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海南省瓊海市的中信博鰲千洲灣房產(chǎn)項目在建設中。記者從海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳獲悉，海南旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)建銷兩旺的局面，全年有望達到500萬平方米。新華社記者
趙穎全 攝 |
中央經(jīng)濟工作會議剛結束，各路券商紛紛開始向股民推薦房地產(chǎn)二三線城市的代表股，如信達地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球等。業(yè)內(nèi)人士認為，中央經(jīng)濟工作會議提出穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，意味著今后不會一味再搞一線城市中心化，而是要啟動更多的消費點拉動內(nèi)需，這將給二三線城市帶來持續(xù)的城市化動力及大量剛性需求和改善型需求。
接棒一線城市，二三線城市成房價上漲新陣地
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，今年11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴大1.8個百分點；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴大0.5個百分點。其中，新建住宅銷售價格同比和環(huán)比上漲的城市均達到67個，環(huán)比漲幅最大的5個城市是：海口4.7%、杭州3.1%、北京3.0%、徐州2.8%、銀川2.6%。此前，國家統(tǒng)計局公布的前三季度全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，新建住宅同比價格上漲的城市有58個，其中漲幅最大的五個城市是金華、寧波、錦州、廣州和銀川；環(huán)比上漲的城市有66個，其中漲幅最大的五個城市是溫州、湛江、杭州、濟寧和銀川。
另據(jù)記者了解，長春等省會城市，盡管漲幅不在全國前列，但是因為近兩年來一直保持著穩(wěn)步上漲的勢頭，目前房價已達到近三年的最高點，11月份新建商品房價格突破5000元。
有分析人士指出，造成二三線城市房價飆升的主要原因，一是近幾年內(nèi)地省會城市GDP增速持續(xù)高于京、滬、深等一線城市，帶動經(jīng)濟發(fā)展，資本和勞動力向二三線城市轉(zhuǎn)移，增加了二三線城市本地居民的剛性需求；二是相比房價迅速上漲的一線城市，二三線城市仍然是“價格洼地”，吸引了部分外來投資者的進入，增加了投資性需求。據(jù)了解，一向以本地居民自住為主的吉林省省會長春市，今年投資者比例有可能達到20%，是2006年的三倍；三是與一線城市相比，二三線城市呈現(xiàn)出一定的價格傳導滯后性，目前的房價上漲可以看做“追漲”的結果。
易居中國長春分公司總經(jīng)理王喻冬分析說，加快城鎮(zhèn)化進程，會加快農(nóng)民人口向城市流動，帶來大量的新增購房需求，使房地產(chǎn)價格獲得有力支撐。另外，中央經(jīng)濟工作會議報告中還提到要“提高城市規(guī)劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平”，這也意味著這一輪城鎮(zhèn)化不會是低水平的簡單重復，而是城市形象的提升和居住舒適度的提高，樓價也將從中分得一杯羹。
爭相布局，二線城市又掀“搶地狂潮”
中央經(jīng)濟工作會議關于推進城鎮(zhèn)化、放寬中小城市城鎮(zhèn)戶籍限制的消息剛剛落地，今年在北京土地市場上屢有收獲的首開股份迅速出擊二三線城市，以24.23億元拿下了太原和廈門共計67.644萬平方米的土地。
事實上，萬科、中海等一線開發(fā)商早已在二線城市大舉布局。據(jù)克而瑞(中國)研究中心統(tǒng)計，今年前七個月，萬科、中海等多家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積約980萬平方米，占總新增土地儲備建筑面積的49%，三四線城市占29%，而一線城市僅占22%。
房地產(chǎn)企業(yè)紛紛出手，帶來二三線城市土地市場井噴。據(jù)了解，今年11月份，我國一線城市中除上海以外，住宅用地成交量均出現(xiàn)下滑。北京僅成交一宗，面積27萬平方米。上海成交35萬平方米，廣州、深圳則均無住宅用地成交。但反觀二三線城市，土地成交量則出現(xiàn)明顯活躍的跡象。天津上月的住宅用地成交量大幅增加，共成交360萬平方米。其中津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)的一塊住宅用地面積高達248萬平方米，是天津今年最大的住宅用地。此外，武漢11月的住宅用地成交量也超過了100萬平方米。
除積極拿地外，大型房企對二三線城市的重視還體現(xiàn)在與地方政府和國資平臺的密切合作上。今年5月份，萬科與長春市政府達成協(xié)議，將在房地產(chǎn)開發(fā)、城市綜合體等領域擴大投資，預計在長春開發(fā)投資總額30億元。業(yè)內(nèi)人士分析認為，二線城市已經(jīng)成為房企聚焦的熱點。
房地產(chǎn)泡沫或擴散到二三線城市
“城鎮(zhèn)化可能是一把雙刃劍，一方面帶動二三線城市發(fā)展，另一方面使一線城市的地產(chǎn)泡沫向二三線城市擴散”，長春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人顧永超說。
品牌地產(chǎn)進軍二三線城市，提高了當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)檔次，但是同時也拉高了房價。今年9月份，長春新建商品房成交均價為4500元/平方米左右，隨著“地王”頻繁出現(xiàn)，房價也在迅速走高，進入10月份，突破5000元大關。10月30日，中海地產(chǎn)以均價破萬的高價拿下長春“長鈴地塊”，樓面地價達到3480元/平方米，預計房價將超過7000元。業(yè)內(nèi)人士指出，有了這樣的市場預期，長春明年樓市開盤價將超過6000元/平方米。
不僅僅是長春，包括成都、武漢、南京、杭州甚至蘭州在內(nèi)的多個二線城市，在臨近年底的傳統(tǒng)樓市淡季，樓市也顯現(xiàn)出不同以往的上漲趨勢。
顧永超認為，在傳統(tǒng)淡季中出現(xiàn)這樣的銷售熱潮非常不正常，這是一種擔心房價上漲的“恐慌性購買”，將大大提前釋放居民的購買力，而且進一步推高房價。日前甚至連西北城市蘭州也出現(xiàn)了均價破萬的樓盤。與很多二三線城市年人均可支配收入剛剛過萬的購買力相比，房價的漲幅已經(jīng)遠遠超過了工資漲幅，樓市發(fā)展的可持續(xù)性令人擔憂。
萬科公司董事長王石近日接受了《華爾街日報》的獨家采訪。他認為，目前諸如北京、上海等一線城市的房價肯定存在泡沫。從全國整體來看，泡沫特征還不明顯。但如果泡沫向二線、三線城市擴散，情況將十分令人擔憂……這樣一來其性質(zhì)就會類似日本上世紀90年代初破滅的房地產(chǎn)泡沫。 |