城市之間、城鄉之間存供需錯位
中國社會科學院7日發布《中國房地產發展報告（2015）》（以下簡稱報告）稱，2014年中國房地產待售面積首次突破6億平方米，達到6.22億平方米，房地產市場總體供遠大于求。供求不均衡的現狀意味著2015年市場將繼續去庫存。
報告預測，2015年房價存在上漲的可能性，但不會大幅上漲。為加速去庫存，各地政府將出臺回購商品房作為保障性住房政策，以及一系列鼓勵住房消費的政策，金融政策也將進一步放松。
高企 全國商品房待售面積首破6億平方米
2014年房地產市場總體表現供過于求。報告指出，房地產市場供過于求的問題，集中體現在2014年的商品房銷售量大幅下降，商品房待售面積創歷史新高。
數據顯示，2014年，全國商品房銷售面積為12.06億平方米，比2013年下降7.6%，其中住宅銷售面積為10.52億平方米，比2013年下降9%，均為2009年以來首次下降。與此同時，待售面積創歷史新高。2014年，全國商品房待售面積首次突破6億平方米，達到6.22億平方米，其中住宅待售面積突破4億平方米，達到4.07億平方米。
社科院城市發展與環境研究所副研究員尚教蔚表示，2014年房地產業待售面積不容樂觀，2005至2009年全國商品房待售面積一直在2億平方米以下。從2011年開始，商品房待售面積快速增加，年增幅均在25%以上。
尚教蔚表示，2015年商品房供給仍然會比較充足。2012至2014年商品房新開工面積為55.8億平方米，2012至2014年商品房銷售面積為36.3億平方米。此外，2014年末商品房待售面積為6.2億平方米，如果按2014年銷售速度大概可以銷售半年。因此，2015年部分待售面積過多的城市放緩、推遲供給的可能性較大。在土地方面，2012至2013年土地待開發面積均高于當年的土地購置面積，土地供給比較充足。
CRIC研究中心一季度庫存顯示，雖然隨著成交量企穩回升，多數城市3月底庫存環比回落，但整體看仍處于高位。監測的24個重點城市3月底總庫存21086萬平方米，同比上漲二成，平均消化周期18.7個月，處于警戒線以上。
庫存消化周期是庫存存量與前三月銷售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個月呈現供過于求，低于6個月則為供不應求。目前，24個重點監測城市中，14個城市庫存消化周期超過18個月，其中煙臺高達43.4個月，沈陽高達39.8個月，青島為25.4個月，徐州、中山為24.2個月，無錫也超過了24個月。
尚教蔚認為，房地產業的高庫存將引發一系列問題，如房企高庫存占壓大量資金，資金成本持續上漲可能使部分房地產企業陷入經營困難甚至破產，從而導致部分項目停工、預售房屋無法按時交房，進而影響到購房者。另外，對于銀行貸款占據相當大比例的房地產開發資金結構而言，持續高庫存也意味著銀行等金融機構經營風險增加。
嚴峻 三四線城市去化周期高達22.9個月
“對于北京等中心城市來說，并沒有供過于求，反而是三四線的小城高庫存現象尤為嚴重。”中國房地產協會原副會長朱中一認為，所謂高庫存其實是部分城市庫存過高。
社科院報告也指出，目前存在住房及土地資源配置結構不合理，部分地區市場風險突出的現象。報告指出，1978到2014年全國城鎮常住人口從1.7億人增加到7.5億人，城市化率從17.9%提升到54.8%。而1996年以來，我國的鄉村人口就一直處于負增長態勢。在農村人口減少的同時，農村居民點用地面積卻在增加。
“現階段房地產供需，面臨資源閑置浪費與緊張不足并存的局面。”尚教蔚說，從不同城市之間來看，大城市以及超大、特大城市的人口流入集中、住房緊張，而中小城市和小城鎮的人口較少，甚至出現人口凈流出、住房還在大量供應的現象。由于城鄉之間、不同城市之間住房及土地資源配置結構不合理，一方面，農村、小城鎮的住房及土地資源得不到充分有效利用，另一方面，部分人口集中流入城市的住房需求得不到較好的滿足。其結果是，人口聚集度低的部分中小城市的房地產市場供過于求問題更為嚴重，“去庫存”難度更大，市場風險更為突出。
CRIC研究中心數據顯示，一季度一線城市待售庫存總量3383萬平方米，同比增加23%，去庫存周期需要13.9個月，較為平衡。但與之相對應的是，一直銷售相對較差的三四線城市，待售庫存卻高達5124萬平方米，去化周期更是高達22.9個月。
中國社會科學院學部委員李揚表示，隨著房地產市場一段時間的調整，掩蓋在泡沫下的供求關系水落石出，一些中部省市與部分沿海省市庫存多達二三年，因此這會是一個中期性的調整。
風向 “去庫存”將成樓市政策主要目標
“2014年針對房地產出臺的調控政策較少，2015年較為明顯的改變是，‘穩定、支持、促進’取代了‘抑制、投機、調控’。”尚教蔚認為，后續房地產政策將相對寬松。
住建部政策研究中心原副主任王玨林也表示，2015年國家層面“支持居民自住和改善性住房需求”，地方政府為了減少商品房庫存也會出臺一些支持政策，同時金融及財政政策也有利于住房消費。
在支持改善性需求方面，尚教蔚認為，在住房市場銷售面積和銷售額雙雙下行的情況下，過高的二手房交易成本，會抑制二手房有效流轉，不利于改善性住房需求的釋放。“主要體現在兩方面，一是稅費成本，二是中介成本。二手住房交易成本過高，使更多購房者轉向新建住房。雖然新建住房的土地出讓、開發銷售等可以帶來更多財政收入，但是，在住房存量較為充足的情況下，大量開發建設新房，將耗費本已稀缺的土地和資源。”他說。
“金融政策方面將相對寬松。”尚教蔚認為，2015年會繼續實施穩健的貨幣政策，優化流動性的投向和結構，落實“定向降準”的相關措施。貨幣供應量增速應該擴大，延續2014年末相對寬松的態勢，有利于房地產企業和購房者。此外，2015年政府還會通過財政、金融、稅費等政策加大對房地產市場的支持力度，有可能出臺減稅、降低首付等政策，如縮短二手房交易中滿5年轉讓才免交房產交易贏利部分20%的個人所得稅的年限。
尚教蔚稱，無論是金融政策的放松還是財稅方面的支持，2015年主要房地產政策的目的都是圍繞鼓勵消費、“去庫存”進行。
展望2015年全年的房價走勢，王玨林認為，2014年持幣觀望者形成了一定積累，但2015年住房需求的釋放不會像2009年那么迅猛，商品房均價增速與2014年持平或高于2014年，漲幅大小取決于政策及其執行力度。
“2015年房價上漲的可能性存在，但大幅上漲的可能性不大。此外，地區分化導致人口聚集能力強的一線城市或部分熱點二線城市房價有回暖的趨勢，人口聚集能力差的部分二線城市或三線城市房價可能會延續下跌或者回調的態勢。”王玨林說。
