人氣明顯“降溫”的中國樓市，又迎來了被稱為史上最重磅政策——《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》即將實(shí)施。各大媒體紛紛認(rèn)為，條例的實(shí)施將給樓市造成恐慌，其理由有二：一是將加重官員和富豪們“拋盤”舉動，短期內(nèi)樓市供過于求的局面進(jìn)一步失衡;二是條例實(shí)施將為房產(chǎn)稅全面征收掃平障礙，未來樓市保有成本將大幅度提升，進(jìn)而影響供需。
2007年實(shí)施的《物權(quán)法》已將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)定明確在列。其后，管理部門不動產(chǎn)統(tǒng)一登記立法和實(shí)施的每一步動作，不僅引起股市的波動，而且對于居民購房置業(yè)和市場預(yù)期，都會產(chǎn)生沖擊。開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以及《條例》的實(shí)施，其目的是為了什么、對未來樓市運(yùn)行格局有何種沖擊等等，需要做深入的剖析。
《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)“物權(quán)法定、公示公信”的明確規(guī)定，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法理基礎(chǔ)。說白了，不動產(chǎn)物權(quán)不像其他可以移動的私人財(cái)產(chǎn)那樣可以通過占有顯示“這個(gè)財(cái)產(chǎn)是張三的”，必須根據(jù)登記機(jī)構(gòu)登記簿的記載來確定“到底是不是張三的”。例如，不能因?yàn)閺埲≡谀骋粭澐课堇锩婊蛴性摲课莸蔫�匙，就認(rèn)為他是這個(gè)房屋的主人，因?yàn)樗芸赡苁欠课莸淖饪停騼H僅是替主人臨時(shí)看守房屋的人;同樣，不能因張三欠了債不還，債主就可以將抵押房產(chǎn)拿去拍賣，而是需要雙方到登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)重新登記的手續(xù)。
另外，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容遠(yuǎn)比我們想象的要復(fù)雜。一般來說，夫妻可能共同對房屋享有產(chǎn)權(quán)，但其中任何一人都可以將自己的產(chǎn)權(quán)部分轉(zhuǎn)讓出去，而房子卻無法分割。同時(shí)，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)包含坐落、面積、朝向、層數(shù)、結(jié)構(gòu)等多個(gè)自然屬性，不動產(chǎn)實(shí)際權(quán)利狀況分為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等，不同的權(quán)利內(nèi)容，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值不同。只有通過登記，將不動產(chǎn)上述內(nèi)容記載于登記簿上，并頒發(fā)權(quán)利證書，才可以確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)利人、權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利狀態(tài)，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值才能明確，侵權(quán)和糾紛也就少了。
所以，開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，根本目的就在于保障不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。在現(xiàn)代社會，不動產(chǎn)一般占據(jù)老百姓50%~80%的財(cái)產(chǎn)份額，對如此大宗財(cái)產(chǎn)，如果沒有完善的登記制度，不僅產(chǎn)權(quán)保護(hù)的效果比較差，而且通過不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、抵押、證券化等財(cái)富變現(xiàn)或增值的可能性就較低。
條例實(shí)施會不會引發(fā)官員大面積“拋盤”?事實(shí)上，涉房貪腐官員在公務(wù)員、國有企事業(yè)管理隊(duì)伍中的比例不大，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的也并非是為了反腐，反腐充其量只是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的“副產(chǎn)品”。另外，從《條例》發(fā)布到信息系統(tǒng)建設(shè)和整合，再到運(yùn)轉(zhuǎn)和利用信息平臺，無法一蹴而就。此前媒體報(bào)道的所謂官員“拋盤”內(nèi)容，很大程度上是少數(shù)中介宣傳某些物業(yè)的賣點(diǎn)罷了。當(dāng)然，確實(shí)存在公務(wù)員通過親戚或信賴的朋友來賣房的現(xiàn)象，但這畢竟是個(gè)案，對供求關(guān)系影響有限。
另一個(gè)擔(dān)憂就是，房產(chǎn)登記將使得對存量房產(chǎn)征稅走向“實(shí)施的前臺”。統(tǒng)一登記無疑是對存量房屋征稅的前提，但目前征收房產(chǎn)稅還存在法律爭議。而且，從《條例》發(fā)布到開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，再到征收房產(chǎn)稅，需要很長的時(shí)間，涉及立法、評估、范圍、稅收豁免等多個(gè)事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，目前還未進(jìn)入立法程序，房產(chǎn)稅的開征不是很快就能實(shí)現(xiàn)的。即便征收房產(chǎn)稅，也會有稅收豁免的存在，比如人均可以得到一定免稅面積或免稅的住房套數(shù)。這其中，也涉及戶籍制度的問題，比如為了增加免稅面積而增加家庭人口數(shù)，從而使得大部分人群在稅收豁免范圍內(nèi)，房產(chǎn)稅征收效果很難確保。
從短期看，《條例》的實(shí)施僅僅表明我國市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)又邁出了重要一步。中短期內(nèi)，這項(xiàng)工作的重點(diǎn)將放在信息系統(tǒng)建設(shè)、法制建設(shè)，距離不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還有較長的路要走，條例實(shí)施不會實(shí)質(zhì)性影響到樓市供求。長遠(yuǎn)來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠摸清房產(chǎn)“底數(shù)”，未來住房如何供應(yīng)、住房政策、城市規(guī)劃如何制定，就更加“靠譜”了，樓市也將告別過去無規(guī)律運(yùn)行、人為干預(yù)過重，進(jìn)入自身市場規(guī)律決定命運(yùn)的正常時(shí)期。另外，住房作為老百姓最大宗財(cái)產(chǎn)，掌握了居民的財(cái)產(chǎn)情況，社會保障政策、稅收政策的制定和執(zhí)行，也就更加有章可循了。更為重要的是，不動產(chǎn)擁有者、交易雙方的合法權(quán)益也就能夠得到保障，不動產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓、證券化等新的衍生價(jià)值也就體現(xiàn)出來了。從這個(gè)角度看，條例實(shí)施更不應(yīng)該造成樓市恐慌。
