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　　近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。《意見(jiàn)》將有利于加強(qiáng)和改善針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持與服務(wù)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　展望未來(lái)，多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)融資渠道將全面拓寬，住房租賃信貸產(chǎn)品、住房租賃擔(dān)保債券、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等，將為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供更強(qiáng)助力。

　　金融對(duì)住房租賃市場(chǎng)支持將全面升級(jí)

　　近年來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，多次明確提出要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹曾指出，新市民和青年人往往工作年限短，收入相對(duì)較少，購(gòu)房和租金支付能力弱，租金與區(qū)位的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，成為新市民、青年人“買(mǎi)不起房”“租不好房”的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。根據(jù)《意見(jiàn)》起草說(shuō)明，近年來(lái)，相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了多項(xiàng)支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策措施，地方政府、市場(chǎng)主體積極參與，探索加大租賃住房供給。部分金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新推出了相關(guān)金融產(chǎn)品和服務(wù)，取得了積極成效，形成了有益經(jīng)驗(yàn)。“人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在充分總結(jié)近年有益經(jīng)驗(yàn)，并廣泛征求相關(guān)部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)、專(zhuān)家學(xué)者等多方意見(jiàn)基礎(chǔ)上，研究起草了《意見(jiàn)》。”起草說(shuō)明指出。

　　“‘租購(gòu)并舉’是我國(guó)住房制度建設(shè)的重要目標(biāo)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。近年來(lái)，中央和地方圍繞住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展出臺(tái)了一系列支持性政策，本次《意見(jiàn)》的發(fā)布，將有利于加強(qiáng)和改善針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持與服務(wù)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，《意見(jiàn)》是針對(duì)租賃全鏈條運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、資金投入和產(chǎn)出匹配性等，結(jié)合國(guó)際此類(lèi)產(chǎn)品的融資模式，建立適合我國(guó)的全周期的融資體系，目的是想通過(guò)融資扶持，讓這些企業(yè)能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去、資金流可持續(xù)，也能盈利。

　　渠道更多元　產(chǎn)品更創(chuàng)新

　　加大金融對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持，監(jiān)管部門(mén)著重引導(dǎo)間接融資和直接融資同時(shí)發(fā)力，此次《意見(jiàn)》的發(fā)布，也旨在為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《意見(jiàn)》中銀行發(fā)行金融債券、住房租賃企業(yè)發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券、發(fā)展REITs、鼓勵(lì)各類(lèi)社會(huì)資金投資租賃金融產(chǎn)品等表述，將銀行、住房租賃企業(yè)、其他金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本等進(jìn)行了很好地串聯(lián)，確保了各類(lèi)資金圍繞住房租賃市場(chǎng)發(fā)力。

　　融資渠道的多元少不了產(chǎn)品創(chuàng)新在背后的助推。以加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新為例，《意見(jiàn)》提出“加大對(duì)租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的信貸支持力度”“創(chuàng)新團(tuán)體批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房信貸產(chǎn)品”“支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款”等，其中不少表述都屬首次。

　　“《意見(jiàn)》首次明確租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款的發(fā)放對(duì)象。發(fā)放對(duì)象除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之外，還拓寬到工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和企事業(yè)單位；貸款用途除了新建租賃住房，還可以用于改建租賃住房。這有助于推動(dòng)各類(lèi)主體積極參與租賃住房建設(shè)，提高租賃住房市場(chǎng)供給數(shù)量和質(zhì)量。”招聯(lián)首席研究員董希淼說(shuō)。

　　住房租賃擔(dān)保債券也是此次提出的創(chuàng)新產(chǎn)品。東方金誠(chéng)金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理李茜對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，住房租賃擔(dān)保債券在發(fā)行人信用的基礎(chǔ)上增加了擔(dān)保資產(chǎn)，提升了債券的償債保證能力。同時(shí)對(duì)于入池的租賃住房資產(chǎn)在資質(zhì)、品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)的規(guī)范性和穩(wěn)定性等方面有著較為嚴(yán)格的要求，能夠在一定程度上保證投資者的權(quán)益，也對(duì)行業(yè)的發(fā)展起到了激勵(lì)和約束作用。預(yù)計(jì)未來(lái)，發(fā)行資產(chǎn)擔(dān)保債券或?qū)⒊蔀楦黝?lèi)租賃住房主體重要的融資渠道。

　　加強(qiáng)資金管理　防范金融風(fēng)險(xiǎn)

　　在金融支持住房租賃市場(chǎng)的同時(shí)，也要謹(jǐn)防相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　“住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與非租賃住房的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”《意見(jiàn)》明確，加強(qiáng)信貸資金管理，規(guī)范直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新。

　　郵儲(chǔ)銀行研究員婁飛鵬說(shuō)，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)是確保邊界清晰，名實(shí)相符，尤其是要防范假借住房租賃的名義擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，或者支持本身不符合要求的項(xiàng)目，進(jìn)而出現(xiàn)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也表示，相關(guān)金融創(chuàng)新既要堅(jiān)持資金流向明確的導(dǎo)向，也要堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的導(dǎo)向。其中資金流向明確是指，相關(guān)資金要用于租賃住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)層面的內(nèi)容。而風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面的導(dǎo)向則是指，要引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)善于對(duì)沖金融風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)金融產(chǎn)品的流通來(lái)促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

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