街老、院老、房老、設施老、生活環境差是老舊小區常見的“四老一差”困局，不僅成為小區居民的一樁“心事”，也是現代化城市及社區治理的一大“心病”。
2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點。截至2019年5月底，各地上報需要改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。作為城市發展的見證者，老舊小區不應被遺忘，但改造工作面廣量大，改什么、怎么改、改后如何建立長效管理機制，考驗城市治理水平。
從整修房屋到加裝電梯 改造因地制宜
位于江蘇南京玄武區紅山路的十字街小區建于20世紀90年代，建筑面積近4萬平方米，約有1800戶居民。據小區居民徐開健介紹，剛入住時小區整體環境尚佳，后由于車輛增多、房屋老化、人員變化，小區“臟、亂、差”等現象愈發嚴重。
2017年，該小區歷時近半年，投入3000余萬元，完成了環境整治、房屋整修、基礎配套改造等40余項整治內容。現在小區環境整潔，道路寬敞，曾經的垃圾死角已不見蹤影。“居住環境變好后，大家也不好意思再破壞。”徐開健說。
老舊小區情況各異，因民所需、因地制宜成為改造“法寶”。2017年，廣東廣州海珠區蘭蕙園小區開展老舊小區“微改造”。改造中，水管老化、“三線”交織等幾十項居民反映強烈的意見被收集上來。“圍繞居民痛點，先干什么、提升什么，有了路線圖。”海珠區素社街道辦事處主任莊婷婷說，小區改造面積2萬平方米，涉及資金600萬元，“每分錢都爭取用在‘刀刃’上”。
住房和城鄉建設部副部長黃艷在此前的吹風會上介紹，目前老舊小區改造內容主要分三大類：一是保基本的配套設施，包括水、電、氣、路等；二是提升類的基礎設施，包括公共活動場地、配建停車場、物業用房等；三是完善公共服務類的內容，包括養老、撫幼、文化室等設施。
截至2018年底，全國試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。北京、上海、廣州、杭州等城市在老舊小區加裝電梯方面進行了大量探索，2018年全國老舊小區加裝電梯已完成1萬多部。
改造力破“三大難題”
記者采訪了解到，老舊小區改造的流程包括計劃制定、資金統籌、綜合協調等環節。在這過程中，居民意見統一、老舊設施更新、資金籌集渠道等是多地面臨的共性問題。
——居民意見不統一時有發生。“因歷史遺留原因，老舊小區地面及樓頂有較多違建，施工隊拆除時，常遭到居民反對。”南京市玄武區住房保障和房產局物業管理科科長潘永祥說，加裝電梯更是如此，不同樓層的業主訴求不同，很難達成一致的意愿。
為深入了解民意，在整治前，玄武區召開多場居民議事會征求意見，在整治過程中，有關街道還會提前公告設計方案和展示樣品，并設立咨詢臺、意見反饋箱等了解居民需求，及時優化方案。
——改造牽涉單位多，協調難度大。“三線”整治一直是改造中難啃的“硬骨頭”。“管線混亂是舊城普遍現象，一般而言，遷改費用由各管線單位分攤，但由于這些單位多為垂直管理，協調難度大。”廣州市住房和城鄉建設局城市環境建設管理處處長賴永嫻說，為此，廣州出臺“三線”整治專項工作實施方案和技術規程，明確整治牽頭模式、技術規范及費用分攤方式。
——改造資金籌集渠道單一。記者調研發現，目前全國的老舊小區改造項目，還是以市、區兩級財政資金為主，社會和居民參與較少。“根據城市發展規律，該項工作點多且持續時間長，單純依靠財政資金壓力較大。”南京市玄武區紅山街道辦公室主任賀劍峰介紹。
為持續推進小區改造，廣州等地探索建立“以政府投資帶動企業、居民共同出資”的資金籌措機制。對于水電氣等基礎配套設施，由財政專項資金加以保障；對于提升類項目，則鼓勵居民通過自籌、房屋維修基金等渠道籌集部分資金。
從“生人社會”到“熟人社區”改造意在構建長效機制
小區環境改善后，居民更加追求有序的社區秩序、融洽的鄰里關系。以老舊小區改造為載體，廈門建立社區居委會、小區業委會、物業企業三方聯動機制，進一步增強老舊小區居民對城市的認同感、歸屬感和自豪感，將“生人社會”打造為“熟人社區”。
多位基層人士認為，老舊小區普遍存在居民收入不高、出資意愿低、硬件條件先天不足等問題，改造后建立長效管理機制任重道遠，需要社區、物業、小區等主體共同形成合力。
十字街小區成立業委會后，招聘了南京蘇宜馨物業管理有限公司進行管理。該公司負責人陳海亞表示，“進駐后，我們主動為居民服務，尤其在改造期間做好保障工作，現在物業費收繳率已經超過80%，停車場的收費率達到100%。”
在廣州，涉及改造的社區成立“建設管理委員會”，搭建公眾參與老舊小區改造平臺，并與社區黨群服務中心、長者綜合服務中心、母嬰室等便民設施場所建設相結合，推動實施“微心愿”、社區學堂等互助項目，提升居民參與社區治理積極性。
“老舊小區改造遠遠不僅是一個建設工程工作，更多的是一個社會治理、基層組織動員工作，需要發動老百姓共謀、共建、共管、共評、共享。”黃艷表示，在這過程中，政府一定不能大包大攬，而要加強政策支持，引導發動居民積極參與。（記者朱筱、周穎、顏之宏、荊淮僑）
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