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首套房用公積金貸款首付比例降低、二套房個貸首付比例下調、個人轉讓住房免征營業稅期限縮短……多部門聯動，打出促進房地產市場平穩健康發展的組合拳，凸顯“分類指導，因地施策”的調控意圖，傳遞出支持自住和改善性住房需求的明確信號—
3月30日，經國務院批準，央行、住建部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》(以下簡稱“《通知》”)，下調了住房公積金和第二套商業性個人住房貸款最低首付款比例。
《通知》稱，對擁有一套住房且相應房貸未結清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例調整為不低于40%。此前，二套房商業貸款首付比例為不低于60%，北上廣深為70%。
此次調整后，首套普通自住房公積金貸款不再區分面積，統一調整為最低首付款比例20%。在此之前，首套普通自住房公積金貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%;90平方米以上的，最低首付款比例為30%。《通知》還支持二套房購房者申請公積金貸款，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為30%。
政策并非“刺激性”
中國銀行國際金融研究所副所長宗良認為，這一政策，是落實今年《政府工作報告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的重要舉措，體現了穩增長的意圖，并非所謂“刺激性政策”。
隨著房地產市場進入調整期，區域分化有所加劇，此前一系列抑制房地產市場過熱的政策已經不適用當前房地產市場的供求狀況。2014年9月，央行出臺了“287號文”，放寬住房貸款首套房認定標準，支持居民家庭合理的住房消費，對促進剛性住房需求的釋放起到了積極作用。此次《通知》則是“287號文”的延續。
“隨著我國城鎮化快速發展和居民收入水平提高，對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大的空間。”中國民生銀行首席研究員溫彬認為，自去年以來，我國房地產投資增速放緩，庫存上升，房價有所回落。雖然去年9月央行已經對房貸政策進行了調整，但鑒于二套房首付比例過高，依然限制了改善性需求的釋放。
與此同時，我國居民家庭的儲蓄率仍然較高、杠桿率較低，財務狀況穩健，有能力擴大房貸杠桿。在此背景下，調整個人住房貸款政策，支持合理住房消費，對穩增長、促改革、調結構、惠民生具有重要意義。
溫彬認為，此次下調二套房最低首付比例、再結合近期央行的兩次降息，可以有效提高居民購房能力、降低還貸壓力，有利于改善民生，同時也有利于房地產市場的平穩健康發展。
調控避免“一刀切”
此次政策也在著力避免“一刀切”的單向調整。在下調住房公積金和二套房貸首付比例的同時，政策也更加注重采取市場化、正常化、長效化的方式。
“全國不同地區和城市房地產市場有不同特點，如一些一線城市需求較為旺盛，而二、三線城市需求偏弱，需要根據不同的情況靈活調整。”宗良表示。
過去房價上行期間，在調整住房信貸政策時，住房信貸政策主要配合房地產宏觀調控，剛性比較強，多是短期應急舉措，且調整方式也多是與行政化措施相結合。而我國幅員遼闊，不同地區、不同城市情況各異，各地房地產市場周期也不一致，區域分化將成為今后較長時期內房地產市場運行的新常態。
“此次調整給市場留下了空間，不同地區和不同金融機構能夠靈活調整。”宗良認為。今年的《政府工作報告》提出，要“堅持分類指導，因地施策”。也就是說，住房信貸政策要充分考慮當地房價波動、信用環境、個人住房貸款不良率、房地產市場供求關系、居民收入水平、改善性需求彈性、貸款風險保障程度等宏觀審慎因素，進一步完善區域性、差異化的住房信貸政策，以適應各地不同情況，避免“一刀切”式的單向調整。
業內專家建議，今后住房信貸政策調節要采取更加市場化的方式，更多依靠市場自律機制，更加尊重市場主體的意見，既充分發揮市場化的作用，又避免市場無序競爭。
房地產金融回歸常態
“目前，我國房地產市場已從供過于求向供求基本平衡轉變，前期為抑制房價過快上漲而采取的非常規房貸政策，也需要根據市場變化回歸到常態。”溫彬表示。
相對于財政政策和貨幣政策，最低首付款比例調整政策在應對房地產波動方面具有針對性強、成本小、效果好等優勢。作為重要的宏觀審慎工具之一，最低首付款比例已被多個經濟體引入監管實踐。目前，全球陸續有20多個發達和新興經濟體將設置最低首付款比例作為宏觀審慎工具實施，英國等國目前也在考慮把設定最低首付款比例引入到監管領域。
業內專家認為，目前我國住房信貸政策非常穩健。“從國際上看，調整后，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，能夠防止投機性需求的膨脹。”溫彬表示。此外，我國第一套商業性住房貸款最低首付比30%，在國際上也處于合理水平。從國際經驗看，個人住房貸款最低首付比一般在20%至30%左右。
對于未來趨勢，宗良認為，隨著房地產金融市場回歸本源，房地產市場將還原到正常狀態，需求能夠正常釋放，并將促進房地產市場平穩發展。
