自頒布住房市場(chǎng)的“國(guó)十條”以來(lái)，兩年來(lái)我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展宗旨發(fā)生了根本性變化，即遏制住房投機(jī)投資，鼓勵(lì)住房自住消費(fèi)。但是，住房市場(chǎng)投機(jī)炒作仍未得到根本的遏制。這里既有住房政策的藥力不足的問(wèn)題，也有住房宏觀調(diào)控管理方式問(wèn)題。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控管理思路不同，必然導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)判斷不同及所給出的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策相異。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控究竟是預(yù)期管理還是供求管理，應(yīng)該有一條清晰的主線。
從樓價(jià)和成交量看，從2010年開(kāi)始宏觀調(diào)控到今年4月，國(guó)內(nèi)住房的總體價(jià)格水平開(kāi)始下行，調(diào)控取得相當(dāng)?shù)某煽?jī)，但向下調(diào)整的幅度不大。央行降準(zhǔn)及降息突然改變住房的預(yù)期，從5月起，住房市場(chǎng)價(jià)格又開(kāi)始小幅反彈。到目前為止，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅的平均價(jià)格已環(huán)比連漲5個(gè)月。樓價(jià)向下調(diào)整的趨勢(shì)突然轉(zhuǎn)向?yàn)橄蛏戏磸棧粌H說(shuō)明住房市場(chǎng)以投資為主導(dǎo)的性質(zhì)沒(méi)有改變，而且整個(gè)住房市場(chǎng)的價(jià)格完全取決市場(chǎng)預(yù)期，更是說(shuō)明當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)投資主導(dǎo)性。
早些時(shí)候有政府職能部門(mén)的人認(rèn)為在限購(gòu)及限價(jià)政策作用下，住房市場(chǎng)基本上是由住房消費(fèi)需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)，事實(shí)表明，這個(gè)判斷并不成立。因?yàn)椋粌H以預(yù)期決定價(jià)格的住房市場(chǎng)及住房銷售嚴(yán)重下降而房?jī)r(jià)不向下行的市場(chǎng)必定是以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)（這兩者都是投資炒作主導(dǎo)市場(chǎng)的基本特征），而且上述政策基于只購(gòu)買一套住房是自用而不是投資，而這個(gè)假定同樣也不成立。因?yàn)椋绻麤](méi)有對(duì)住房投資炒作事中及事后的限制，只要購(gòu)買住房是賺錢工具，只購(gòu)買一套住房照樣可用作投資炒作，只不過(guò)杠桿率低一些而已。
既然當(dāng)前的住房市場(chǎng)仍然是以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，則房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策就得以預(yù)期管理為主導(dǎo)。政府不僅對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度應(yīng)十分堅(jiān)決，讓市場(chǎng)明白政府有決心也有政策會(huì)堅(jiān)決去除住房市場(chǎng)賺錢功能，更為重要的是要通過(guò)差異化的信貸政策及差異化的稅收政策來(lái)改變當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期。改變市場(chǎng)預(yù)期不僅是要阻嚇新投機(jī)炒作者進(jìn)入，最為重要的是要讓已進(jìn)入投資炒作者退出市場(chǎng)。
中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)剛剛發(fā)展起來(lái)、沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)第一輪周期性調(diào)整的巨大差異性的市場(chǎng)。住房的不動(dòng)產(chǎn)特性及中國(guó)巨大住房市場(chǎng)的差異性，使得市場(chǎng)的許多問(wèn)題容易被掩蓋。比如去年與今年全國(guó)各省市住房銷售面積及銷售金額的增長(zhǎng)此起彼落。今年1至10月住房銷售面積增長(zhǎng)最快的省份為青海37.9%，內(nèi)蒙古35.3%，河北33.6%，銷售金額增長(zhǎng)最快的省份為河北54.8%，陜西50.6%，內(nèi)蒙古47.7%，而兩者增長(zhǎng)最慢的省市為浙江負(fù)20.0%，上海負(fù)14.1%，北京負(fù)13.9%。但今年1至9月住房銷售面積及銷售金額增長(zhǎng)最快省份為北京25.2%，吉林23.2%，貴州18.4%以及山西28.2%，湖北22.2%，貴州21.2%，而兩者增長(zhǎng)最慢的省份為內(nèi)蒙古負(fù)37.0%，青海負(fù)34.8%，新疆負(fù)24.5%。
這些數(shù)據(jù)說(shuō)明了，住房作為不動(dòng)產(chǎn)，不是一個(gè)全國(guó)性的統(tǒng)一市場(chǎng)，永遠(yuǎn)是無(wú)數(shù)個(gè)不同價(jià)格水平分割的市場(chǎng)。要想用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的政策來(lái)治理這些市場(chǎng)是不可能的。特別是用行政性統(tǒng)一的干預(yù)手段對(duì)市場(chǎng)造成傷害會(huì)更大。因此，對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期管理同樣要采取差異化政策。最近，無(wú)論溫州和鄂爾多斯等房地產(chǎn)泡沫破滅，還是貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、海口、武漢等地房地產(chǎn)局部嚴(yán)重過(guò)剩，都預(yù)示著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)。盡管這些風(fēng)險(xiǎn)看上去是區(qū)域性的，但不排除會(huì)向全國(guó)各市場(chǎng)擴(kuò)散的可能。特別以木桶理論來(lái)看，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生往往是會(huì)從最脆弱的地方開(kāi)始。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)絕不可低估。
從多個(gè)方面的跡象看，市場(chǎng)預(yù)計(jì)住房市場(chǎng)政策或?qū)⒊霈F(xiàn)重大調(diào)整，而從一些地方政府在采取不同方式來(lái)突破中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策（比如各地住房公積金政策微調(diào)），一些房地產(chǎn)企業(yè)上半年在一線城市住房銷售又出現(xiàn)了大幅回升，資金壓力減輕，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又在大造明年房?jī)r(jià)上漲輿論等現(xiàn)象來(lái)看，可以說(shuō)，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期正在形成。這不僅使得一線城市銷售快速增長(zhǎng)，有數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州、上海、深圳四大城市10月住房成交量按年分別增加了87%、68%、90%及80%，而且一線城市的土地交易急增。只要這種勢(shì)頭與再次形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期會(huì)合，那么，早幾年住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控所取得的成果有可能付之東流。
可見(jiàn)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)中投機(jī)炒作思維仍不容忽視，宏觀政策重點(diǎn)非得放在預(yù)期管理上不可，并逐漸由預(yù)期管理轉(zhuǎn)化為住房供求關(guān)系管理。