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　　伴隨著商業不動產REITs試點近日正式啟動，我國公募REITs市場正實現從基礎設施領域向商業不動產領域的關鍵擴容，一個底層資產和市場業態更加豐富，更具活力的多層次REITs市場生態正在加速構建。業內人士指出，商業不動產REITs試點的落地，將支持構建房地產發展新模式，并進一步提升多層次資本市場服務實體經濟的質效。

　　日前，證監會正式印發《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（以下簡稱《通知》）以及《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》（以下簡稱《公告》），滬深交易所、中國結算等同步出臺配套文件。據悉，相關部門將按照“規范先行、試點突破、穩步推廣、加強監管”的原則，堅持市場化、法治化方向，聚焦重點區域和優質項目，分階段推進試點工作。

　　商業不動產REITs是指通過持有商業不動產以獲取穩定現金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。從全球成熟市場發展經驗來看，商業綜合體、商業零售、商業辦公樓、酒店等商業不動產是REITs重要的底層資產。我國商業不動產存量規模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權益融資渠道的內在需求。《通知》明確指出，推動商業不動產REITs市場發展是資本市場落實黨中央、國務院關于“盤活存量、做優增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過市場化機制支持構建房地產發展新模式的有效手段，對于推動REITs市場健康發展、促進REITs功能發揮、不斷提高資本市場制度的包容性和適應性具有重要意義。

　　為保障商業不動產REITs試點平穩起步，《公告》明確了商業不動產REITs的產品定義、基金注冊及運營管理的基本要求、各方職責以及監管框架。配套業務規則方面，修訂后的新規則中將商業不動產REITs和基礎設施領域REITs均納入規則范圍。準入標準方面，明確項目在合規、財務、資產評估及基金運作等維度的基本要求，并對商業不動產REITs作出針對性安排。在優化審核機制并強化發行監管方面，調整后的業務規則明確審核各環節程序、縮短審核時限，進一步提高審核效率。配套規則優化發售定價安排，完善擴募機制，強化信息披露要求，明確商業不動產相關業態的運營情況披露要求等。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，當前房地產行業正向“投-融-管-退”的資產精細化運營管理模式轉變。商業不動產REITs的推出對房地產風險防范化解具有積極的作用，將促進房地產行業的轉型升級。北京大學光華管理學院教授張崢表示，商業不動產REITs將提升資本市場的包容性和適應性，為中國房地產行業和實體經濟提供更加多元化的融資渠道。同時，商業不動產REITs也將服務國家戰略，如保障性住房建設、城市更新、消費提振等，為政策實施提供金融支持。

　　根據《公告》及其配套規則，目前市場各參與主體可直接向證監會、交易所申報。試點初期，不求多、不求快，堅持嚴把發行上市質量關、合規關和風險關。記者獲悉，商業不動產REITs將重點支持符合國家政策導向、社會效益顯著、經營業績穩健且具有行業代表性的優質項目，優先聚焦核心城市群及經濟活躍區域的成熟商業不動產，優先支持中央企業、地方重點國企、上市公司以及優質民企和外企持有的商業不動產項目，優先推進商業綜合體、商業零售、商業辦公樓、酒店等業態。

　　商業不動產REITs試點的正式啟動，也標志著我國公募REITs市場向多元化資產類型邁出關鍵一步，一個底層資產更加豐富的REITs市場體系正在加速構建中。中信建投表示，商業不動產REITs試點落地，標志著中國公募REITs底層資產邁向全門類。

　　從發展歷程來看，2020年4月，證監會與國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，2021年6月21日，我國首批9單公募REITs項目在滬深交易所正式上市。統計數據顯示，截至2025年12月27日，滬深交易所已上市78只REITs產品，融資金額2099億元，總市值達到2199億元，我國公募REITs市場從無到有，正在發展壯大。同時，市場運行平穩有序，2024年以來，中證REITs全收益指數上漲19%，REITs已逐步成為重要的大類資產配置品種。

　　證監會表示，要加快推進REITs市場體系建設，推進市場擴容擴圍。持續加大優質REITs供給，推動市場業態不斷豐富、規模有序增長。完善REITs擴募制度安排與市場化定價機制，積極探索多元、高效的擴募實施路徑。支持運營穩健、治理有效、信息披露質量較高的上市REITs通過購入資產、擴募、合并等方式做優做強，有序提升單只REITs資產規模和風險抵御能力，不斷增強其長期價值創造的內生動力。平等對待各種所有制企業，支持民營企業通過REITs盤活存量資產，拓寬權益融資渠道。