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　　經過一個多月的公開遴選，備受矚目的上海外灘“寶藏”地塊——黃浦區福佑地塊，近日花落豫園股份與螞蟻集團組成的聯合體。

　　從地圖上看，福佑地塊向西貫通豫園商城，向東連接百年外灘。如同圍棋中的“接”，一子落下、氣通盤活。一手打造上海文化地標豫園商城的豫園股份接手開發后，“大豫園”片區整體建設將正式拉開帷幕。

　　地處上海老城廂的福佑地塊上，坐落著大量的歷史保護保留建筑。在開發中既要做好最基本的整體風貌保護，還要讓這些歷史建筑適應新業態、新功能，煥發新生機。這是一道不折不扣的高難度題目，做好了將成為上海城市更新的“點睛之筆”。

　　歷史建筑面積占比過半　“在保護中開發”

　　作為著名的江南古典園林，豫園有著超過460多年歷史。緊鄰豫園的福佑地塊上，歷史建筑隨處可見：位于梧桐路137號的世春堂原是明代四川布政使潘允端潘氏家族住宅的一部分，曾一度被改為天主堂、敬業書院等；位于人民路1號的童涵春堂、中華路5號的仁記珠寶銀樓等，均為1920年代建筑，為典型的西式建筑風格……

　　公開信息顯示，福佑地塊地上總建筑面積不超過17.85萬平方米，而出讓范圍內各類保護保留歷史建筑總建筑面積約9.86萬平方米。這意味著福佑地塊的地上開發中，需要保護保留的歷史建筑面積占比過半。

　　“很多項目是在開發中保護，而這個項目可以說是在保護中開發。開發難度可想而知，而建設意義也顯而易見。”有人評價。

　　“對歷史建筑和歷史風貌的保護，我們始終存有敬畏之心。普通項目開發，一般兩到三年，這個項目的周期預計拉長到四到五年。”豫園股份總裁倪強透露，在對地塊進行建設規劃時，豫園股份對整個片區中的一磚一瓦、一梁一柱都進行了詳細考察分析。未來，“大豫園”片區將設立首席文化官，在保護和修繕的同時，充分挖掘區域歷史文化內涵。

　　上海交通大學設計學院教授王林認為，除歷史建筑要做好保護保留工作外，老城廂獨特的、無序的、小尺度規模的肌理特征和豐富多樣的建筑空間組合關系，也需要進行精心的“肌理保護”。

　　倪強介紹，活化利用、以用促保，將是福佑地塊保護開發的基本思路。比如，根據規劃，明清建筑世春堂將變身為多功能的藝術文化空間，舉辦品牌活動、藝術沙龍等。“要通過一系列措施，讓老建筑、老街區‘活’起來、‘潮’起來，重塑上海老城廂的神韻魅力。”

　　從10萬平方米到100萬平方米　“大豫園”掀開面紗

　　一條人民路、一條中華路，圍起了圓形的上海老城廂。過去20多年，老城廂內的豫園商城從1.8萬平方米擴增到10萬平方米，逐步成為全國知名的文化商業地標。

　　隨著上海城市的進一步發展，大批新產業、新業態涌現，消費者的需求也日益迭代升級。10萬平方米的豫園商城，已不足以裝下新時代的消費需求和蓬勃商機。

　　基于此，有關方面提出了“大豫園”片區的構想。根據規劃，當福佑項目這塊重要“拼圖”納入整體開發之后，將與現有的豫園商城、外灘金融中心，以及即將啟動建設的豫園二期項目等，共同組成一個總建面超過100萬平方米的超級文化商業綜合體，涵蓋文化、商業、辦公、休閑、居住等諸多功能。

　　聯合體的另一成員螞蟻集團，自2014年以來陸續在黃浦區設立財富業務、金融科技等業務，項目建成后將獲取共計地上約6萬平方米的自持辦公物業，預計可容納數千名員工，為區域經濟發展注入新動能。

　　除了商業經絡的打通，“大豫園”片區開發還將有效改善上海老城廂的交通和居住環境。

　　舊改之前，福佑地塊上密布建于二十世紀三四十年代的磚木混合房屋。老城廂地區在長期發展中所形成的建筑密度高、道路曲折狹窄等特征，引發了停車難、公共交通布局有限等諸多問題。

　　“大豫園”片區整體規劃中，地下空間的充分開發和科學利用，將成為解決交通“痼疾”的一劑良藥。以福佑路項目為例，其地下空間分為三層開發，預計可提供停車位2000余個。

　　“大豫園成型后100萬平方米的體量、完善的公共設施，將成為上海最大的商業集群之一。”　倪強說，項目開發時將進行成片保護和整體規劃開發，盡力做到跨時空建筑風格的融合以及片區整體審美“步調”的和諧。

　　“東方生活美學”打底　為國際時尚之都添色

　　如何做好這個在上海甚至全國排得上號的超大商業集群？除了體量擴容，近年來逐漸升溫的“東方生活美學”，有望為“大豫園”注入新的內涵。

　　豫園股份董事長黃震表示，涵蓋豫園一期、二期、福佑地塊和外灘金融中心的“大豫園”片區，為“東方生活美學”提供了“寫實”空間。

　　從規劃圖看，整個片區造型宛如一個“城市T臺”，散發三重氣質：豫園一期主打傳統江南風情，豫園二期主打中國原創首發概念，福佑地塊和外灘金融中心主打全球藝文薈萃，將持續開展具有國際影響力的大型文化藝術活動。

　　第一太平戴維斯的報告認為，作為經濟中心城市，上海具備天然的時尚基因。這里不僅擁有東方文化的底蘊和龐大的消費市場，也具備豐富的原材料供應保障和線上線下結合的數字化基礎。近年來，越來越多的國際級設計師、品牌和活動聚集上海，不斷強化上海國際時尚之都和國際消費中心城市的地位。

　　瞄準全球時尚文化秀場建設，一系列標志性活動相繼在“大豫園”落地。2021年11月，第十屆上海高級定制周在外灘金融中心舉行，逾百個國內外品牌通過線下線上方式參與，近30個品牌參加新品發布、沉浸式展示等現場活動……

　　豫園股份控股股東、復星國際聯席首席執行官徐曉亮認為，700余年的上海老城廂發展史和460余年的豫園文化傳承史，以及100多年的海派商業文明史在“大豫園”交織薈萃。“在保護傳承海派文化基因的基礎上，我們要努力把大豫園片區打造成為鏈接傳統與現代、民俗與潮流、民族與世界的典范。”