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我國房價連年過快上漲，有人認為供不應求是主因，因而建議采用擴大供應規模的辦法來穩定房價。經過深入分析，筆者并不贊同上述提法。我國住房供需情況很復雜，高房價的真正原因在于以投資需求為主的大戶型住宅呈現出“供不應求”的緊張局勢。所以，要穩定房價，應當采取抑制大戶型投資需求的過度膨脹和調整住房供應結構的辦法。
與房價無關的“供不應求”
我國處于“住房難”狀態的主要人群是中低收入者，特別是低收入者和最低收入者。這些年來，我國城鎮供應最低收入者的廉租屋和供應低收入者的經濟適用住房數量過少，形成了比較嚴重的“供不應求”。但這部分人絕大多數不具備進入住房市場的經濟能力，進而無法把這些自然需求轉變為住房市場的有效需求。因此，最低收入以及低收入者所需住房的“供不應求”并不會在住房市場上得到明顯反映，也不會明顯地影響房價的漲跌。此類“供不應求”的特殊性，尤其值得注意。
要解決上述“供不應求”問題，主要辦法是健全和發展具有中國特色的住房商品化、適度的住房社會保障與合理的調控管理相結合的住房分類供應制度。在現階段，要以中、低和最低收入者為重點，對最低收入者供應廉租屋，對低收入者供應經濟適用住房，對中收入者供應“三限”房，并有計劃地擴大覆蓋面，逐步把建設70%以上中小套型中低價位住房的要求落到實處。
大戶型投資需求過度膨脹
統計數據顯示，自2003至2005年，我國城鎮每年建設住房6億多平方米，計500多萬套，其中大戶型住宅占60%以上，計300多萬套。我國城鎮居民約為1.5億戶，其中高收入者(含少量中高收入者)3000萬戶。從房屋交易的實際情況看，大戶型住宅往往也被高收入者買走。
不防作個簡單的設想，每年只要有10%左右的高收入者進入購房市場，且只要買一套房，就能把新建的300多萬套大戶型住房基本買光。再加上由于其他種種原因而“擠”進購買大戶型住房行列的人們，“供不應求”局勢更進一步加劇，引發出“越買越貴，越貴越買”的惡性循環。所以說，這種以投資需求為主的、大戶型住宅的“供不應求”，才是房價高企的真正“元兇”。
之所以會產生如此旺盛的住房投資需求，是因為近年來人們(特別是高收入者)手中擁有過多資金，但國內投資渠道又相當有限，這才使投資購買價格不斷上漲的住房成了資金保值增值的最佳選擇。
對策不在于擴大建設規模
上世紀90年代中期，一些專家曾經研討過我國住房長遠發展的建設規模問題。據了解，部分西方國家在“二戰”后，為解決住房緊缺問題而加大了住房建設規模。有一段時間達到了年人均增加新建住房面積0.8平方米，個別年代達到或稍高于年人均增加新建住房面積1平方米。當時我國處在住房緊缺階段，專家們建議，在今后一個較長的時期內，我國城鎮住房建設規模可以維持在每年人均增加新建住房面積1平方米的水平。
目前，我國已經渡過了住房緊缺階段，城鎮人均住房面積已達到27平方米。人均增加新建住房面積已達到1.2至1.3平方米，顯然偏大。
因此，在今后一段時期內，即使考慮到城鎮化所帶來的城市人口增加，也應將每年人均增加新建住房面積控制在1平方米以內，以利于可持續發展。由此，不能采取擴大建設規模的辦法來穩定房價。
基于市場上影響房價的“供不應求”是由大戶型住房投資需求過旺造成，那么抑制之法應從此處著手。
去年筆者在一篇文章中曾建議，對今后建設大戶型住宅的房地產開發公司收取高土地出讓金、高房地產開發稅和高物業稅，并在交易環節對大戶型購買者、第二次及多次置業者增加稅收。現仍維持原建議，并建議第一步先開征“高”物業稅。
此外，如果不進行住房供應結構的調整，每年仍然繼續用建房總量的60%以上去建300多萬套大戶型高價位住房，10年以后我們將仍會發現，10年間累計建設的3000多萬套大戶型高價位住房，仍基本上由占居民總數20%的高收入者所擁有，而占居民總數80%的中低收入者依然處于“住房難”的境地，我們將會犯下嚴重的歷史性錯誤。
(作者為中國房地產及住宅研究會常務副會長) |