無論是從官方數據還是從民間數據來看，近期的國內樓市價格上漲又成了突出問題。從國家統(tǒng)計局數據顯示，今年2月份，北京上海等一線城市房價，漲幅急速擴大并領跑全國，其中，北京和廣州按月上漲3.1%，成交量暴增，樓市價格已經顯現出失控的跡象。中國指數研究院統(tǒng)計數據顯示，2013年3月，全國100個城市住宅均價同比上漲3.90%，北京等十大城市住宅均價同比上漲6.05%。也就是說，本來就已處于高位的房價又突然上漲。而且這種情況已經向全國三四線城市蔓延。就當前經濟形勢來說，房地產泡沫破滅將成為未來中國經濟成長最大的風險。
那么，對于這個巨大的房地產泡沫，政府是如何認識的呢？可以說，政府已經看到了當前住房投資投機炒作對中國經濟的風險，新“國五條”就要求全面遏制住房投機投資，但是從政府“穩(wěn)增長、控通脹”的政策思路來看，擠出當前這個巨大的房地產泡沫是否會影響今年經濟增長又成了政府要考慮的事情。所以，盡管新“國五條”要求嚴厲遏制住房投機投資，但不是采取更有效的經濟杠桿，而更多的是采用政府行政性的手段。在這種情況下，不僅其遏制住房投資投機要大打折扣，而且地方政府出臺細則時或是含糊其辭，或是盡管減少要求嚴格的內容。
新“國五條”出臺的目的是要穩(wěn)定市場預期，遏制房地產價格上漲，但在沒有配套和具體操作細則配合下，這些政策的推出使得市場實際結果與政策目標是南轅北轍。特別是出售二手房交易征收20%住房交易所得稅，更是引導各大城市恐慌性投機需求涌入，甚至引發(fā)不少地方的離婚潮，市場各種怪異現象頻出。這些不僅需要政府認真反思，也會增加今年房地產市場宏觀調控的困難。從當前各地方政府出臺的新“國五條”的執(zhí)行細則來看，已經說明了各地方政府正在通過各種方式來化解中央政策，弱化基本政策效應。比如對市場認為最嚴厲的住房交易所得稅征收，地方政府基本上是采取不實行政策，或以交易總額1%納稅來代替。
應該看到，當前國內住房市場的最大問題，就是如何讓住房市場性質轉型的問題，或是說如何讓住房投資投機需求得到遏制的問題。從這個意義上說，新“國五條”政策意圖是十分明確的。但是，什么是住房投機投資需求以及什么是住房的消費需求？用什么方式來界定？是否可用購買套數來界定？
對于遏制住房投資投機需求，發(fā)達市場經濟國家有行之有效的經濟杠桿（比如信貸政策及稅收政策）。這種界定的方式很簡單，就是居民購買多少住房沒有關系，只要不用于賺錢，那么個人購買多少住房都可用作消費。而個人要把購買住房作為賺錢工具，無論是購買多少套住房都可用于投資投機。比如說，一個人可一直購買一套住房買進賣出，也可用于投資投機。既然購買住房是用投機投資，那么個人做買賣獲得利潤之后，可以通過稅收的方式來限制。無論是事中稅收（住房交易稅及住房交易所得稅），還是事后稅收（住房持有物業(yè)稅），都是十分方便的事情。連工資所得都要交稅，住房投資投機獲利交稅也應該是天經地義的。不過，政府想通過行政性的手段與工具來界定住房投機投資，這就不容易了。這里不僅審查個人持有多少住房的成本高，而且審查者本身也可能成了一種尋租工具。這就是當前新“國五條”所面臨的許多困難所在。
還有，新“國五條”的宗旨是堅決抑制房地產投機投資需求，鼓勵住房消費需求，并希望住房市場性質真正出現根本性轉變。國內住房市場要真正轉向以消費為主導的市場，就得遏制住房市場的賺錢功能。對此，新“國五條”希望通過限購、信貸政策及稅收政策來實現。但是，“國五條”假定住房購買者購買第一套住房及第二套住房只是用作消費而不會用作投資。但實際上這種假定是根本不成立的。只要購買住房可賺錢，購買第一套住房同樣可用作投資。只不過，其杠桿率低一些而已。更不用說是購買第二套了。這就是政府的行政手段所不及的。正如上面所指出的，只有通過事前、事中及事后的信貸及稅收政策限制，才能夠把住房的投資投機與消費真正區(qū)分開。因此，在新“國五條”的基礎上，政府不僅要重申全面遏制住房投機投資需求的宗旨，而且要對用嚴格的經濟杠桿來界定住房投資與消費有更為細化的政策。這些細化政策不能夠有太多的彈性，否則很容易被地方政府在執(zhí)行過程中完全化解掉。
還有對于當前的高房價，其核心仍然由住房市場性質所決定，由住房投機投資需求擴張所決定。對于這種住房需求，它是無法通過供求關系增加來解決的。也就是說，只要是投機投資主導住房市場，加上進入該市場金融條件優(yōu)惠，那么投資投機者的需求是無窮大的。它們可以購買一套住房，也可購買二套、三套，甚至更多的住房。限購令也是有限的，只要購買住房有利可圖，是最好的賺錢手段，投機投資者就能夠突破限購限制（比如持有更多的身份證，多異地購買等）。因此以為增加住房供給可以讓過高房價穩(wěn)定或回歸理性基本上是不可能的。因此，要讓住房市場得以調整，就得改變新“國五條”假定當前住房市場僅是一個消費為主導的市場，并從這個假定來出臺政策，但實際上當前住房市場仍然是一個投機投資為主導的市場。由于兩個市場的性質、定價基礎、價格運行機制及供求關系完全不一樣，新“國五條”希望用解決住房消費市場的方式來化解當前國內住房的矛盾，實際上根本不可能。如果說國內住房市場不從性質上轉變，仍然是投機盛行，而不是消費為主導，那么住房供給建造到月球上去也不可解決這種供求過度問題，房價也不可能回歸理性。
面對這樣一種形勢，不僅國內房地產宏觀調控將面臨更大困難，而且國內房地產市場所面臨的風險也越來越高。因此，在這種情況下，政府要在新“國五條”的基礎上對現在住房調控政策加以完善，要真正遏制住房市場投機投資需求，就得遏制住房市場賺錢功能，并讓房地產市場轉型到消費為主導的市場上來。