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　　隨著國家調(diào)控思路的日漸清晰，房地產(chǎn)業(yè)格局也漸趨明朗：房企開始分化，龍頭企業(yè)手中的資源進(jìn)一步集中，“萬保招金”等“白馬股”還將繼續(xù)攻城略地，通過“薄利多銷”方式實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長。
　　先看政策面的環(huán)境。房地產(chǎn)調(diào)控政策向來是左右市場的第一要素。而從近期地方政策微調(diào)的動作可以進(jìn)一步印證一個(gè)判斷，即房價(jià)與房地產(chǎn)市場都將穩(wěn)定在一個(gè)波段內(nèi)微幅擺動。
　　10月，一些地方政府在房地產(chǎn)方面屢有微妙動作。比如廣州的“限售令”、西安的“限利令”和杭州的“限土地溢價(jià)令”。其中，廣州的政策是：對珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目，暫時(shí)采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施，也就是說，高價(jià)房源限制成交。西安的具體做法是要求“全省房地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤率應(yīng)控制在10%左右”，即公示銷售價(jià)格，且利潤空間不得高于10%。杭州則出臺文件稱，“對商品住宅地塊，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，‘從零開始’競投配建安置用房或保障性住房面積”。換句話說，土地價(jià)格不能漲得太離譜。
　　綜觀以上三個(gè)政策，我們可以看出明顯的行政手段短期內(nèi)控制價(jià)格的跡象。高價(jià)房只是控制過戶，開發(fā)商可以照賣，購房者可以買房，不過是人為拖后了登記備案的時(shí)間。也就是說，通過行政手段把房價(jià)上漲時(shí)間點(diǎn)延后了。西安、杭州的政策均可以類推初衷和效果。這些短期政策并未改變真實(shí)的市場供需結(jié)構(gòu)，拿地?zé)崆楦摺⒎科蟾姨醿r(jià)，均源自市場預(yù)期引導(dǎo)下的需求高漲。地方政府顯然沒有從本質(zhì)上調(diào)節(jié)供需，僅僅以行政手段做出了調(diào)控措施。
　　從地方心態(tài)上來看，房地產(chǎn)調(diào)控可謂“壓是虛，推是實(shí)”。比如貴陽新政，包括購房落戶、買房送車號等。這一為消化樓市存量而做的政策努力，堪稱用心良苦。相反，西安樓市限利新政到目前仍停留在《通知》的大框架上，尚未出臺可執(zhí)行的細(xì)則。
　　應(yīng)該說，未來房地產(chǎn)調(diào)控還將在不斷博弈中尋找平衡，其主要原因是地方政府對房地產(chǎn)業(yè)有極大的依賴。
　　房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)市場格局卻在悄然變化。龍頭房企將越來越強(qiáng)大，這一點(diǎn)從萬科、保利、招商等龍卷風(fēng)似地拿地動作中可見端倪。未來龍頭企業(yè)在融資能力上的絕對優(yōu)勢將成為搶占市場份額的最大籌碼。相比之下，中小房企面臨一定發(fā)展瓶頸。據(jù)了解，目前龍頭國資房企最低融資成本在4%左右，最高不過10%左右，中小房企無論是銀行貸款還是信托產(chǎn)品，融資成本多在15%至20%。另外，在市場利潤率普遍下降的情況下，龍頭房企大量采用合作開發(fā)方式，旨在大舉拿地并占領(lǐng)未來市場資源，再通過薄利多銷方式做大業(yè)績。這一點(diǎn)，從近期保利等公司三季度報(bào)可以明顯看出端倪。
　　相比之下，大量中小房企近期密集籌劃轉(zhuǎn)型，這一趨勢或?qū)㈤L期持續(xù)。比如中茵股份、億城股份等中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛嘗試新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。“無論是涉礦、涉酒還是涉藥，都是在融資和再融資一再受阻的情況下，企業(yè)為了長遠(yuǎn)生計(jì)，不得已而為之的體現(xiàn)。”上海證券一位房地產(chǎn)分析師稱。