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如果說當前的中國主要城市的房地產市場存在泡沫，反對的人應該不會太多，一個簡單的對比是：最近10年來，這些城市的房價上漲幅度超過200%，部分市場漲幅超過500%。對于投資者而言，泡沫不可怕，沒有資產價格的泡沫就沒有迅速致富的機會。問題的關鍵是資產價格泡沫何時破裂？為何破裂？
1985年9月，美日等五國財長與中央銀行行長簽訂“廣場協議”，旨在降低美元對日元等貨幣的匯率，由此導致了日元的急劇升值。后來的日本房地產泡沫破裂的故事是國人害怕的，但究竟是什么原因導致了房地產市場的硬著陸？
回答這些疑問的關鍵是通貨膨脹。
到1989年中期，日本貨幣當局為了防止普通物價上漲，而且也開始意識到資產價格膨脹的嚴重性，于5月31日將官方貼現率提高到3.25%，又于年末進一步提高到4.25%，同時大藏省也采取了多項措施限制土地投機。更重要的是，1990年8月，“海灣危機”爆發(fā)，石油價格飆升。為防止石油價格上漲導致通貨膨脹，日本中央銀行采取了緊縮政策，將官方貼現率提高到6%，于是，資產價格開始暴跌，“泡沫”破裂。為什么日本中央銀行對物價高度敏感，而對資產價格的迅速上升缺乏警惕呢？
每當政府為了遏制通脹，采取緊縮的貨幣政策時，資產價格會首當其沖。這其中有一個規(guī)律性的現象：在資產價格泡沫膨脹的過程中，物價都處在較低的水平上，而當資產價格持續(xù)膨脹到很高位時，物價才開始上漲。也就是說，當物價開始膨脹時，資產價格泡沫已經處在危險的狀態(tài)了，此時采取貨幣緊縮措施就必然會刺破資產價格泡沫。
在80年代后期發(fā)生的日本資產價格泡沫時期，日本居民消費物價穩(wěn)定，當資產價格已經上漲了數年之后，1989年日本的消費物價出現上漲；2001年至2004年，美國實行低利率而導致房地產價格泡沫時，同樣出現消費物價穩(wěn)定的現象，但四年之后美國的物價出現了上升趨勢；2003年至2007年，中國的房價大幅度飆升，但消費物價同樣基本穩(wěn)定，2007年后物價開始爬升。
中國的資產價格泡沫正處在何階段？依我之見，早在2007年已經處在巔峰狀態(tài)，當時的資產價格泡沫已經開始傳導到消費物價領域。由于控制通脹的需要，當時我國采取了緊縮的貨幣政策，并導致了資產價格泡沫的破裂。但由于全球金融危機的影響，泡沫破裂的進程被打斷了。在2008年底寬松貨幣政策的刺激下，2009年、2010年房地產泡沫繼續(xù)膨脹，至2010年下半年，通脹的陰影又開始籠罩著我們，我們將再次面臨資產價格泡沫破裂的危險時刻。
當然，貨幣政策決策者顯然也看到了上述風險，試圖找到讓房地產價格軟著陸的方法，避免重蹈2008年貨幣政策操作上的覆轍(2008年上半年貨幣緊縮，年底貨幣政策又徹底放松)。表現在宏觀經濟政策操作上就是“穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財政政策”。在產業(yè)政策上，積極推行公共租賃住房，試圖通過大批量增加保障性住房的方式平抑房價價格泡沫。同時，增加對農業(yè)的投入和提高主要農產品的收購價格，希望增加農產品的供應，總之，還沒有將貨幣政策轉到“緊縮”的狀態(tài)，房地產泡沫暫時無憂。
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