對于地方政府來說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場最大問題就是銀行不愿做住房按揭貸款。以前，在國內(nèi)銀行看來，住房按揭是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，誰做得多，誰的市場占有率高，誰的利潤水平就高，競爭力就強(qiáng)。但是，十年河?xùn)|，十年河西，把住房按揭貸款看作香餑餑的時代已經(jīng)結(jié)束，國內(nèi)銀行根本就不愿再做住房按揭貸款。住房按揭業(yè)務(wù)早就成了雞肋。食之無味，棄之可惜。
那么國內(nèi)銀行為何不愿意發(fā)放住房按揭貸款？主要是當(dāng)前整個房地產(chǎn)市場的形勢及金融市場長勢發(fā)展了根本性變化。如果銀行再做住房按揭貸款，或多做住房按揭貸款，只能讓自己陷于不利或增加銀行自身運(yùn)營的風(fēng)險。
當(dāng)前中國住房市場是一個以投資為主導(dǎo)的市場，當(dāng)房價在上漲時，銀行做住房按揭貸款，如何做都沒有問題，因為購買住房者做抵押的住房價值一直在上升，住房抵押品的價值越來越高，銀行貸款的風(fēng)險也就越來越小。這時，銀行當(dāng)然會把住房按揭貸款看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因為，這種貸款不僅數(shù)額高，而且風(fēng)險低。但是住房作為一個投資產(chǎn)品，而且又是通過銀行信貸杠桿有購買，那么這種住房投資品的價格一直推高也是必然。當(dāng)住房的價格推高到一定程度并遠(yuǎn)離住房的價值時，住房投資市場泡沫一定會吹大，住房市場的周期性調(diào)整隨時都可能發(fā)生。
作為一個以投資為主導(dǎo)的住房市場，當(dāng)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整、房價開始下跌時，銀行做這種貸款的巨大風(fēng)險是不言而喻的。因為，這個市場一旦開始調(diào)整，其價格調(diào)整的幅度有多大，調(diào)整的時間有多長，沒有一個人能夠預(yù)測。面對這個市場的巨大不確定性，面對住房市場價格可能面臨的快速調(diào)整，如果銀行再輕易從事這種住房按揭貸款，銀行就面臨著巨大的風(fēng)險。在這種情況下，銀行出于自保就會遠(yuǎn)離這種業(yè)務(wù)。
我們可以看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整已經(jīng)開始。在這種情況下，銀行當(dāng)然不愿意做住房按揭貸款。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整，不僅在于房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)吹得巨大即將破滅，而且在于當(dāng)前國內(nèi)金融市場條件發(fā)生根本性的變化。
隨著近年來互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長及影子銀行盛行，國內(nèi)金融市場的利率水平全面上升，這自然會增加銀行的放貸成本。如果銀行再做低利率的住房按揭貸款，不僅收益率低，而且風(fēng)險也高。這就迫使銀行不得不將貸款發(fā)放到更高收益風(fēng)險更小的其他地方。即使是不放貸款，做銀行理財產(chǎn)品，也會比按揭貸款的收益高風(fēng)險低。
還有，今年以來政府對銀行放貸傾向性政策是鼓勵向小微企業(yè)、中小企業(yè)及三農(nóng)等行業(yè)增加貸款。如果銀行愿意向政府鼓勵的企業(yè)及行業(yè)發(fā)放貸款，不僅收益率會遠(yuǎn)高于住房按揭貸款，而且也能夠享受不少擴(kuò)張信貸的優(yōu)惠條件。在這種情況下，銀行即使擴(kuò)張這些業(yè)務(wù)也會比做住房按揭貸款更劃算。這時銀行愿意發(fā)放住房按揭貸款嗎？
可以說，在金融條件發(fā)生較大變化，在國內(nèi)住房市場周期性調(diào)整已經(jīng)開始的情況下，任何一家銀行只要進(jìn)行成本收益分析，只要考慮到國內(nèi)住房市場面臨的巨大風(fēng)險，要想他們像以前一樣來搶占住房按揭貸款市場是不可能的。它們會采取或明或暗的方式不做住房按揭貸款。比如，銀行可以直接告訴購買住房者沒有貸款額度因而不發(fā)放住房按揭貸款，或是拖延少發(fā)住房按揭貸款，或是采取提高住房按揭貸款利率的方式迫使貸款人不愿意借款等。
