堅持市場化發(fā)展方向，以多渠道供應(yīng)來滿足市場需求的新思路下，融資渠道的保證是不可或缺的一環(huán)。自2010年上市房企再融資被叫停后，銀行信貸融資也只向少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企(一級資質(zhì))傾斜，房企傳統(tǒng)的融資渠道基本被堵塞。
但是，資金鏈緊張并沒有倒逼房企被迫以降價銷售來回籠資金。因為在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張、房價上漲趨勢非常明顯的背景下，房企不管是借助于信托、民間借貸等高成本融資渠道，還是延緩開發(fā)進程以應(yīng)對資金緊張局面，完全能夠獲得房價上漲的收益，而且沖抵了資金高成本的影響。
這樣得到的意外結(jié)局就是，監(jiān)管層試圖通過緊縮資金面來倒逼房企降房價的調(diào)控訴求沒有達(dá)到，反而影響了市場供應(yīng)的增加。2011-2013年，全國住房新開工面積的年均增速(13%)接近竣工面積年均增速(6.3%)的兩倍，意味著新開工絕大部分轉(zhuǎn)為了施工，而并非是當(dāng)年的竣工。2013年是住房市場需求快速增長的一年，當(dāng)年全國商品住房銷售面積同比增長在20%，但當(dāng)年住宅竣工面積的同比卻下降0.4%，這與2010年全面緊縮市場化融資的滯后影響不無關(guān)系。
日前證監(jiān)會批準(zhǔn)A股開發(fā)商再融資方案，表明監(jiān)管層已放棄通過壓制開發(fā)現(xiàn)金流來控制房價的思路，這不僅是監(jiān)管層更加重視市場化調(diào)控方式，逐步退出行政干預(yù)措施的體現(xiàn)，也是構(gòu)建多層次住房市場體系、增加住房供應(yīng)框架的重要一環(huán)。沒有融資這一環(huán)的有效配合，2013年底高達(dá)48.6億平方米的住房施工面積(相當(dāng)于當(dāng)年住房竣工面積6.2倍)若想盡快轉(zhuǎn)化為竣工面積，形成有效供應(yīng)是難以達(dá)到的，而管理層提出的多渠道增加住房供應(yīng)的政策思路也難以落實。
進一步講，在調(diào)整城市用地供應(yīng)向住房傾斜、增加商品住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)等相關(guān)政策已經(jīng)完備之后，房企再融資“開閘”是新一屆決策層以市場化方式增加住房供應(yīng)、管理住房行業(yè)政策體系的最終形成之一。一方面，在供給源頭上，土地和資金供應(yīng)若能夠保證，終端住房供應(yīng)的周期將會縮短，對于緩解大城市住房需求來說，無疑是非常積極的。另一方面，市場資金面的好轉(zhuǎn)，有利于利用市場化的力量，鼓勵開發(fā)商對于共有產(chǎn)權(quán)住房、棚戶區(qū)改造和公共租賃住房建設(shè)、供應(yīng)的支持，對于提高住房保障的效率、完善住房供應(yīng)體系也有很大幫助。
從這一點上看，未來再融資“開閘”或?qū)⑹墙Y(jié)構(gòu)性的。普通商品住房項目、參與保障性住房建設(shè)的上市房企將會首先獲得眷顧。另外，上市房企再融資“開閘”，對于行業(yè)競爭格局的調(diào)整會產(chǎn)生較大影響，市場份額將向大型房企集中，有利于市場秩序的規(guī)范和房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范。