一石激起千層浪，房地產市場最近不淡定了，房地產信托項目的風險引起了市場的關注。值得注意的是，蓬勃發展的基金子公司正是在去年高峰時期大舉“殺入”房地產信托業務。尤其是去年下半年，基金子公司在這塊更是加速沖刺，頻頻設立項目。截至目前，半數以上的基金子公司均涉足地產類業務。
而好買基金銷售平臺顯示，目前在售的房地產信托類項目中，基金子公司參與的項目仍占據了半壁江山，其中不少還是投資三四線城市的地產項目。一旦房地產信托發生違約兌付，平均注冊資本不到5000萬元的基金子公司，其風險控制能力和賠付能力讓人擔憂。
在售房地產信托項目仍占據半壁江山
房地產市場似乎正在悄悄“變天”。上周末，多家媒體報導,杭州房價出現下跌；興業銀行暫停房地產夾層融資業務；部分商業銀行取消房地產按揭貸款利率優惠并實現上浮，最高上浮比例達到30%；地產大佬們集體看淡；受此影響,周一地產股大幅下跌,招保萬金等龍頭地產股跌幅超過5%、華夏幸福、世聯行等強勢股也出現跌停。
與此同時，房地產信托業務也變得風聲鶴唳。事實上，2012年信托兌付風險名單顯示，19個風險項目多一半是房地產信托。而根據媒體的統計，2012年至2013年發生的信托違約風險事件高達27起，其中，隸屬于房地產信托計劃的就有15個。這些都讓“高位”入市的基金子公司不寒而栗。
基金子公司自2012年年底開閘以來，業務類型主要涉及類信托領域，包括房地產融資、保障房建設、基建、委托貸款、租賃、小額貸款等眾多業務。由于此前房地產再融資被限制，只能走信托、基金子公司的渠道。自去年起，房地產類信托成為基金子公司的主攻方向之一。
嘉實基金旗下的子公司嘉實資本可能是最早涉足房地產類信托業務的。去年一月底，嘉實資本與盛世神州房地產投資基金公司合作募集設立嘉實資本盛世美瀾園專項資產管理計劃，該產品將投資于鎮江恒福房地產開發有限公司開發的“美瀾園”項目。
兩個月后，華夏幸福3月27日公告稱，其全資子公司廊坊京御房地產開發有限公司及其全資子公司九通基業投資有限公司擬與嘉實資本簽訂《合作框架協議》，嘉實資本作為專項資產管理計劃資產管理人向九通投資進行不超過30億元的投資。但該項目因利潤過低募資規模過大隨后無疾而終。
而工銀瑞信旗下的基金子公司已有數單基建類項目的融資，東吳基金和萬家基金旗下子公司也是基建類信托的積極跟進者。
到去年年底，基金子公司在房地產信托方面，更是加速沖刺，頻頻設立項目，信托公司反而擔憂風險，“大方讓路”。
好買基金銷售平臺顯示，去年10月，基金子公司成立的涉房地產項目大幅增加，是8、9月份總和的1.3倍。
而目前在售的189個信托項目中，房地產信托86個，而其中基金子公司旗下的房地產項目就占據了半壁江山。如財通資產，目前在售的房地產信托項目就有11個，時間從1年到3年；預期收益率均在10%以上，最高甚至達到了12.5%。其中不少就是投資二三線城市的地產項目，如“浙江嘉興平湖三峰開元悅都”，融資方為三峰置業，是浙江三峰集團子公司，主要負責““三峰開元悅都”建設，還款來源就是“三峰開元悅都”項目的銷售收入。
三四線城市地產信托違約風險最大
市場分析人士認為，中國的房地產從去年就開始了結構性分化了，一線城市預計房價會保持穩定，上漲變得很難，但是可能長期維持很高房價。全國整體房價也不會斷崖式的下跌，但是類似溫州鄂爾多斯這樣的局部三線四線城市的確風險很大，局部的崩盤是不可避免的，因為這些城市收入本來就不高，再加上人口大量的流失，需求減少必然導致房價崩潰。
今年不少研究機構均預測三四線城市將出現泡沫破裂現象，而由此帶來的二三四線城市房地產信托違約風險已經如影隨形。
“相信金融機構為下跌做的準備，不僅僅是惜貸、提高房貸利率這么簡單。對于三四線小城的開發商，當年本來就沒有從銀行拿到貸款，現在更面臨著資金源頭枯竭的危險：房地產信托兌付危機來臨，小城開發商可能連高利貸的資金都難拿到了。”上述分析人士對《投資快報》記者稱。
根據中信證券的統計，今年到期的房地產信托規模估計為2479億元，占今年到期集合信托的比例分別為27.34%。另外工商企業類今年到期規模2110
億元，占比23.27%，考慮在監管層收緊房地產貸款時，部分實際投向房地產的項目以工商企業類信托的名義發行，今年實際到期的房地產信托規模會遠高于2479億元。而今年基金子公司也將迎來第一波產品集中到期的考驗。
不容忽視的是，基金子公司自誕生以來注冊資本金過低受詬病，風控流程和風險賠付能力也尚待時間的檢驗。而盡管有接近半數的基金子公司涉足地產類業務，相對信托公司，基金子公司從事類信托專業人才儲備以及項目運作經驗匱乏。一旦出現損失時，基金公司幾千萬的注冊資本根本沒有辦法進行代償。