美國(guó)的彼得森研究所近日發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，縱使房?jī)r(jià)下跌50%，中國(guó)商業(yè)銀行仍能像21世紀(jì)前十年那樣持續(xù)相對(duì)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)。
近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)受到世界經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注。尤其在中國(guó)各地房?jī)r(jià)下行、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)折期后，為了探求我國(guó)因銀行壞賬大增、信貸違約加劇進(jìn)而引爆金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性，各大國(guó)際機(jī)構(gòu)都在緊密跟蹤我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。在國(guó)際國(guó)內(nèi)都擔(dān)心、懼怕我國(guó)房?jī)r(jià)大幅度下挫進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，美國(guó)兩大智庫(kù)之一的彼得森研究所卻得出上述結(jié)論，根據(jù)何在呢?
彼得森研究所的第一個(gè)根據(jù)是交行那份結(jié)論為縱使房?jī)r(jià)下跌30%，其對(duì)銀行業(yè)不良貸款率甚至不會(huì)產(chǎn)生太大影響的研究報(bào)告。交行報(bào)告說(shuō)，縱使房?jī)r(jià)下跌40%至50%，不良貸款率也將僅增長(zhǎng)3.8至5.6個(gè)百分點(diǎn)。第二個(gè)依據(jù)，是目前中國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率為1%。所以縱使房?jī)r(jià)下跌50%，不良貸款率不過(guò)將達(dá)到6.6%。
那么，假如房?jī)r(jià)真下跌50%，那對(duì)中國(guó)銀行業(yè)影響到底有多大?會(huì)否爆發(fā)銀行業(yè)的全面危機(jī)呢?回答這個(gè)疑問(wèn)，需要用數(shù)據(jù)來(lái)作具體分析。
央行最新數(shù)據(jù)顯示，3月末，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3.78萬(wàn)億元。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.12萬(wàn)億。個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.29萬(wàn)億。保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額7783億元。四項(xiàng)合計(jì)，截至目前房地產(chǎn)貸款總額為15.97萬(wàn)億。截至3月末人民幣各項(xiàng)貸款余額74.91
萬(wàn)億，房地產(chǎn)貸款占比為21.3%。也就是說(shuō)，理論上說(shuō)，若房地產(chǎn)貸款“全軍覆沒(méi)”，僅能影響銀行全部貸款資產(chǎn)的兩成而已。
再仔細(xì)分析房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，其影響應(yīng)該很有限。在15.97萬(wàn)億元的房地產(chǎn)貸款中，個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.29萬(wàn)億元，占房地產(chǎn)貸款總額比例64.4%，占各項(xiàng)貸款總額比例13.7%。這些貸款中首套房的首付比例為30%、第二套以上住房首付款比例為60%。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%時(shí)就會(huì)開(kāi)始侵蝕首套房貸款本金;當(dāng)房?jī)r(jià)下跌60%時(shí)，就會(huì)侵蝕第二套以上住房貸款的本金。而作為首套的自住型住房對(duì)房?jī)r(jià)漲跌并不敏感，就是說(shuō)購(gòu)房者從購(gòu)房那天起歸還貸款就沒(méi)有考慮房?jī)r(jià)的漲跌，即：房?jī)r(jià)漲跌不會(huì)影響自住戶(hù)歸還貸款。
第二套以上住房購(gòu)置是改善型、投資投機(jī)性的，對(duì)價(jià)格漲跌變動(dòng)極為敏感，一旦價(jià)格跌破首付款比例，銀行貸款本息就將遭遇風(fēng)險(xiǎn)。但是，第二套以上住房最低首付款比例為60%，只要跌破60%，銀行貸款本息就將受到威脅。這就是說(shuō)房?jī)r(jià)下跌50%對(duì)個(gè)人購(gòu)房的10.29萬(wàn)億元貸款影響沒(méi)有想象的血本無(wú)歸那樣大。這一點(diǎn)與美國(guó)有很大不同。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的原因之一，就是許多住房抵押貸款是零首付。在那種情況下，只有房?jī)r(jià)上漲才能保證銀行貸款安全;只要房?jī)r(jià)下跌，貸款風(fēng)險(xiǎn)立馬顯露。
無(wú)疑，房?jī)r(jià)若下跌50%，對(duì)于3.78萬(wàn)億房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和1.12萬(wàn)億地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款共計(jì)4.9萬(wàn)億元貸款，將帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，這兩項(xiàng)貸款占全部人民幣貸款余額74.91萬(wàn)億比例僅6.5%，即使全部形成不良貸款，也僅增加不良貸款率6.5%。如果60%形成不良貸款即3萬(wàn)億，增加不良率為3.9%。這么看來(lái)，交行和彼得森研究所研究結(jié)論是可靠的。
其實(shí)，房?jī)r(jià)較大幅度下跌對(duì)銀行貸款造成的最大威脅，不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)而在涉房貸款上，即利用房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)作為抵押品的貸款。這包括兩大部分：企業(yè)貸款和地方融資平臺(tái)貸款。威脅最大的是17.8萬(wàn)億地方融資平臺(tái)貸款。這部分貸款大多是利用土地抵押的。目前，房?jī)r(jià)下跌效應(yīng)已傳遞到了土地市場(chǎng)，近期“地王”銷(xiāo)聲匿跡就是例證。房?jī)r(jià)一旦暴跌必將使得地價(jià)大幅度下降，進(jìn)而使得地方政府土地出讓金大幅度縮水，最終威脅到17.8萬(wàn)億元中13萬(wàn)億元的銀行貸款。對(duì)此，政府和商業(yè)銀行不能不高度警惕。
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)貸款中個(gè)人購(gòu)房貸款占64.4%，而個(gè)人購(gòu)房貸款首付款比例很高、貸款比例較低，這就決定了房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行貸款質(zhì)量的影響是有限的。因此，目前不應(yīng)懼怕房?jī)r(jià)走低。各地房?jī)r(jià)若能徹底回歸理性，能促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型，消除經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行中的泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱患，從根本上說(shuō)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和民生都有利。