城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟政策的重點也是未來中國經(jīng)濟增長的動力所在。因此，多種跡象顯示，把房地產(chǎn)由投機炒作為主導的市場轉變?yōu)橐跃用褡》肯M主導的市場，不將住房視作投機賺錢的工具，讓全體國民分享經(jīng)濟改革的成果，有望成為未來房地產(chǎn)政策的核心。
李克強副總理在談及擴大內(nèi)需時多次強調(diào)，城鎮(zhèn)化是最大的內(nèi)需潛力所在，是經(jīng)濟結構調(diào)整的重要依靠，所以，積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化是事關長遠的大戰(zhàn)略，要把城鎮(zhèn)化放在現(xiàn)代化大趨勢中來思考。這些言論向市場發(fā)出了一個十分強烈的信號，城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟政策的重點，也是未來中國經(jīng)濟增長之動力。
由于住房市場發(fā)展是城鎮(zhèn)化的主要內(nèi)容，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向仍將成為未來經(jīng)濟政策的重心。而這些年的曲折的調(diào)控經(jīng)歷表明，只有讓房地產(chǎn)回歸消費為主導的市場，才有可能真正獲得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
事實上，自從2010年房地產(chǎn)“國十條”頒布以來，已就開始對國內(nèi)“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟在糾偏。比如，“國十條”第一條第一句話，就把住房市場界定改善居民居住條件的市場，是居民消費為主導的市場，因此，政府的房地產(chǎn)政策要嚴格遏制住房投機投資。同時，圍繞著這項宗旨，“國十條”明確指出房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)，不是經(jīng)濟增長及追求GDP的工具，不是地方政府土地財政的工具，而是保證居民居住條件改善的工具或民生工具。中國經(jīng)濟要“去房地產(chǎn)化”，要改變以往房地產(chǎn)運作的暴利模式，擠出房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府的暴利，不能將住房視作投機賺錢的工具；不能剝奪絕大多數(shù)居民天賦的居住權，并讓全體人民來分享經(jīng)濟改革的成果；概而言之，把房地產(chǎn)由投機炒作為主導的市場轉變?yōu)橐跃用褡》肯M主導的市場。顯然，這些都會成為十八大后新一屆政府面對中國城市化進程的房地產(chǎn)政策核心。
不過，從這幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實際效果來看，盡管從中央到地方，始終在強調(diào)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不可動搖，也取得一定成效，但與“國十條”所界定的住房市場宗旨仍然相差很遠。中國住房市場要實現(xiàn)向期望中的住房市場目標平穩(wěn)過渡，仍然需要作出巨大艱苦的努力。至少從這幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的實情來看，只要以下幾個問題不解決，房地產(chǎn)市場要向以居民消費為主導的方向轉型是不可能的。
首先，高房價，這是當前住房市場諸多難題難以化解的癥結所在。近十年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了絕無僅有的快速飆升，這在世界歷史上是罕見的，全國平均房價水平近十年大致上漲了2.5倍，東南部沿海城市上漲了5倍以上，而北京等這樣一線城市上漲甚至達到8倍以上。比較起來，上世紀90年代日本與我國香港特區(qū)、近幾年在美國及愛爾蘭等地房價上漲而導致房地產(chǎn)泡沫破滅，而這些國家和地區(qū)房價的上漲幅度都遠遜于中國。更為嚴重的是，這種房價飆升是銀行信貸無限擴張的結果。2002年底，我國貨幣供應總量為18.5萬億元，到2012年6月底達到92.5萬億元，不到10年增加了5倍以上。銀行信貸增長的情況也有過之而無不及。利用銀行信貸的過度無限擴張促成的房地產(chǎn)繁榮及吹大的房地產(chǎn)泡沫是根本不可持續(xù)的。若不及時控制這個勢頭，則由此給中國經(jīng)濟帶來的風險將造成毀滅性的打擊。但是，雖然經(jīng)過了被輿論稱為“史無前例”的嚴厲調(diào)控，“國十條”的部分政策內(nèi)容迄今仍未真正執(zhí)行與落實，這樣的局面不改變，是根本談不上促使房地產(chǎn)市場實現(xiàn)性質上的轉型的。
其次，高房價死結之所以難以打開，還在于在落實“國十條”上的兩大困擾。由于住房市場具有投資與可消費的兩棲性，盡管“國十條”的宗旨十分明確，但在落實具體政策時卻會被一些模糊不清的觀念捆住手腳。因為，如果住房是以消費為主導的市場，那么這個市場發(fā)展及價格是由市場的供求關系來決定的，而不是住房購買者的市場預期來決定的。在這樣的住房消費市場中，價格高了，需求就減少，住房供給就增加；而住房供給增加，價格又會下行，住房需求又會增加。如此循環(huán)往復，住房市場就會在這種住房供求關系與價格變化的互動中發(fā)展與繁榮。而住房價格的預期是將住房作為投資品時才會有的概念。在以投資投機為主導的市場中，住房價格和住房供求由住房市場的預期來決定。住房投資者的預期不僅決定住房市場價格，也決定了住房市場的供求關系。而住房投資者的預期既取決于當前的金融市場條件（比如信貸可得性、利率及杠桿率等），也取決于住房購買后的賺錢效應。在住房投機投資市場，投資者對價格不敏感，其對住房的需求則是無窮大，因為他們所關注的是所購買的住房能以更高價格賣出。所以，高房價與住房市場預期管理都是住房投機投資的特征。可是，房地產(chǎn)政策在強調(diào)宏觀調(diào)控時，往往都強調(diào)穩(wěn)定市場，甚至把穩(wěn)定市場預期作為建立住房市場房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策長效機制的核心。強調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是穩(wěn)定預期或預期管理，那不就是假定這是住房投機投資的市場么？
促使投機投資為主導的住房市場向消費為主導的住房市場轉型，無論老牌市場國家還是新興市場國家，早就形成了一套行之有效成熟的經(jīng)濟杠桿及法律制度。筆者以為，借鑒這些經(jīng)濟杠桿及法律，足以讓國內(nèi)以投機投資主導的住房市場向消費為主導的住房市場實現(xiàn)平穩(wěn)轉型。可惜，我們遲遲沒有邁出這一步。事實已證明，限購令、限價令及限利政策等，負面效應過強，不僅使得以經(jīng)濟杠桿為主導的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控變得越來越復雜，而且也為地方政府化解中央政府的房地產(chǎn)宏觀政策“創(chuàng)造”了種種條件。
國內(nèi)住房市場若不能轉型為一個改善全體居民居住條件的市場，就無法從根本上回到健康發(fā)展的軌道。這是實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場向新形態(tài)平穩(wěn)過渡所面對的最大困境。