據(jù)國家統(tǒng)計局公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2014年11月份全國70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市有67個，持平城市有3個，已經(jīng)連續(xù)3個月環(huán)比無一城市上漲。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議部署也未涉及房地產(chǎn)市場調(diào)控。這些情況表明，我國樓市新常態(tài)特征將進(jìn)一步確立，樓市理性回歸態(tài)勢將更加明顯。
樓市將進(jìn)入平穩(wěn)增長階段
為應(yīng)對樓市自發(fā)性周期調(diào)整，各地政府以松綁住房限購政策為主要措施，放寬公積金購房政策，鼓勵住房消費;9月30日，金融管理部門對住房信貸政策進(jìn)行微調(diào)，支持合理住房消費，取得了一定積極成效。2014年11月份，全國商品房銷售面積環(huán)比10月份增加1861萬平方米;商品房銷售額環(huán)比10月份增加938億元，單月銷售面積和銷售額創(chuàng)今年各月新高。但應(yīng)該看到，11月份商品住宅銷售數(shù)據(jù)主要是前期需求累積結(jié)果，政策刺激效應(yīng)不宜高估，住房銷售量增長未轉(zhuǎn)換成價格上漲動力，表明當(dāng)前住房市場需求動力依然疲弱。
目前看，我國樓市已進(jìn)入新常態(tài)。樓市新常態(tài)主要是針對過去十年樓市發(fā)展黃金期而言，未來樓市將進(jìn)入一個相對平穩(wěn)的增長新階段，其主要特征有：
一是房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿與投資規(guī)模均向常態(tài)回歸。樓市發(fā)展黃金十年的過去，意味著房地產(chǎn)投資增速將由過去高速增長向中速甚至中低速轉(zhuǎn)換。2014年1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長11.9%，增速較上年同期大幅回落7.6個百分點。從全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速軌跡看，主要呈現(xiàn)連續(xù)回落態(tài)勢。目前，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來樓市的樂觀情緒有明顯緩解，更加注重風(fēng)險控制與資金壓力，不可避免將降低房地產(chǎn)開發(fā)意愿。2014年1~11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降14.5%，而1~10月份為增長1.2%，增速由增轉(zhuǎn)降是個值得關(guān)注的信號。
二是住宅去庫存仍是未來一年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營壓力。過去十年，我國商品住宅需求過度釋放，對未來住宅市場去庫存形成巨大壓力。目前，我國城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)超過30平方米，繼續(xù)上升空間收窄。此外，新型城鎮(zhèn)化重點是農(nóng)村人口入城，引致需求主要集中在三線、四線城市。而這些城市無一例外承受巨大的去庫存壓力。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報告，2014年11月，我國35個城市新建商品住宅存銷比為15.8個月，意味著市場需要15.8個月消化庫存。雖然一線城市去庫存壓力相對較輕，但要看到高房價對城市新增常住人口住宅需求的抑制作用較為明顯。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，今年11月份北京市單位租金環(huán)比上月下降3.1%，同比降幅達(dá)4.4%，今年1-11月租金累計降幅為4.5%，為2010年以來北京年度租金累計漲幅首次出現(xiàn)負(fù)增長。
三是房價穩(wěn)中有落是主要趨勢。中央經(jīng)濟工作會議指出，“全面刺激政策的邊際效果明顯遞減”，這表明為刺激經(jīng)濟增長全面放松貨幣政策的可能性幾乎為零。雖然中央經(jīng)濟工作會議要求貨幣政策松緊適度，但絕不意味著中央銀行實施寬松貨幣政策。在貨幣環(huán)境保持平穩(wěn)適宜情況下，房價上漲的貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)不存在。同時，在住宅去庫存壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈使得房價上漲可能性幾乎為零。近期，據(jù)報道說不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例即將出臺，這無疑為將來開征房產(chǎn)稅鋪路，對持有多套房產(chǎn)的業(yè)主來說資產(chǎn)保值功能下降，有可能引發(fā)二手住宅供應(yīng)上升，進(jìn)一步減少房價上漲動力。
四是控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險的系統(tǒng)性釋放成為重要工作。我國銀行體系房地產(chǎn)貸款占全部各項貸款的余額大約在1/5左右，但如果考慮到影子銀行融資，非正規(guī)金融領(lǐng)域融資，隨著宏觀經(jīng)濟增長速度回落與樓市周期性調(diào)整，未來我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險釋放的可能性與規(guī)模有可能會急劇增加。房地產(chǎn)業(yè)運行具備系統(tǒng)性風(fēng)險特征，房地產(chǎn)與金融的交織作用和相互傳染，都是引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險乃至系統(tǒng)性金融風(fēng)險的隱患。因此，加快住宅庫存消化，防止房地產(chǎn)市場大幅波動，是控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必要前提。
樓市供求關(guān)系都將回歸理性
樓市新常態(tài)短期內(nèi)不會有實質(zhì)改變。從當(dāng)前樓市面臨的經(jīng)濟金融環(huán)境看，至少未來一年內(nèi)我國房地產(chǎn)市場運行新常態(tài)特征不會有實質(zhì)改變。從房地產(chǎn)市場調(diào)控連續(xù)兩年缺席中央經(jīng)濟工作會議公報可以看出，盡管房地產(chǎn)業(yè)對穩(wěn)定經(jīng)濟增長具備重要作用，中央還是將注意力放在改革創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整，更加注重創(chuàng)新驅(qū)動、結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動經(jīng)濟增長。我國經(jīng)濟新常態(tài)也決定了住宅消費將會發(fā)生巨大變化。
中央經(jīng)濟工作會議指出，“過去我國消費具有明顯的模仿型排浪式特征，現(xiàn)在模仿型排浪式消費階段基本結(jié)束，個性化、多樣化消費漸成主流”。在住宅消費領(lǐng)域也同樣存在這一情況，未來住宅個性化、多樣化的消費將決定依靠規(guī)模取勝的舊房地產(chǎn)開發(fā)模式很快將進(jìn)入終結(jié)。
貨幣政策的穩(wěn)健取向，意味著依靠低利率重估房價的可能性幾乎沒有，而家庭財富配置結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，證券化金融工具將成為家庭財富配置的重要內(nèi)容。特別是房價高位與居民收入的匹配超過合理程度，內(nèi)在需要調(diào)整適應(yīng)。理想情況下，通過居民收入不斷增長來緩釋高房價風(fēng)險，但房價不漲往往將面臨下調(diào)壓力。
展望2015年我國房地產(chǎn)市場，樓市新常態(tài)運行特征將更加明顯，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系都將進(jìn)一步向理性回歸。但不管怎樣，采取切實有效措施實現(xiàn)樓市高位平穩(wěn)回落，是防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要基礎(chǔ)性工作。
