中共十八大已經(jīng)結(jié)束，中國經(jīng)濟政策將會發(fā)生重大的變化，特別是住房市場政策調(diào)整更是如此。剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)，要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。住房市場的重要性，正如習(xí)近平總書記在新一屆中央常委集體與媒體見面時指出的那樣，中國未來經(jīng)濟發(fā)展就在于民生性，就在于政府的一切工作都是為了民眾過上好的生活。
政府的經(jīng)濟政策需在教育、就業(yè)、收入分配、醫(yī)療社會保障、住房、環(huán)境等方面從中低收入民眾的利益出發(fā)，以此來保障弱勢民眾的基本利益。因此，政府重大的經(jīng)濟改革，不僅關(guān)系到當前經(jīng)濟增長走勢，也關(guān)系到未來幾年中國經(jīng)濟發(fā)展和社會能否長治久安。特別是住房政策不僅是涉及千家萬戶的基本權(quán)利與利益，居住權(quán)也是民眾最大民生。如果住房市場仍然沒有一個明確的發(fā)展目標，那么絕大多數(shù)民眾的利益無法得到保護。因此，通過新的房地產(chǎn)政策重大調(diào)整，改變當前中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，既讓住房市場成為民眾改善其居住條件的市場，也讓住房市場成為經(jīng)濟發(fā)展之動力。對住房政策的重大調(diào)整，既是十八大后中國重大經(jīng)濟改革第一個切入點，也是檢驗新政府的人民性與經(jīng)濟政策民生化的試金石。
因為，無論是從前十年中國經(jīng)濟發(fā)展的情況來看，還是從未來城市化為中國經(jīng)濟增長之動力來看，住房市場問題不僅是國人最為關(guān)注的焦點，也是關(guān)系到絕大多數(shù)民眾利益的頭等大事。可以說，前十年的中國住房市場，是以支柱性產(chǎn)業(yè)帶動了中國經(jīng)濟增長，以“房地產(chǎn)化”推動了GDP的快速上升，但是由于該市場沒有把住房的投資與消費嚴格區(qū)分，以及把絕大多數(shù)人的居住權(quán)作為第一要務(wù)，從而使得現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策把中國住房市場帶向一個投資投機為主導(dǎo)的市場，帶向了把住房作為賺錢的工具。在這種情況下，不僅把住房市場房價快速推高，把絕大多數(shù)人的住房消費需求擠出市場，而且把房地產(chǎn)泡沫吹大。可以說，在這個高房價的市場，不僅影響了企業(yè)投資取向及資源流向，妨礙了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，造成了嚴重的社會財富分配不公，增加了金融體系的風險等。這樣住房市場給整個社會帶來了一系列嚴重的經(jīng)濟與社會問題已經(jīng)是無可復(fù)加了。
因此，十八大后中國住房市場就得走出當前把住房市場當作賺錢工具及高房價的扭曲發(fā)展之路。就得從2010年所公布的國十條基本精神出來，從根本上確立中國住房市場發(fā)展的之宗旨，從根本上改變當前中國房地產(chǎn)業(yè)的基本性質(zhì)，要讓房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變到居住功能上，讓中國房地產(chǎn)市場成為保證及改善居民居住條件的市場，而不是投資炒作賺錢工具。住房市場就是一個民生市場。而住房市場的民生性既決定了中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展方向，也將改變現(xiàn)在及未來房地產(chǎn)市場的基本政策及房地產(chǎn)市場的利益關(guān)系。只有這樣前十年房地產(chǎn)市場的發(fā)展弊病將被逐漸掃除，房地產(chǎn)市場的毒瘤將被不斷切除，房地產(chǎn)的利益關(guān)系也會發(fā)生根本性調(diào)整，整個中國完全依賴房地產(chǎn)市場的GDP增長模式也會改變。這樣民生化住房市場才是為絕大多數(shù)人謀利的市場，才是保證中國經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的市場。
而要實現(xiàn)住房的民生性及住房市場性質(zhì)上的轉(zhuǎn)型，政府就得對當前住房市場有一個正確的判斷，就得對當前與住房市場相關(guān)的土地政策、財政政策、信貸政策、稅收政策及住房保障政策進行重大的制度改革。
首先，對當前住房市場之判斷，政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策雖然堅決，但目前仍然是投資與投機為主導(dǎo)的市場，住房市場價格還沒有得到調(diào)整或回歸理性。在這樣的市場背景下，政府對住房市場更多的是預(yù)期管理，而地方政府則通過些許政策來左右住房市場預(yù)期、房地產(chǎn)開發(fā)商等既得利益者則通過言論來控制市場預(yù)期等，從而使得住房市場調(diào)控幾年房價就是得不到調(diào)整。因此，十八大后的住房政策就是給市場一個清楚明確預(yù)期，堅決打擊住房投資炒作，去除住房賺錢功能，并且政府對住房管理逐漸地隨市場轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)向供求管理而不是現(xiàn)在就是強調(diào)供求管理。
其次，改革當前不合理的土地制度，比如農(nóng)村集體所有的土地只有所有權(quán)與使用權(quán)而沒有轉(zhuǎn)讓交易權(quán)及剩余索取權(quán)，而國家所有的土地才可交易轉(zhuǎn)讓。可以說，正是這種不合理的法律制度成為地方政府掠奪農(nóng)民利益根本所在。因此，對中國住房市場的土地制度改革，一是要讓全國所有的土地權(quán)能合一，而不是分離，都可交易與轉(zhuǎn)讓。但是對于國有土地，其出讓金不能歸地方政府所有，而是要建立起全國性土地基金為全國人民所有。土地基金的收取與使用通過全國人民代表大會的財政預(yù)期決算來進行。地方政府的財政支付則更多的通過征收物業(yè)稅的方式來進行（這是現(xiàn)代國家的國際慣例）。如果通過財政及稅收制度改革切斷了地方政府對土地出讓金的依賴，這樣才能讓國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在地方執(zhí)行與落實，地方政府也有積極性來征收住房市場各種稅收。
第三，要實現(xiàn)住房市場的民生性，就得對當前的住房市場有一個嚴格清楚的分割。既對住房的投資性、住房的消費性、保障性住房等用政策作出一個嚴格的區(qū)分。三者的比例最好是20：70：10。即把投資性住房其規(guī)模限定在20%范圍，主要各種商業(yè)住房、住房信托投資及高端住房投資等；而保障性住房范圍保證10%的范圍，否則國家財政沒有能力建造。其余的就是消費性住房市場。
要對這些住房市場作出嚴格區(qū)分，發(fā)達國家有不少現(xiàn)成的法律與經(jīng)濟杠桿，無論是差異化的信貸政策還是各種住房的稅收政策，都是十分好的經(jīng)濟杠桿。比如香港及新加坡，對住房市場的投機炒作所使用的住房稅收政策，手起刀落，從而讓房地產(chǎn)投機炒作者擠出市場。因此，十八大后中國住房市場，要想真正成為消費為主導(dǎo)的市場，就得通過差異化的信貸政策及嚴格的住房稅收政策來落實，而不是如當前這樣政府用行政干預(yù)。對于住房市場投機投資事前限制與事中和事后限制政策，要從最為便利政策出臺為起點。不要在房地產(chǎn)政策的推出上猶豫不決。還有保障性住房不是大造，而是根據(jù)政府財力限制在一定范圍內(nèi)，解決住房民生性主體是住房市場的消費性。
最后，還得對當前國內(nèi)住房統(tǒng)計指標體系進行重大調(diào)整，當前國內(nèi)住房統(tǒng)計指標體系不科學(xué)、不規(guī)范、不公開透明等，已經(jīng)成了誤導(dǎo)政府對住房市場判斷與決定重要原因。因此，十八大后，政府要對當前國內(nèi)住房統(tǒng)計指標體系進行全面的重大改革。讓這些信息真正成為政府、企業(yè)及民眾判斷與決策的重要工具。
總之，十八大后，城市化是未來經(jīng)濟增長之動力，而住房市場發(fā)展又是城市化的主要內(nèi)容。但是十八大后，中國住房應(yīng)該是一個改善民生的市場，而不是宏觀調(diào)控及賺錢的工具。要讓中國住房市場成為一個民生市場，就得從根本上確定住房市場發(fā)展宗旨，即生產(chǎn)安全舒適絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房。而達到該目標就得對當前中國土地制度、住房稅收制度及信貸制度及住房信息體系等進行重大改革，以保證住房市場消費性這個宗旨得以實現(xiàn)。這就是國人對十八大后住房政策的一些期許，也是十八大后中國經(jīng)濟能否持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。