無論是從今年的政府工作報告來看，還是從一些高層領(lǐng)導(dǎo)人的講話來看，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)十分清晰，調(diào)控的態(tài)度十分堅決。中國的房地產(chǎn)市場就得轉(zhuǎn)型到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場來。既然中國住房市場在性質(zhì)上發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，那么鼓勵居民住房消費(fèi)，既可改善居民的基本居住條件，增加他們的居住福利，也是中國未來城市化進(jìn)程中推動經(jīng)濟(jì)增長的動力。所以，如何通過各種優(yōu)惠政策讓有首套住房需求的居民進(jìn)入市場也就順理成章了。不過，無論是通過信貸優(yōu)惠或利率優(yōu)惠，還是通過稅收優(yōu)惠來鼓勵購買首套住房居民進(jìn)入這個市場，必須有幾個前提條件。
一是住房市場性質(zhì)必須發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。在住房投資與消費(fèi)沒有區(qū)分的市場，由于投資炒作者出價水平永遠(yuǎn)高于住房消費(fèi)者，最終的結(jié)果一定是只剩下投機(jī)炒作者而消費(fèi)者基本被擠出，從而使市場成了一個投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場。如果目前的住房市場沒有轉(zhuǎn)型，住房市場價格沒有回歸到合理水平，政府鼓勵首套住房的需求者進(jìn)入市場，此時進(jìn)入市場的住房消費(fèi)者很可能成為巨大房地產(chǎn)泡沫最后一個“接棒者”。
二是要讓住房交易無利可圖。當(dāng)前所提出的各種鼓勵首套住房購買方案，都是建立在一個假定基礎(chǔ)上，即個人購買首套住房只是會消費(fèi)而不可投資。但實際上這個假定是不成立的。如果沒有事中及事后的限制，購買第一套住房同樣可用作投資，只不過，其投資融資杠桿小一些而已。美國95%以上居民只是持有一套住房，很少人是持有兩套以上住房的。但是2008年美國次貸危機(jī)同樣是購買第一套住房者過度信貸所引起的惡果。所以，要讓購買第一套住房的居民把住房只作消費(fèi)之用，必須采取嚴(yán)格的事中及事后限制的稅收制度。政府可以用優(yōu)惠政策鼓勵居民購買第一套住房，一旦這些利用優(yōu)惠政策購買的住房改為交易之用，那么就得用重稅，如住房交易稅，擠壓其投資利潤。只有住房交易無利可圖，政府用優(yōu)惠政策鼓勵第一套住房購買者進(jìn)入市場才有意義。
三是利率優(yōu)惠政策不僅要考慮購買住房的貸款人的利益，也得考慮銀行存款人的利益，政府不可把這種利率優(yōu)惠成了存款人利益向貸款人利益轉(zhuǎn)移機(jī)制。這種利益關(guān)系也要平衡。
總之，完善居民購買首套自住普通商品住房的貸款優(yōu)惠政策沒有什么不可，但必須建立上述幾個前提之上。