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| 2009-03-13 作者:陳宇峰 來源:上海證券報 |
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在的我印象中，北京三里屯和后海酒吧、還有杭州西湖邊的那些酒吧都是有相當規模，一到晚上熱鬧非凡，人氣很旺。可我在東京鬧市區看到的酒屋，卻是另一番景象，那都是清一色的、最多也只能容納十幾人的小酒吧。我曾多次問日本朋友，為什么在日本所見的酒吧都是小酒吧，而且只能坐個一兩個小時就得匆匆離開呢？但總得不到滿意的答復。
此次Nikko之行讓我對這一問題突有了撥開云霧，茅塞頓開之感。
原因可能還需從這個人多地少的島國特性去找。這樣的島國，注定了日本的房價會比其他陸地國家高得多。對日本人來說，那個瘋狂的80年代，東京房價畸高，賣掉這個小小的島國就盤下兩個美國的土地。瘋狂之后的日本人喊出那幾聲讓美國人都為之提心吊膽的狂人狂語：“對美國說不”、“買下美國的國土租給美國人居住”云云。其實，在這些狂妄之后，倒霉的還是日本老百姓。房價和土地價格不斷飆漲，隨之而來的遺產稅和不動產稅也猛增，這對于那些小本經營面館、居酒屋來說，是無力承擔的。但面館、居酒屋之類的生活必需品消費場所仍然需要開下去。這時候，屋主或者原有的承租人只得將原本就不大的店面繼續分割，直到不能再割為止。我們去過最小的酒吧，只能擁擠地坐下三個人。
為了使這些居酒屋和面館能繼續生存下去，老板必須加大顧客的流動性，以增加每天飯館酒屋的“吞吐量”。這就開始產生我們剛去日本時覺得不可思議的現象：到拉面館吃面，沒到半個小時服務生就會來提醒你（實際是催促），這已是日本飯館的慣例了。
曾有一次最瘋狂的記錄是，一天趕了四家酒屋的場子。從下午下班在早稻田邊上的居酒屋開始，再坐公交車到Shinbuya的酒吧，再坐地鐵到Wajima家附近的東京郊區酒吧，然后又回到Shinjuku的那片酒屋。據日本朋友介紹，這片酒屋雖然還留下不少，但相對于當年他在早大讀本科時已是蕭條了很多。90年代以來的“失去的十年”已讓這些居酒屋關門的關門，倒閉的倒閉。當年早大那位風流情種村上春樹逃課到這里來體驗生活的那番熱鬧場景，早已不再。
這一切，可能還是經濟危機之前瘋狂年代所造就的“土地神話”，再加上高昂的不動產稅約束。
不妨舉個簡單例子：（1）假定工作了二十余年的W君用畢生積蓄購買了一套兩層的房子，房價1億日元。他把二樓作為住宿，再騰出一間租給別人，租金是每年50萬日元，一樓租給別人做居酒屋之用，租金每年60萬日元。那么，如果日本政府以1%的稅率征收不動產稅，當年他需要繳納的稅金是100萬日元，從110萬日元租金中扣除之后，還剩10萬日元。這是W君當年的凈租房收入。（2）時隔數年之后，W君的房子升值到1.5億日元，他將一樓店面一割為二，租金依然是每間50萬日元，那么租金收入為150萬日元，而所需繳納的稅金也是150萬日元，剛好持平。（3）更瘋狂的漲價行為開始了，他的房子一夜之間漲到2億日元，那么他每年不動產稅就需要繳納200萬日元，而他租金所得卻仍然只有150萬日元，這使得W君當年賬面上的收入是負50萬日元。（4）此時，雖然房價仍可能上漲，即使我們不考慮Krugman多重均衡模型中的風險因素，W君仍有很強的動機去賣掉這套房子。
通過這一例子，我們能夠大致明白增加不動產稅對房產交易市場可能產生的微妙變化。雖然這些制度安排增加了酒屋業主投資置業的經營成本，但也增加這些房產持有者的流動性動機。
更重要的是，征收不動產稅對房產市場的波動起到一個“自動穩定器”的效果。當房價不高時，那些具有雄厚資金的投資者可能會大量涌入房產市場，紛紛置業。同時，活躍的二級租賃市場使得這些投資者很快把這些房產租給一些有經營頭腦的商人或者租房者。但是，有限資源的房產市場在大量買家投資者炒作的前提下很有可能會持續抬高房價。一旦房價上漲到某種程度之后，即使房產持有者把房子隔得再小，也是無濟于事。這時候，要不出現一些具有更強經營能力的投資者或者經營者來接管這些物業，要不就不得不接受由高昂不動產稅所產生的反方向力量向一個新的、市場出清的均衡點上演進。但是，如果房產市場無限膨脹，繼續上漲，那么很快就會脫離市場的最大盈利能力，房產的一級、二級交易市場立馬就開始萎縮下來，整個市場的“殺跌”氣氛可能會使某一階段的房價可能會低于本身可能的價值。
臨走之前，還去一位朋友的新家專門作客。她家不大，最多也就30平方米，但布置得井然有序，空間分割和利用率都堪稱一流。主人介紹說，他們家原來離學校并不遠，坐地鐵只要四五十分鐘就可以了。但是，由于孩子上初中，那所學校離住的地方遠了，他們夫妻倆合計一下，就索性賣掉原來的住房，在郊區兒子上學的周邊地區租了這套房子。一則是為了孩子上學方便，二則租房要比住自家房子劃算。說起來，不動產稅就是她搬家的主要理由。她也在打算讓兒子今后到美國去讀高中，到時候再用這筆錢在美國置業。屈指算來，現在應是她兒子去美國上高中的時候了，而此時正好遇上百年未遇的金融危機，這該是在美國投資置業的最佳時機。沒想到，日本高昂的不動產稅幫了她的大忙！
（作者系浙江工商大學經濟學院副教授
早稻田大學21COE-GLOPE研究中心國際研究員） |
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