“3.30房貸新政”落地接近一個(gè)月，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中了解到，銀行均已陸續(xù)出臺(tái)細(xì)則：對(duì)于二套房貸，建行、工行、光大、招行等銀行均執(zhí)行首付比例40%，但利率仍保持1.1倍；首套房公積金首付比例20%已在大部分城市有所落實(shí)；首套房商業(yè)按揭貸款利率優(yōu)惠幅度9折仍是主流。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前銀行的住房貸款額度較為充裕，申請(qǐng)和放貸都比較容易，但由于銀行資金成本高的壓力依然存在，故難以給予更低折扣。不過，二套房貸利率下調(diào)仍有空間。
銀行房貸陸續(xù)松綁
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，今年以來，銀行個(gè)人住房按揭貸款額度充足，放款時(shí)間也大有縮短，“年初針對(duì)去年末盤點(diǎn)清賬時(shí)積壓的批單進(jìn)行可集中放貸，據(jù)我了解，現(xiàn)在銀行對(duì)房貸的放款周期最快可以在一周左右，但也有相對(duì)慢一些的，大約三周，放款快慢和客戶提供的資料以及資質(zhì)有關(guān)，并且公積金+商貸的模式普遍銀行這邊放款會(huì)慢一些，因?yàn)樯婕暗揭恍┦掷m(xù)。”建行某支行的一位客戶經(jīng)理說。
對(duì)于二套房貸款，在北京地區(qū)執(zhí)行首付40%的政策已開始落地。工行出臺(tái)了新的房貸細(xì)則，明確提出，將本著“因地施策”和“風(fēng)險(xiǎn)可控”的原則，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況以及借款人的資信狀況、還款能力確定貸款首付比例和利率水平，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，最低首付款比例為40%。
同樣，建行、光大、招行、華夏銀行等也執(zhí)行二套房首付40%，還有部分銀行執(zhí)行50%的首付標(biāo)準(zhǔn)，但在利率方面各家銀行基本保持一致，二套房利率仍為1.1倍。首套房方面，利率9折是主流。
按照銀行業(yè)內(nèi)人士的分析，銀行存款流失壓力仍然存在，且資金成本不斷提高，這些因素迫使銀行難以對(duì)個(gè)貸利率進(jìn)一步優(yōu)惠，“目前市場(chǎng)上5年期定存利率最高達(dá)到5.4%，而5年以上貸款基準(zhǔn)利率是5.9%，如果打7折就是4.13%，低于多數(shù)銀行5年期存款利率。”上述建行客戶經(jīng)理分析稱。
融360分析師袁媛認(rèn)為，一線城市短期內(nèi)成交量將明顯增加，從而促使部分二手房?jī)r(jià)格上漲。在二、三線城市首套房?jī)?yōu)惠利率有望持續(xù)增加，有的城市懸而未決的二套房新政落地方案將加速出臺(tái)，二、三線城市則會(huì)加速去庫(kù)存。
低折扣難覓 投放量增大
業(yè)內(nèi)專家判斷，銀行是否放松按揭貸款政策首先取決于行內(nèi)額度是否充足，其次，按揭貸款的利潤(rùn)空間考量。2014年以來，銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)條線的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款不良率上升很快，授信相對(duì)謹(jǐn)慎，因此，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款騰出的額度迅速轉(zhuǎn)至按揭貸款上。
從銀行按揭貸款投放情況來看，截至2014年末，建行個(gè)人住房貸款余額為22538.15億元，且占個(gè)人貸款余額的23.79%，較上年末的占比提高了1.9個(gè)百分點(diǎn)；2014年全年個(gè)人住房貸款新增了3735.96億元，較上年同比增長(zhǎng)19.87%。同樣，工行個(gè)人住房貸款余額20703.66億元，占個(gè)人貸款余額67.6%，且2014年全年新增3498.31億元，增長(zhǎng)了20.3%。工行高層表示，將發(fā)揮個(gè)人住房貸款在個(gè)人貸款產(chǎn)品體系中的主體支撐作用，個(gè)人住房貸款繼續(xù)保持平穩(wěn)健康增長(zhǎng)。
農(nóng)行方面，截至2014年個(gè)人住房貸款余額15506.73億元，占個(gè)人信貸余額64.7%，較上年末增加2586.66億元，增長(zhǎng)20.0%，主要是支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買首套自住普通商品住房，積極支持農(nóng)村居民進(jìn)城安居，個(gè)人住房貸款規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。
“對(duì)于銀行而言，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是一個(gè)長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)，總體保持平穩(wěn)。盡管這一塊業(yè)務(wù)不屬于非常賺錢的業(yè)務(wù)，但相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)低，因此，在個(gè)人貸款業(yè)務(wù)方面，按揭貸款依然占比很大。”中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者分析稱，“今年以來，銀行業(yè)的住房貸款投放量較去年有進(jìn)一步上升，從貸款利率的角度來看不會(huì)一下子有很低的折扣，這是因?yàn)殂y行資金成本太高，但投放量會(huì)增大，貸款更容易一些。”
積極推進(jìn)組合貸款
據(jù)融360機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在“3.30房貸新政”之前，全國(guó)已有11個(gè)城市的24家銀行在執(zhí)行“個(gè)性化”的二套房貸款政策，這24家銀行3月份內(nèi)已經(jīng)在當(dāng)?shù)芈氏确潘啥追抠J申請(qǐng)，放松方式包括下調(diào)二套房貸首付比例和增加二套房貸利率折扣，突破二套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍規(guī)定，不排除未來會(huì)有銀行跟進(jìn)。
對(duì)于購(gòu)房者而言，公積金+商貸的組合貸款相比純商貸可節(jié)省很大一筆利息支出，“如果組合貸款能夠改變以往審批緩慢、流程冗長(zhǎng)的辦事效率，將提高開發(fā)商及二手房賣家對(duì)組合貸款的接受度，有利于減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。”袁媛指出。
目前，已有包括華夏銀行在內(nèi)的多家銀行表示，將加強(qiáng)與各地公積金中心的合作，簡(jiǎn)化辦理手續(xù)，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，推動(dòng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“個(gè)人按揭貸款，到目前為止一直都是銀行壞賬率最低的資產(chǎn)。房地產(chǎn)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有所聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)需要降低杠桿率，降低負(fù)債率，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該讓開發(fā)商降低負(fù)債率，貸款買房的客戶杠桿率不應(yīng)該太高，所以未來應(yīng)該解除限購(gòu)、增加住房銷售，加快房地產(chǎn)商的回款。”
“限購(gòu)和限貸松綁，釋放的是改善性需求，特別是二套房的改善性需求，但這部分需求總量不大。把握好保障房建設(shè)節(jié)奏，解除限購(gòu)仍有空間，建議應(yīng)更多考慮以租金補(bǔ)貼的方式向低收入群體提供基本居住保障。”魯政委補(bǔ)充道。
