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　　經(jīng)過一個(gè)多月的公開遴選，備受矚目的上海外灘“寶藏”地塊——黃浦區(qū)福佑地塊，近日花落豫園股份與螞蟻集團(tuán)組成的聯(lián)合體。

　　從地圖上看，福佑地塊向西貫通豫園商城，向東連接百年外灘。如同圍棋中的“接”，一子落下、氣通盤活。一手打造上海文化地標(biāo)豫園商城的豫園股份接手開發(fā)后，“大豫園”片區(qū)整體建設(shè)將正式拉開帷幕。

　　地處上海老城廂的福佑地塊上，坐落著大量的歷史保護(hù)保留建筑。在開發(fā)中既要做好最基本的整體風(fēng)貌保護(hù)，還要讓這些歷史建筑適應(yīng)新業(yè)態(tài)、新功能，煥發(fā)新生機(jī)。這是一道不折不扣的高難度題目，做好了將成為上海城市更新的“點(diǎn)睛之筆”。

　　歷史建筑面積占比過半　“在保護(hù)中開發(fā)”

　　作為著名的江南古典園林，豫園有著超過460多年歷史。緊鄰豫園的福佑地塊上，歷史建筑隨處可見：位于梧桐路137號(hào)的世春堂原是明代四川布政使潘允端潘氏家族住宅的一部分，曾一度被改為天主堂、敬業(yè)書院等；位于人民路1號(hào)的童涵春堂、中華路5號(hào)的仁記珠寶銀樓等，均為1920年代建筑，為典型的西式建筑風(fēng)格……

　　公開信息顯示，福佑地塊地上總建筑面積不超過17.85萬(wàn)平方米，而出讓范圍內(nèi)各類保護(hù)保留歷史建筑總建筑面積約9.86萬(wàn)平方米。這意味著福佑地塊的地上開發(fā)中，需要保護(hù)保留的歷史建筑面積占比過半。

　　“很多項(xiàng)目是在開發(fā)中保護(hù)，而這個(gè)項(xiàng)目可以說是在保護(hù)中開發(fā)。開發(fā)難度可想而知，而建設(shè)意義也顯而易見。”有人評(píng)價(jià)。

　　“對(duì)歷史建筑和歷史風(fēng)貌的保護(hù)，我們始終存有敬畏之心。普通項(xiàng)目開發(fā)，一般兩到三年，這個(gè)項(xiàng)目的周期預(yù)計(jì)拉長(zhǎng)到四到五年。”豫園股份總裁倪強(qiáng)透露，在對(duì)地塊進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃時(shí)，豫園股份對(duì)整個(gè)片區(qū)中的一磚一瓦、一梁一柱都進(jìn)行了詳細(xì)考察分析。未來，“大豫園”片區(qū)將設(shè)立首席文化官，在保護(hù)和修繕的同時(shí)，充分挖掘區(qū)域歷史文化內(nèi)涵。

　　上海交通大學(xué)設(shè)計(jì)學(xué)院教授王林認(rèn)為，除歷史建筑要做好保護(hù)保留工作外，老城廂獨(dú)特的、無序的、小尺度規(guī)模的肌理特征和豐富多樣的建筑空間組合關(guān)系，也需要進(jìn)行精心的“肌理保護(hù)”。

　　倪強(qiáng)介紹，活化利用、以用促保，將是福佑地塊保護(hù)開發(fā)的基本思路。比如，根據(jù)規(guī)劃，明清建筑世春堂將變身為多功能的藝術(shù)文化空間，舉辦品牌活動(dòng)、藝術(shù)沙龍等。“要通過一系列措施，讓老建筑、老街區(qū)‘活’起來、‘潮’起來，重塑上海老城廂的神韻魅力。”

　　從10萬(wàn)平方米到100萬(wàn)平方米　“大豫園”掀開面紗

　　一條人民路、一條中華路，圍起了圓形的上海老城廂。過去20多年，老城廂內(nèi)的豫園商城從1.8萬(wàn)平方米擴(kuò)增到10萬(wàn)平方米，逐步成為全國(guó)知名的文化商業(yè)地標(biāo)。

　　隨著上海城市的進(jìn)一步發(fā)展，大批新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)涌現(xiàn)，消費(fèi)者的需求也日益迭代升級(jí)。10萬(wàn)平方米的豫園商城，已不足以裝下新時(shí)代的消費(fèi)需求和蓬勃商機(jī)。

　　基于此，有關(guān)方面提出了“大豫園”片區(qū)的構(gòu)想。根據(jù)規(guī)劃，當(dāng)福佑項(xiàng)目這塊重要“拼圖”納入整體開發(fā)之后，將與現(xiàn)有的豫園商城、外灘金融中心，以及即將啟動(dòng)建設(shè)的豫園二期項(xiàng)目等，共同組成一個(gè)總建面超過100萬(wàn)平方米的超級(jí)文化商業(yè)綜合體，涵蓋文化、商業(yè)、辦公、休閑、居住等諸多功能。

　　聯(lián)合體的另一成員螞蟻集團(tuán)，自2014年以來陸續(xù)在黃浦區(qū)設(shè)立財(cái)富業(yè)務(wù)、金融科技等業(yè)務(wù)，項(xiàng)目建成后將獲取共計(jì)地上約6萬(wàn)平方米的自持辦公物業(yè)，預(yù)計(jì)可容納數(shù)千名員工，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新動(dòng)能。

　　除了商業(yè)經(jīng)絡(luò)的打通，“大豫園”片區(qū)開發(fā)還將有效改善上海老城廂的交通和居住環(huán)境。

　　舊改之前，福佑地塊上密布建于二十世紀(jì)三四十年代的磚木混合房屋。老城廂地區(qū)在長(zhǎng)期發(fā)展中所形成的建筑密度高、道路曲折狹窄等特征，引發(fā)了停車難、公共交通布局有限等諸多問題。

　　“大豫園”片區(qū)整體規(guī)劃中，地下空間的充分開發(fā)和科學(xué)利用，將成為解決交通“痼疾”的一劑良藥。以福佑路項(xiàng)目為例，其地下空間分為三層開發(fā)，預(yù)計(jì)可提供停車位2000余個(gè)。

　　“大豫園成型后100萬(wàn)平方米的體量、完善的公共設(shè)施，將成為上海最大的商業(yè)集群之一。”　倪強(qiáng)說，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)將進(jìn)行成片保護(hù)和整體規(guī)劃開發(fā)，盡力做到跨時(shí)空建筑風(fēng)格的融合以及片區(qū)整體審美“步調(diào)”的和諧。

　　“東方生活美學(xué)”打底　為國(guó)際時(shí)尚之都添色

　　如何做好這個(gè)在上海甚至全國(guó)排得上號(hào)的超大商業(yè)集群？除了體量擴(kuò)容，近年來逐漸升溫的“東方生活美學(xué)”，有望為“大豫園”注入新的內(nèi)涵。

　　豫園股份董事長(zhǎng)黃震表示，涵蓋豫園一期、二期、福佑地塊和外灘金融中心的“大豫園”片區(qū)，為“東方生活美學(xué)”提供了“寫實(shí)”空間。

　　從規(guī)劃圖看，整個(gè)片區(qū)造型宛如一個(gè)“城市T臺(tái)”，散發(fā)三重氣質(zhì)：豫園一期主打傳統(tǒng)江南風(fēng)情，豫園二期主打中國(guó)原創(chuàng)首發(fā)概念，福佑地塊和外灘金融中心主打全球藝文薈萃，將持續(xù)開展具有國(guó)際影響力的大型文化藝術(shù)活動(dòng)。

　　第一太平戴維斯的報(bào)告認(rèn)為，作為經(jīng)濟(jì)中心城市，上海具備天然的時(shí)尚基因。這里不僅擁有東方文化的底蘊(yùn)和龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，也具備豐富的原材料供應(yīng)保障和線上線下結(jié)合的數(shù)字化基礎(chǔ)。近年來，越來越多的國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)師、品牌和活動(dòng)聚集上海，不斷強(qiáng)化上海國(guó)際時(shí)尚之都和國(guó)際消費(fèi)中心城市的地位。

　　瞄準(zhǔn)全球時(shí)尚文化秀場(chǎng)建設(shè)，一系列標(biāo)志性活動(dòng)相繼在“大豫園”落地。2021年11月，第十屆上海高級(jí)定制周在外灘金融中心舉行，逾百個(gè)國(guó)內(nèi)外品牌通過線下線上方式參與，近30個(gè)品牌參加新品發(fā)布、沉浸式展示等現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)……

　　豫園股份控股股東、復(fù)星國(guó)際聯(lián)席首席執(zhí)行官徐曉亮認(rèn)為，700余年的上海老城廂發(fā)展史和460余年的豫園文化傳承史，以及100多年的海派商業(yè)文明史在“大豫園”交織薈萃。“在保護(hù)傳承海派文化基因的基礎(chǔ)上，我們要努力把大豫園片區(qū)打造成為鏈接傳統(tǒng)與現(xiàn)代、民俗與潮流、民族與世界的典范。”