3月26日，住建部消息稱，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果和防止權(quán)力尋租，日前出臺(tái)了《建設(shè)用地容積率管理辦法》，嚴(yán)控地方政府通過修改容積率幫助開發(fā)商過冬。
“目前有很多城市樓市成交量復(fù)蘇，復(fù)蘇的原因是多種多樣的，考慮到土地財(cái)政，地方政府在政策執(zhí)行上可能出現(xiàn)一系列調(diào)整。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在“2012中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”上如是說。
“預(yù)計(jì)下半年住建部將啟動(dòng)對(duì)地方樓市調(diào)控執(zhí)行力度的督察。”一位接近住建部的人士如是說。
“不監(jiān)管”
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到26日，3月北京純商品住宅簽約套數(shù)為4700套，與1、2月份相比，成交量上漲將近200%。
3月24日，由幾百人組成的“誠信月之北京購房者俱樂部萬人看房團(tuán)”正在北京多個(gè)樓盤進(jìn)行“摸底”，而據(jù)組織此活動(dòng)的搜房網(wǎng)有關(guān)人士介紹，每次組織這樣的活動(dòng)都有幾百人參加，而開發(fā)商也紛紛給予動(dòng)輒十幾萬元的購房優(yōu)惠，每次看房都能成交一批房源。
劉洪玉介紹，受多種因素的影響，一季度，重點(diǎn)調(diào)控城市的成交量持續(xù)攀升，“比如銷售時(shí)間的差異、價(jià)格的調(diào)整，以及地方在樓市調(diào)控執(zhí)行方面可能出現(xiàn)的不作為。”
陜西西安一位不愿透露姓名的開發(fā)商表述，地方政府放松樓市調(diào)控的心情是非常迫切的，不過，有蕪湖、中山的前車之鑒，地方政府不敢公然的松綁樓市調(diào)控，與中央政策相違背。
“在此背景下，地方政府松綁樓市調(diào)控的第二招"不監(jiān)管"，表面上看，地方政府依然是按要求遵守中央的限購、限價(jià)政策，但是為求銷售業(yè)績，開發(fā)商或出現(xiàn)違規(guī)、暗箱操作，以及打政策"擦邊球"的可能性，對(duì)此，地方政府并不予以監(jiān)管、處罰。”上述開發(fā)商如是說。
記者獲悉，上述地方政府“不監(jiān)管”的樓市調(diào)控執(zhí)行態(tài)度已經(jīng)引起了住建部的注意。
“地方在執(zhí)行中央的政策時(shí)，如果執(zhí)行不到位，政策只能是束之高閣。”上述接近住建部的人士表示，而規(guī)范地方政府的行為，短期來看，監(jiān)管是關(guān)鍵，住建部將在下半年對(duì)地方政府樓市調(diào)控的執(zhí)行進(jìn)行督察。
根據(jù)住建部日前印發(fā)的2012年重點(diǎn)稽查執(zhí)法工作方案，房地產(chǎn)市場調(diào)控監(jiān)督檢查是今年的重點(diǎn)工作之一。
住建部政策研究中心主任秦虹在“2012中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”上表示，2012年，房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈的主客觀條件均不具備，并將進(jìn)一步下探。
嚴(yán)防“救”開發(fā)商
住建部在《建設(shè)用地容積率管理辦法》中提出，地方出讓國有建設(shè)用地必須有容積率條件，否則合同無效，容積率條件不得擅自修改，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式擅自修改，必須經(jīng)過公開論證，公布參與論證專家名單，接受社會(huì)監(jiān)督。
上述接近住建部的人士認(rèn)為，新的容積率管理辦法意在防止地方政府救開發(fā)商，很多開發(fā)商因?yàn)樵?010年高價(jià)拿地，目前陷入房價(jià)和低價(jià)矛盾的困境，地方政府允許開發(fā)商修改容積率則有利于降低地價(jià)成本，幫助開發(fā)商出貨。
這位人士列舉，北辰長沙項(xiàng)目以92億元的價(jià)格拍下了長沙新河三角洲地塊，按照最初拿地時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目樓面地價(jià)為3721元/平方米。在與長沙市反復(fù)溝通之后，相關(guān)規(guī)劃部門同意北辰方面增加樓棟的規(guī)劃高度。按照新的規(guī)劃，北辰長沙項(xiàng)目的樓面地價(jià)降至1671元/平方米。而為補(bǔ)償北辰方面的拿地?fù)p失，長沙市將項(xiàng)目內(nèi)的市政路網(wǎng)工程承包給北辰。
另外，北京的萬科長陽半島項(xiàng)目，申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃也獲得了批準(zhǔn)，其中03地塊建筑控制高度由45米調(diào)整為60米，容積率由2.0調(diào)整為2.49；04地塊建筑控制高度由60米調(diào)整為80米，容積率由2.2調(diào)整為2.41，由此保證了其日后的低價(jià)入市
“目前，住建部已經(jīng)啟動(dòng)了樓市調(diào)控長效機(jī)制的調(diào)研工作，并聯(lián)合央行、發(fā)改委、國土部等多部委共同探討如何建立樓市調(diào)控的長效機(jī)制問題，”上述人士表示，容積率監(jiān)管等手段都還是行政性調(diào)控手段，而要長期解決房價(jià)上漲的矛盾問題，頂層設(shè)計(jì)必不可少。
在秦虹看來，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè)內(nèi)容非常豐富，不單單只有房產(chǎn)稅一項(xiàng)，既要發(fā)揮房地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長中的投資作用，又要實(shí)現(xiàn)住有所居的居住目標(biāo)，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制應(yīng)該是融合了住房保障、金融、土地、財(cái)稅等綜合手段的一個(gè)頂層設(shè)計(jì)產(chǎn)品。
秦虹介紹，樓市調(diào)控的長效機(jī)制不僅僅局限于房地產(chǎn)自身政策，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有背后的一系列問題，比如土地政策、金融政策，產(chǎn)業(yè)、工業(yè)資源配置和城市均衡發(fā)展等。
“樓市調(diào)控的重心已經(jīng)發(fā)生變化，由強(qiáng)調(diào)其經(jīng)濟(jì)功能轉(zhuǎn)向社會(huì)功能。”秦虹表示，抑制投資、投機(jī)性需求將成為樓市調(diào)控長效機(jī)制的基本原則。
“保證城市人口的住房需求，不一定是房價(jià)下調(diào)，而需要房價(jià)下調(diào)和收入增長的共同聯(lián)動(dòng)，也就是說，收入分配改革對(duì)于樓市調(diào)控長效機(jī)制的建立也非常重要。”我愛我家副總裁胡景暉在“和諧睦鄰低碳環(huán)保”活動(dòng)上如是說。