春回大地，樓市繼續(xù)釋放回暖信號。國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國70個大中城市新房價(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量較上月減少16個;二手房價(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量較上月減少13個;新房成交量比2月份大幅回升65.9%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著3月底及4月份連續(xù)出臺的維穩(wěn)新政紅利釋放，以及房地產(chǎn)市場自身的復(fù)蘇，未來樓市回穩(wěn)可期，這將有助于緩解“銜接期”調(diào)結(jié)構(gòu)壓力，利于經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長。
可緩沖調(diào)結(jié)構(gòu)壓力
房地產(chǎn)業(yè)曾是我國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，但如今風(fēng)光漸退。前兩個月的數(shù)據(jù)顯示，今年經(jīng)濟(jì)下行有投資增幅放慢的因素，其中，房地產(chǎn)投資增長回落是主要原因之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前兩個月房地產(chǎn)投資同比增長10.4%，比去年同期回落8.9個百分點(diǎn)。
今年一季度，房地產(chǎn)投資增速下滑至8.5%，與去年同期相比，增速幾近減半。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長、財(cái)政部財(cái)科所研究員賈康認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍屬于調(diào)整期，還處在一個探底的軟著陸過程，對于7%左右的經(jīng)濟(jì)增長的支撐力確實(shí)比較弱。
中國經(jīng)濟(jì)目前正處于一個新舊交替的“銜接期”。“我們一些傳統(tǒng)的支撐力量正在消退，與此同時(shí)，一些新興力量則在成長，有的新業(yè)態(tài)新產(chǎn)業(yè)呈爆發(fā)式成長。但目前還沒有銜接到位。”李克強(qiáng)總理說，現(xiàn)在我們正處在“銜接期”。大家對未來應(yīng)該有良好的預(yù)期，相信中國經(jīng)濟(jì)會邁向“雙中高”。
專家指出，在銜接轉(zhuǎn)換的過程中，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛和外部需求不振相互疊加時(shí)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)需要繼續(xù)發(fā)揮投資和提振內(nèi)需的力量。浙大房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認(rèn)為，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)絕不能退場，但也不能給予太極端的扶持。
自3月底以來，房地產(chǎn)政策效果逐漸顯現(xiàn)。4月前20天，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的25個典型城市新建住宅成交面積953萬平方米，環(huán)比3月前20天增長14%，其中一線城市和被普遍認(rèn)為庫存量較大的“危險(xiǎn)城市”成交量反彈尤為突出。25個城市中，4月以來有19個城市即八成出現(xiàn)了成交環(huán)比上升。
去庫存是回穩(wěn)基礎(chǔ)
雖然樓市在新政刺激下成交出現(xiàn)反彈，但整個市場去庫存化仍是主旋律。截至2015年1月，12個重點(diǎn)城市的住宅庫存量上升至125.6萬套，為近5年來的最高位。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告，截至2月底，全國35個重點(diǎn)城市中，有31個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。
“一方面，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性供求矛盾，需要進(jìn)一步加大土地供應(yīng)力度;另一方面，部分二三線城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)已經(jīng)超出了城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，去庫存壓力較大，帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，需要分類調(diào)控、因地施策。”國土部土地利用管理司負(fù)責(zé)人介紹說。國際貨幣基金組織副總裁朱民認(rèn)為，總體來看，中國樓市還有很大消化存量的空間，需要3年左右才能使房地產(chǎn)過度的供應(yīng)量回到常態(tài)。
專家建議，開發(fā)商不僅僅依靠政策刺激樓市，更要通過平價(jià)走量甚至降價(jià)營銷加快消化住宅庫存，從根本上奠定樓市回穩(wěn)的基礎(chǔ);中央也應(yīng)引導(dǎo)地方政府，特別是三四線城市，不要盲目增加土地和房屋供應(yīng)，而以消化存量、轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)增長方式為主。
房價(jià)狂飆不會再現(xiàn)
維穩(wěn)政策持續(xù)發(fā)力，降準(zhǔn)后流動性充裕，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場成交將逐漸回升。歷史數(shù)據(jù)顯示，降準(zhǔn)之后的6個月左右，房價(jià)將止跌回升，開始上行，據(jù)此類推，一二線城市在下半年將出現(xiàn)供需逆轉(zhuǎn)。
房價(jià)是否從此飚升呢?對此，市場普遍持否定態(tài)度。萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長王健林認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，這個拐點(diǎn)不是V形的，而是L形的，供求平衡的時(shí)間相當(dāng)長，10年8年之內(nèi)房地產(chǎn)很難回到買到就是賺到的局面。
香港南豐集團(tuán)行政總裁、原香港財(cái)政司司長梁錦松認(rèn)為，一線城市的房價(jià)會比較穩(wěn)定，也有機(jī)會往上升，但其他城市特別是三四線城市，房價(jià)下降的短期壓力較大。
如今樓市已不比當(dāng)年，之前供不應(yīng)求，現(xiàn)在局部供大于求，供需結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)使房價(jià)失去了快速上漲的基礎(chǔ)。在刺激政策作用逐步消化后，市場將建立新的平衡。專家指出，對于大多數(shù)三四線城市，去庫存化將持續(xù)較長周期，房價(jià)不會上升。
