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面對居高不下的房價,現在有一種通過增加土地供給,以擴大供給來抑制房價上漲的主張,這種主張是個極大的誤區。高房價不是簡單的供給不足問題。特別是這一輪房價上漲,絕非所謂“剛性”需求推動,不是所謂城市化進程中所產生的進城農民工帶來的住房需求推動的。如此的高房價,哪里是這樣一些群體所能夠支付的？所以,這一輪房價應該是“投資”行為推動的。而當投資行為變成部分居民的偏好,一些城市出現部分人手持三五套房,越來越多的人希望持有多套房產,催生了房地產需求上漲的遐想,倒賣房產現象因之興盛,致使房價不合理地一路上漲,這已引發了諸多社會矛盾,帶來了諸多社會問題。
房價不降與銀行近期萬億元個人抵押貸款,以及數千億元的房地產開發貸款有直接關系。近期的諸多“地王”,就與銀行對不差錢的大型國企大規模貸款直接相關。高土地價格推高房價預期,對當前的高房價產生了巨大的支持作用。
理順房地產市場的秩序,需要重新認識房地產市場的特點,需要重新審視在土地資源與人口比例的強約束條件下的中國房地產市場的發展思路。依筆者之見,堅持以滿足居住需求為主,而不是投資為主的原則思路,是比較符合國情的房地產政策。
住房市場需要區別兩類不同的需求。“居住”需求屬于實際需求,以一套基本住房為效用滿足度,而且受收入和可支配能力約束,對價格上漲非常敏感,價格高低直接影響是否“居者有其屋”的基本生活需求。這個市場的價格是需要管理的。
另一類需求是“投資需求”,或者叫“賺錢需求”。這種以投資為主的房地產市場屬于資產類市場,不是一般商品市場,價格不是由實際供求決定的。
投資行為推動的高房價,有兩方面問題。
首先,如果投資人拿自身的真金白銀購買房產,價格再高也沒關系。如果用銀行資金,就需要注意了。因為短期內,房地產市場主要是投資人參與,他們都是買了房,等房價上漲后賣出,還掉銀行信貸,賺取房價上漲的差價。但是如果短期內都是買了為了賣,賣給誰呢？如果賣不出去,房價就會下跌。若干首付比例很低,房價下跌超過首付比例,僅靠買房子還債賺錢的人,就會把房子還給銀行。銀行壞賬就會增加,就會爆發危機。金融系統爆發系統風險就是經濟危機。華爾街剛剛發生的危機后面的故事就是如此。
其次,特別糟糕的是,因為兩類需求市場沒有分開,投資性房地產價格的上漲,會把平均價格拉高,整體房地產市場價格上漲。一般收入群體的居住性需求所面對的房價水平以及房價預期,越來越不能承受。現在大城市的平均“月供”水平,即月收入與房價之比,達到了76%。這個數字最高達到了85%,而正常水平應是40%左右,最高也不能超過50%。所謂由城市化意義下進城的農民工所催生的居住需求后面的支付能力與當前房價,以及將來房價預期之間的差距,又哪里能聯系起來？
在這種情形下,用增加供給來抑制因“賺錢需求”而高漲的房價,結果可能適得其反。在高價格的引導下,增加的供給主要目標仍然是高價商品房,而不會是增加真正剛性居住性需求的供給,真正居住性需求的存在只會不斷成為推高房價的借口。
不區分兩類不同的需求,籠統地一句“需求旺盛”,“儲蓄很多”也會被利用作為炒作房價應該上漲的似是而非的理由。實際上,真正居住需求者的收入水平,完全不可能支付每平方米一萬元、兩萬元的價格,更不可能支付更高的價格。在當下的平均收入水平下,城市的居住需求,農民工的居住需求更不用說,除了望房價興嘆,幾乎沒有可能被滿足的期望。
全世界,包括發達國家,很少出現一般人持有多套房產的情況。美國人95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作。而且世人從這次危機中看到,幾百萬低收入的美國人仍然沒有自己的房屋。中國目前一部分人過多占有以土地資源為主要投入的房地產,是很不正常的現象。尤其考慮到中國是人均可使用土地面積較低的國家,如果房地產市場的這種狀態持續下去,對中國經濟發展將非常不利。
(作者為銀河證券首席經濟學家)
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