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　　近期，廣州多名消費者投訴稱，保利、招商旗下公司聯合開發的高檔樓盤“海珠天珺”項目虛增套內建筑面積超2000平方米，或侵占業主權益數億元。針對相關投訴，廣州市規劃部門在核查后認定開發商存在將候梯廳計入套內建筑面積的錯誤行為。虛增套內建筑面積問題如何產生？業主損失該由誰來負責？記者進行了深入調查。

　　候梯廳“入戶玄關”被計入套內建筑面積

　　保利“海珠天珺”項目位于廣州市海珠區琶洲東，靠近廣交會展館，擁有珠江一線美景，由廣州保穗置業有限公司（簡稱“保穗置業”）開發。保穗置業成立于2020年，由廣東保利城市發展有限公司和廣州招商房地產有限公司各持股50%，保利方面負責設計，招商方面負責施工。

　　2021年底，項目開盤預售，均價10萬元/平方米左右，最高售價達11.9萬元/平方米。

　　趙先生認購了一套總建筑面積136.9082平方米、套內建筑面積104.1591平方米的房產，并與開發商簽訂了《廣州市商品房買賣合同（預售）》，合同中明確注明“按套內面積”計價，總價1192.1966萬元。按套內建筑面積折算下來，單價每平方米超11萬元。

　　三年后，“海珠天珺”項目陸續交付，但興沖沖趕去收房的趙先生卻傻眼了：“看到房子，感覺明顯縮水了，根本就不像137平方米的房子，倒像套內80多平方米的小三房。每個房間都很小，主人房只能放下一張1.5米寬的床，再多放一個衣柜就沒啥空間了；另兩個小房間如放一張1.2米寬的床，空間也滿了；廚房面積更小，冰箱甚至只能放在廚房外面?！?/p>

　　與趙先生一樣，多位業主明顯感覺“有問題”。部分業主自掏腰包，請來第三方市場專業測繪機構開展測量，結果驗證了業主們的感覺，實測的套內建筑面積都比合同中約定的套內建筑面積少很多。

　　在與開發商多次交涉無果后，氣憤的業主們向廣州市規劃和自然資源局（簡稱“廣州規自局”）投訴，并申請公開項目的規劃報建等原始資料，要求重新測繪。過程中，業主們意外發現了一個大“秘密”：本應作為公攤面積的候梯廳，竟被開發商當作“入戶玄關”計入了套內建筑面積。

　　根據業主們的投訴，廣州規自局進行了復核，發現測繪單位廣州市自然資源測繪有限公司于2024年6月出具的實測報告有誤，將候梯廳當作“入戶玄關”計入了套內建筑面積，遂讓測繪單位于當年11月重新出具實測報告，將該項目“入戶玄關”更正為公攤面積。

　　對比測繪單位更正前后的數據，“海珠天珺”一期項目套內建筑面積合計減少1992.9289平方米，而公共面積合計增加1992.9209平方米。

　　一期業主伍先生說，他的購房合同注明套內建筑面積104.187平方米，重新測繪后實際套內建筑面積92.647平方米。對比之下，套內建筑面積縮水超11平方米，誤差率超11%。

　　業主們發現，400多套房子均發生了縮水現象，套內建筑面積誤差率均超3%，最高超11%。

　　套內建筑面積計算錯誤是如何發生的？

　　圍繞因套內建筑面積計算錯誤引發的一系列問題，記者進行了調查。

　　焦點一：候梯廳“入戶玄關”應不應計入套內建筑面積？

　　“所謂‘入戶玄關’實質就是候梯廳，是開發商想人為虛增套內建筑面積?！睒I主們表示，為將候梯廳“合法”計入套內建筑面積，開發商“苦心孤詣”地造了一個新詞——“候梯廳入戶玄關”。

　　記者在小區現場看到，所謂的“候梯廳入戶玄關”，位于住宅戶門外，出了電梯后，一頭是入戶門，一頭是消防門。在消防門上，安裝有鎖，但開門朝向與常規逃生方向不符。業主說，以前還是密碼鎖，只有一方能開，在被住建部門認定存在消防隱患后，密碼鎖已被要求全部拆除。在候梯廳內，開發商還配套建了一個鞋柜。

　　廣州規自局復核發現，保穗置業將主要用途為候梯廳以及連通消防門與入戶門的通道標注為“入戶玄關”并納入套內建筑面積，不符合國家規范，其具備客梯應急救援及檢修、消防疏散等用途。該區域依法不屬于專有部分、不能計入套內建筑面積，應作為共有部位進行面積分攤。

　　保穗置業不認可廣州規自局的復核結果，向廣州市人民政府提請行政復議申請。在行政復議中，廣州市人民政府審理認為，首先，涉案“入戶玄關”屬于連通電梯與疏散走道的空間，主要功能為候梯廳，不具有獨立使用性；其次，開發商所謂的“獨立使用性”是通過設置電梯卡權限這一技術手段實現的，一旦電梯卡權限變更，則任何不特定主體均可進入該空間，故涉案“入戶玄關”不屬于物權上的專有部分。

　　焦點二：是開發商的錯還是廣州規自局的錯？

　　在行政復議申請中，保穗置業方面表示不認可，認為己方沒有問題，是測繪公司標準前后不一引發的產權面積變動，該更正行為對其權益造成重大影響及損失，可能導致公司產生數十億元的重大損失。

　　在《行政復議決定書》中，廣州規自局表示，之所以更正，是因為保穗置業首次登記時提交的測繪報告即存在錯誤，與事實和法律不符；該局作為負責不動產登記的機構，發現錯誤并予以更正，是在履行其行政職責權限。

　　“廣州規自局在發現錯誤后，對此前的錯誤登記行為進行更正，具有事實和法律依據，在實體上并無不妥?！苯衲?月17日，廣州市人民政府發出《行政復議決定書》并指出：“保穗置業作為大型房地產開發企業，具有豐富的商品房開發經驗，應當熟知房地產行業相關政策及國家有關標準和規范，對涉案爭議‘入戶玄關’不納入套內面積應具有專業判斷能力，在辦理首次登記時應當遵循誠實信用原則?！?/p>

　　焦點三：當時是“按套內建筑面積計價”還是“按建筑面積計價”？

　　日前，廣東保利城市發展有限公司的母公司保利發展控股集團股份有限公司（簡稱“保利發展”）相關負責人在接受記者采訪時表示：“2021年是按照廣州市房屋交易監管中心批復的備案價格（政府指導價）與業主簽約的，計價是按總建筑面積來算的。廣州市商品房買賣合同為政府標準合同模板，用于合同備案。”

　　但記者發現，保利方面對該問題的相關表述前后矛盾。《行政復議決定書》顯示，作為申請人的保穗置業自己承認，2021年為預售之目的，公司將“入戶玄關”計入套內面積，并以“套內面積”作為計價依據與購房者簽訂商品房買賣合同。

　　廣東省住建部門表示，目前省內商品房買賣主要有按套內建筑面積、按建筑面積、按套等三種計價方式，并沒有強制性規定，由當事人自行選擇。

　　“合同是開發商提供的，我們沒得挑。約定按套內建筑面積計價，我們也是按合同支付購房款的?！倍辔粯I主表示，保穗置業虛增套內建筑面積導致他們多花不少冤枉錢，嚴重侵犯了他們的合法權益，而保利方面現在不愿承認合同約定的原則，否認按套內建筑面積計價方式，本質上是不愿承擔違約責任和損失。

　　誰該承擔巨額損失？

　　根據我國相關法律規定，合同約定的面積誤差超過3%的，購房者有權解除合同。目前，業主們已經提出退賠差價或退房等訴求，但開發商卻遲遲未能向業主提供明確的解決方案。

　　5月12日，在廣州市人民政府已經出具《行政復議決定書》后，保利發展方面在接受記者采訪時仍堅持認為：保穗置業方無錯，將繼續提起行政訴訟；針對業主的訴求，保穗置業將積極應對。

　　據內部人士測算，因“海珠天珺”項目總銷售額高達六七十億元，如果400多戶購房業主均選擇退房的話，保穗置業或面臨巨額款項退回風險。全部退房的話最高退款將高達73億元；若僅退面積差的話，最高退款將達5.5億元。

　　多位業主強烈表示，有關部門應盡快督促保利和招商方面對“海珠天珺”項目存在的系列問題進行徹查，特別是圍繞虛增套內建筑面積等關鍵問題入手，認真審查從設計、規劃報建到竣工驗收、資金流向、不動產確權等全過程行為，在真正保護業主利益的同時切實維護企業形象。針對“海珠天珺”項目存在的其他問題，本報將持續予以關注。