歷時近4年的營業稅改增值稅改革將在6月份收官，根據5月18日國務院批轉國家發改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》要求，力爭全面完成“營改增”，將剩余的建筑業、房地產業、金融業和生活服務四大領域納入“營改增”版圖。
由于房地產開發過程較為復雜，房地產業“營改增”一直被認為困難較大。中國經濟網記者從多家房企了解到，不少企業已進行過“營改增”前期學習培訓，財務部門多已開展相關工作準備。業界傳改革方案可能在6月份公布，建筑業已確定適用11%的稅率，對于房地產業適用11%還是6%的稅率，多家企業猜測傾向于前者。
稅負增減和企業成本結構掛鉤
“營改增是為了降低重復收稅的問題，但對于企業而言，影響主要與企業的成本結構有關。”中國指數研究院相關負責人表示，在建立完整的增值鏈條后，其抵扣機制的設計對于企業的稅收成本有較大的影響。如果建筑的進項較大，可抵扣的較多，則能在一定程度上降低成本。
房地產行業的成本主要有土地成本、建筑安裝成本、財務成本。一般來看，如果企業現有產品的土地購置成本低，其付出的建安成本占比就會比較高，相應的因其建安成本可抵扣的比例就高，對企業就是利好。相比之下，部分熱點城市建安成本占比較低，企業用其來抵扣的進項稅就少，甚至存在稅負加重的問題。
禹洲集團助理總裁、計財部總經理陳超告訴中國經濟網記者，“取得土地是否有相應進項可抵扣，以及下游企業能否開具進項稅票至關重要。另外進項和銷項的時間配比對企業實際成本影響也很大，例如土地成本，相應進項是允許一次性抵扣還是分期？如果只能取得時一次性抵扣而不能分攤到項目的整個銷售周期，那么將加大企業的實際運營成本”。
也有業內人士提到，土地進項可以做分期，隨著時間和項目開發的進展慢慢抵扣，“但是到底可不可以這么做，還沒看到具體說法。”
“關鍵看相應法規正式出臺后的詳細規定，現在還不太明確稅負會增加還是減少，”陳超說，“政府相關部門也提及營改增是一次顛覆性的改革，涉及很多復雜環節，所以很多細節需要在改革過程當中發現和學習。”
上游企業“票難取”困境
不過，也有房企明確表示“營改增”很可能會增加企業稅負。新城控股集團高級副總裁歐陽捷向中國經濟網記者表示，“營改增”有兩方面問題，一是“票難取”，二是導致“價要漲”。
歐陽捷說，上游建筑業“票難取”，不少企業不是合格供應商，建筑企業從農民手里購得的磚瓦砂石幾乎開不了發票，“施工隊等也是拿不到增值稅發票的，勞務成本沒有增值，那就不能抵扣了。”
“根據住建部對66家建筑施工企業的調研結果，能夠拿到抵扣的專用發票的企業大概只有3成。”歐陽捷說，實際的情況是，大部分企業都拿不到增值稅票，開發商沒辦法抵扣，所以要么漲價，要么壓縮成本，但壓縮成本的可能性不大，“對開發商來講，成本肯定要增加，所以價要漲。”
對于下游企業的進項稅票到底好不好取得，陳超也只有苦笑，“按照規定，只要合理選擇企業是沒問題的，但就怕有些企業做不到。”陳超建議，“營改增”應該給企業一個過渡期，有利于企業更好的適應和調整。
業內人士普遍認為，企業建筑及銷售過程復雜，中間涉及多個環節，每個環節的稅基和進項的抵扣方式可能都存在不同。目前看來，完整的增值稅鏈條的形成仍存在難度。此外，房地產企業項目周期一般較長，如果在項目進行中施行營改增，具體的細則及執行問題也是一個難點。
業內：促使行業更加規范
中指院負責人表示，“營改增”的主要目的為降低重復稅收，實現完整的增值鏈，降低企業稅負。房地產開發從上游開始便存在各種稅費，產品以含稅價格銷售到以后的生產經營環節，造成以后各生產環節的重復征稅，貨物流通次數越多，重復征稅也就越嚴重，營改增可以有效的降低重復收稅情況。
“撇開行業來說，個人認為增值稅是一個比較合理的稅種，因為它只對整個生產環節過程中的增值部分征稅，也就是說創造了利潤才需要承擔稅負，否則就不用承擔，其實比以前單純交營業稅會更合理一些。”陳超表示，“長遠看，營改增能使行業在稅務管理環節更規范，作為上市公司，我們希望行業更規范。”
另一方面，房地產業“營改增”會給房地產上游業態帶來新一輪“清洗”。歐陽捷表示，小的供應商可能很快被市場淘汰掉，會向優質供應商集中；同時迫使開發商只能找總包單位，以后分包工程就少了，小的單位就會很快被淘汰。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，“營改增”可能會促使房企寡頭壟斷格局的出現，部分房企在后續因該政策調整而增加盈利，而部分則因為稅費成本加重造成經營困難。
業內人士認為，對于增加成本的企業而言，應該加強企業內部控制，推動企業內部的分工和細化，達到合理抵稅的目的。同時，企業應適當調整成本結構，實現有效的財務管理，降低稅負。
