨詢總裁宋延慶研究多家地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)后如是說。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱多家上市公司的現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，面對(duì)樓市調(diào)整的“寒冬”，房企主要靠貸款來應(yīng)對(duì)。不過，這些借來的“糧草”，并不足以應(yīng)對(duì)房企銷售下降帶來的困窘。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的企業(yè)開發(fā)資金數(shù)據(jù)，前7月房企來自銷售系統(tǒng)的定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款總金額，較上一年減少2170多億元，而新增的國內(nèi)貸款總金額只比去年增加不到1680億元。
不僅如此，受上半年貸款成本較高影響，再加上開發(fā)商多數(shù)認(rèn)為本輪調(diào)整期較長，諸多企業(yè)被迫使用利率較高的中長期貸款
“過冬”，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本上升。如果市場(chǎng)無法在短期內(nèi)走出困局，部分開發(fā)商的資金鏈不僅會(huì)更加緊繃，利潤也會(huì)被高額的融資成本吞噬。
房企現(xiàn)金儲(chǔ)備下降
以招商地產(chǎn)為例，截至6月末貨幣資金僅為185億元，而年初有242億元；泰禾集團(tuán)上半年的貨幣資金，更是由年初的66.17億元，減少至上半年末的37.58億元；萬科今年上半年的貨幣資金也較年初有所下滑，截至6月30日，其貨幣資金為428.61億元，而年初是443億元。
當(dāng)現(xiàn)金儲(chǔ)備大幅減少后，開發(fā)商還有沒有足夠的“糧草”應(yīng)付漫長的“寒冬”？盡管上半年前50名房企中，不少企業(yè)的銷售業(yè)績?nèi)匀辉鲩L，有的企業(yè)銷售額增長幅度甚至超過100%。但一部分企業(yè)銷售額的增長，并沒有給現(xiàn)金收入帶來明顯提升。
以上半年銷售額101億元的泰禾集團(tuán)為例，上半年銷售商品、提供勞務(wù)獲得的現(xiàn)金卻只有57.68億元。另一家銷售額110億元的房企金融街的現(xiàn)金收入也只有71.9億元。
億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東表示，受銀行按揭貸款放款不及時(shí)等因素影響，房企目前回款率不高是很正常的現(xiàn)象，而且越是小的公司越容易遇到銷售回款被拖欠的問題。
此前，平安好房網(wǎng)CEO莊諾在每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社主辦的第四屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上談及，為了解決資金的及時(shí)回款，不少開發(fā)商會(huì)選擇將已經(jīng)簽訂的銷售合同抵押給平安好房網(wǎng)。
宋延慶則直接戳中了個(gè)別開發(fā)商的“痛點(diǎn)”：有些開發(fā)商的銷售金額可能并不存在。真正反映企業(yè)上半年業(yè)績情況的，也許并不是各公司公布的銷售數(shù)據(jù)，而是現(xiàn)金流量表。
調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)準(zhǔn)備過冬
受銷售額下降，以及回款不力等多重因素影響，今年很多開發(fā)商的經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，這使得開發(fā)商大幅度增加了貸款的規(guī)模。而業(yè)界普遍認(rèn)為本輪樓市調(diào)整周期較長，開發(fā)商為此調(diào)整了貸款結(jié)構(gòu)，部分短期貸款被中長期貸款替代。
招商地產(chǎn)長期借款金額由年初的170億元出頭，增加至上半年末180多億元，短期借款由上一年的425億元，降至342.5億元。金融街的長期借款由228億元增加至308億元，短期借款則由12.6億元減少至5.3億元。
宋延慶說，在市場(chǎng)回暖時(shí)間未知的大背景下，調(diào)整短期貸款和長期貸款的負(fù)債結(jié)構(gòu)，能大大提高企業(yè)資金鏈的安全性。但是，上述做法的代價(jià)卻是利息支出大幅度上升。
招商地產(chǎn)中報(bào)顯示，公司上半年分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金由去年同期的10億多元，增加至今年上半年的15億多元。金融街同期上述現(xiàn)金支出項(xiàng)由13億元增加至20億元，泰禾集團(tuán)的上述現(xiàn)金支出更是由去年同期的6億多元增加至今年上半年的22億多元。
值得注意的是，房企可以通過資本化利息，將部分財(cái)務(wù)費(fèi)用在項(xiàng)目開發(fā)的成本中攤銷掉，因而在半年報(bào)中，上述成本尚顯現(xiàn)不明顯，但上述巨額的財(cái)務(wù)費(fèi)用未來無疑將會(huì)吞噬房企相當(dāng)一部分利潤，是企業(yè)業(yè)績的一大隱患。
記者觀察
政府有必要救市嗎？
地方政府究竟有沒有必要出手救市？
在
“2014亞布力中國企業(yè)家論壇夏季高峰會(huì)”上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)(微博)說，雖然目前還有較大供應(yīng)量，從供應(yīng)情況看，到明年9月份供求關(guān)系可能就會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
根據(jù)他的測(cè)算，今年至少到7月份為止，樓市總需求并沒有下降，而目前的庫存中有一部分是相當(dāng)長時(shí)間都無法消化的，比如像鄂爾多斯的供應(yīng)量。
按照任志強(qiáng)的預(yù)測(cè)，其實(shí)用不了多久，市場(chǎng)就會(huì)有一個(gè)自發(fā)調(diào)整，由暫時(shí)供應(yīng)過剩，轉(zhuǎn)向?yàn)楣┎粦?yīng)求。
此前，新城地產(chǎn)高級(jí)副總裁歐陽捷也有過類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，目前的需求其實(shí)非常旺盛，購買力也并不弱，而目前房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的竣工率偏低，只要再經(jīng)過一段時(shí)間，市場(chǎng)的供需就會(huì)逆轉(zhuǎn)。
如此看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)所需要經(jīng)歷的調(diào)整時(shí)間并不長，那么為什么地方政府還要出手救市呢？
有業(yè)內(nèi)分析人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，政府救市的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)與多個(gè)產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)，并且是地方財(cái)政資金的重要來源。
根據(jù)任志強(qiáng)的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增速從19%多下降到10%左右，對(duì)于GDP的影響大概只有0.6個(gè)百分點(diǎn)。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前7月房地產(chǎn)企業(yè)購置土地所支付的土地成交價(jià)款4828億元，增長9.8%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。
既然土地財(cái)政收入并未下降，對(duì)GDP影響也非常有限，那么地方政府爭先恐后地救市的原因何在？
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前有救市需求的，主要是那些庫存較高，而市場(chǎng)需求疲弱的二三線城市。
其實(shí)當(dāng)?shù)負(fù)碛写笃恋氐拈_發(fā)商并不希望政府盲目救市，因?yàn)榫仁姓咄鶗?huì)成為地方政府賣地的好機(jī)會(huì)。雖然短期內(nèi)救市政策可能會(huì)刺激成交量，中長期卻會(huì)增加市場(chǎng)供給，給本來就銷售乏力的市場(chǎng)雪上加霜。
而對(duì)各地政府來說，與其把精力放在如何救市，不如把時(shí)間用于調(diào)整地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，吸引更多人才的落戶上。
第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮說，從世界各國的經(jīng)驗(yàn)來看，無論經(jīng)歷怎樣的經(jīng)濟(jì)不景氣，那些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、就業(yè)率和居民收入較高的城市，比如倫敦、紐約，其房地產(chǎn)市場(chǎng)始終能夠保持穩(wěn)定向上的趨勢(shì)；而那些經(jīng)濟(jì)凋敝的地方，樓市更容易遭遇價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。
由此看來，地方經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)才是地方政府更應(yīng)該關(guān)注的，至于房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是交給市場(chǎng)的無形之手去自我調(diào)節(jié)吧。
