24城市庫(kù)存平均消化周期超18個(gè)月
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《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，四川省相關(guān)部門目前正研究穩(wěn)定住房消費(fèi)需求的實(shí)施意見(jiàn)，其中對(duì)于住宅用地供應(yīng)方面等具體問(wèn)題，將由市、州相關(guān)部門具體出臺(tái)文件落實(shí)。
“3·30新政”的出臺(tái)，明確了國(guó)家支持居民合理改善性住房的政策方向。在此背景下，近百城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策。值得注意的是，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的向好跡象，但仍面臨近6萬(wàn)億平方米的待售庫(kù)存壓力。為此，地方政府開(kāi)始在公積金政策以外，擴(kuò)大政策惠及人群，同時(shí)在首改房認(rèn)定、稅費(fèi)補(bǔ)貼等方面展開(kāi)全方位刺激。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，2015年被視為房地產(chǎn)政策最寬松的一年，但部分三四線城市高庫(kù)存難下，加上地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，未來(lái)將會(huì)迎來(lái)更多更大規(guī)模的房地產(chǎn)松綁支持政策。
日前，四川省省長(zhǎng)魏宏表示，將采取收購(gòu)存量待售商品住房等形式，消納房產(chǎn)庫(kù)存。充分利用好金融政策、公積金政策、減免稅費(fèi)等手段，通過(guò)支持公積金異地購(gòu)房、降低首付等方式，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。四川省相關(guān)人士透露，省里已根據(jù)相關(guān)要求積極制定相關(guān)政策。
而在四川積極準(zhǔn)備的同時(shí)，福州已發(fā)布了全方面支持剛性住房需求的意見(jiàn)。意見(jiàn)中除了與多地相同的松綁公積金，降低貸款首付比例等政策外，還指出各住房公積金受托銀行應(yīng)保證滿足住房公積金組合貸款中的商業(yè)貸款部分，并執(zhí)行住房公積金貸款的相應(yīng)政策。
住房公積金個(gè)貸使用率達(dá)到95%以上的，同級(jí)財(cái)政通過(guò)提供一年內(nèi)無(wú)利息的財(cái)政借款方式增加其資金規(guī)模，住房公積金管理機(jī)構(gòu)也可以通過(guò)向商業(yè)銀行借款融資等方式增強(qiáng)住房公積金信貸能力，同級(jí)財(cái)政部門要予以支持。
同時(shí)，明確首套房和首改房(均含一手房和二手房)認(rèn)定主體為購(gòu)房個(gè)人。個(gè)人購(gòu)買首套房后，再次購(gòu)買住房，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級(jí)、購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”等情形認(rèn)定為首改房外，所購(gòu)房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離或子女上學(xué)距離變近、居住環(huán)境有所改善，均認(rèn)定為首改房。與此同時(shí)，取消對(duì)境外個(gè)人、境外機(jī)構(gòu)的購(gòu)房限制。
易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，“兩會(huì)”首次提出支持改善性住房需求并將加大保障房投資力度，從穩(wěn)定住房消費(fèi)和推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資兩個(gè)途徑促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。“而庫(kù)存壓力則是讓2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境保持寬松的主要原因。”
CRIC研究中心最新報(bào)告顯示，隨著成交量的企穩(wěn)回升，多數(shù)城市3月底庫(kù)存環(huán)比回落，但從整體來(lái)看，仍處于高位。監(jiān)測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市3月底總庫(kù)存21086萬(wàn)平方米，同比上漲2成，平均消化周期18.7個(gè)月，處警戒線以上。
庫(kù)存消化周期是庫(kù)存存量與前三月銷售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個(gè)月呈現(xiàn)供過(guò)于求，低于6個(gè)月則供不應(yīng)求。而目前，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，14個(gè)城市庫(kù)存周期超過(guò)18個(gè)月，其中，煙臺(tái)高達(dá)43.4個(gè)月，沈陽(yáng)高達(dá)39.8個(gè)月，青島25.4個(gè)月，徐州、中山分別為24.2個(gè)月，無(wú)錫也超過(guò)24個(gè)月。
一方面是利好政策頻出，一方面庫(kù)存高壓難下。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國(guó)以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)兩種完全不同的走勢(shì)。
張大偉說(shuō)，在股市一度轉(zhuǎn)牛的背景下，房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求在不斷削減，因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡，庫(kù)存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，導(dǎo)致了此輪房地產(chǎn)上漲的不均衡。
但不可否認(rèn)的是，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)在多輪政策的提振下，已有較好的回暖態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要典型54城市，在4月20日至4月26日的一周內(nèi)，合計(jì)住宅簽約套數(shù)達(dá)到62256套，環(huán)比漲幅達(dá)到12.6%，其中漲幅最高的是一二線城市，合計(jì)簽約住宅套數(shù)達(dá)到10412套，四個(gè)一線城市成交量全面上漲，環(huán)比漲幅高達(dá)11.4%。其中，北京上周簽約2438套，環(huán)比上漲12%，上海簽約達(dá)到5256套，環(huán)比上漲18%。
“從目前中原地產(chǎn)各城市的分公司反饋來(lái)看，無(wú)論是上周末的帶看量還是簽約量均有明顯增加。在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購(gòu)房人群將加速入市。”張大偉說(shuō)。
