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　　在建立房地產(chǎn)長效機(jī)制上，要加大政府的管理力度，拓展新思路，不以需求來決定市場。因為房地產(chǎn)是個特殊的、多重屬性的商品，若僅僅單方面調(diào)控，很難有所成效，只有多方面調(diào)節(jié)才更能接近市場的實際情況。

　　本報記者 郭航 于曉源報道“房子是用來住的，不是用來炒的”，在這種準(zhǔn)確的定位之下，如何完善房地產(chǎn)調(diào)控政策及加快研究建立房地產(chǎn)“長效機(jī)制”成為今年兩會的一個熱點話題。

　　在第十二屆全國人民代表大會第五次會議上，李克強(qiáng)總理向大會作政府工作報告時指出，要堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

　　據(jù)媒體報道，民盟向全國政協(xié)提交了《關(guān)于培養(yǎng)和系統(tǒng)推進(jìn)住房租賃市場的提案》、九三學(xué)社提交了《關(guān)于推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點落地的建議》。

　　有分析人士建議，房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，不能囿于原有的思路，要打破以往一些調(diào)控政策，把更多地區(qū)的房地產(chǎn)與整個市場聯(lián)系起來，首先在土地供給上進(jìn)行改革，打破原先政府供地的格局，對城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場和農(nóng)村宅基地使用權(quán)等有新的政策規(guī)定。這樣，房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制才能“漸行漸近”。

　　之所以建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的意愿如此迫切，主要還是目前我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀決定的。

　　房地產(chǎn)現(xiàn)狀

　　近年來，各大城市都或多或少地存在著“黑中介”等違法、野蠻、擾亂房地產(chǎn)市場的行為，由于這些個人與組織團(tuán)體的不規(guī)范，甚至再加上無人管理，這種惡劣環(huán)境必然不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　因此，一直有業(yè)內(nèi)外人士建議，政府應(yīng)加大行政管理力度，嚴(yán)厲打擊擾亂市場秩序的行為，建立政策法規(guī)，把短期的“運動式”管理建設(shè)成有序的長效機(jī)制。這樣才能杜絕一些商家和個人的炒房投機(jī)行為。

　　但是，以前出臺的限購政策，只是在購買環(huán)節(jié)進(jìn)行限制，難以真正把控其購房的目的，有專家建議，應(yīng)該在出售環(huán)節(jié)建立措施，這樣才能既不傷害居住需求，又能在政策上更精準(zhǔn)地打擊短期炒房而導(dǎo)致的房地產(chǎn)的混亂。

　　而提及建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，有專家曾指出，要加大政府的管理力度，還要改變原有的觀念，拓展新的思路，突破過去需求調(diào)控的側(cè)重，不以需求來決定市場，尋找從供給側(cè)調(diào)控的思路。因為房地產(chǎn)是個特殊的、多重屬性的商品，若僅僅單方面調(diào)控，很難有所成效，只有多方面調(diào)節(jié)才更能接近市場的實際情況。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳彥華告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，“所謂的長效機(jī)制，就是能長期地保證制度正常運行并且發(fā)揮它預(yù)期功能的體系。但不變是不可能的，它會隨著外界的因素而改變，并逐漸完善;例如北京，現(xiàn)在的情況就是要以需帶控，增加房子的供給，引導(dǎo)市民到市區(qū)周邊買房。”

　　“在鼓勵市民到周邊買房的同時，還要鼓勵那些租房的年輕人和外來務(wù)工人員有需要購房的并有購房能力的也到周邊地區(qū)去買房，政府應(yīng)該出臺相應(yīng)的補(bǔ)貼政策，這樣既能解決縣市房地產(chǎn)產(chǎn)能的問題，又能使那些需要解決住房問題的中低收入者有房可住，提高生活質(zhì)量，使房地產(chǎn)的價格在增加需求方面減少房價的上漲。無論是增大保障性住房建設(shè)，還是建立政府公共租房補(bǔ)貼，以及對中低收入人群其他政策的優(yōu)惠，都是從需求方面進(jìn)行調(diào)控，從而帶動房產(chǎn)價格的變化。”陳彥華補(bǔ)充表示。

　　遏制炒作需多方合力

　　雖然陳彥華向記者舉例的只是北京，但是這一情況也是普遍存在的問題，“房子是用來住的”——這一屬性必須通過長效機(jī)制來調(diào)節(jié)，目前已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的共識，而提到長效機(jī)制，就不得不重新提起之前成為熱議話題的“房產(chǎn)稅”。

　　關(guān)于“房地產(chǎn)稅出臺，炒房再無機(jī)會”的話題，從未間斷過。

　　此前，住建部副部長陸克華對房地產(chǎn)稅透露的信息是“有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作”。

　　在今年兩會上，全國政協(xié)委員、中國財政學(xué)會副會長兼秘書長賈康在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，“房地產(chǎn)稅可以使房價更平穩(wěn)，但不會改變城鎮(zhèn)化過程中中心區(qū)域房價上揚的趨勢，而是使其更平緩，遏制炒作，防止房價上漲過程中的大起大落。”

　　業(yè)內(nèi)人士對此也表示，在以往以“供”調(diào)控的模式下，把房地產(chǎn)稅當(dāng)作一個利器來降房價，一直都勉為其難，難以有所成效，但是當(dāng)改變思路，從“需”改革之后，此時的房地產(chǎn)稅就是一個綜合了個稅和城鎮(zhèn)土地稅等很多稅種的綜合性稅，使房地產(chǎn)稅不再是非市場化的救濟(jì)手段，而是一個財稅體制的系統(tǒng)改革。另外，對房貸利息的下降也成為一個亮點，即可以用房產(chǎn)擔(dān)保貸款所付的利息來抵減他們的稅。這樣做就是從另一個方面減輕了個人負(fù)擔(dān)，減輕了購房者的壓力。

　　需要指出的是，金融手段在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用，陳彥華這樣告訴記者，房地產(chǎn)本身是需要有定位的，“每年兩會都明確地把房子定位在"住"而不是"炒"，今年也不例外，只有解決了以往房地產(chǎn)定位不清晰的難題，給房地產(chǎn)的消費屬性定了基調(diào)，從而減少了經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，也減少了金融風(fēng)險。”

　　兩會期間，賈康也對媒體指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策要長短結(jié)合，標(biāo)本兼治。在他看來，縱觀房地產(chǎn)調(diào)控十幾年的歷程，中國在房地產(chǎn)調(diào)控的短期治標(biāo)方面，已經(jīng)竭盡全力。而“長期治本的政策還不夠格，目前必須要做好基礎(chǔ)性制度建設(shè)，形成長效機(jī)制。”

　　北京某房地產(chǎn)交易所的工作人員告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，之前的房地產(chǎn)是地方財政的“任務(wù)”，使房地產(chǎn)偏離了自身的主題屬性，被賦予了更多其他的東西，而成為投資客的“炒”點，既亂了房地產(chǎn)市場、漲了房產(chǎn)價格，也亂了金融市場。這就需要中央與地方各級政府通力合作，避免這種金融風(fēng)險。

　　對于未來的房地產(chǎn)市場，有專家建議，可以通過土地政策的變化來管控房地產(chǎn)，土地歷來是房地產(chǎn)行業(yè)的基本前提，為了防止一線城市房價的上漲，利用土地供應(yīng)面積來分類調(diào)控。政府保持土地的有效供應(yīng)，由于房產(chǎn)的定位清晰之后，土地供應(yīng)也就相應(yīng)清晰，無論是北京、上海還是廣州，只要做好土地供應(yīng)的長效機(jī)制，就能夠平穩(wěn)房價，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資與發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)。

　　這一點與全國政協(xié)委員、土地問題專家廖永林不謀而合。他在接受媒體采訪時也曾指出，所謂土地供應(yīng)問題是要看“房子定位”的，如果房子是可以炒的，那么土地供應(yīng)是否充足就難以確定。相反，明確了“房子是用來住的”之后，無論是北京還是上海、深圳，土地供應(yīng)問題就清晰了。做好土地規(guī)劃和供應(yīng)計劃，使得開發(fā)商和購房者有明確的心理預(yù)期，也就沒有了炒作空間。