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　　■樓市調(diào)控觀察（下篇）

　　房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，調(diào)控步步加碼。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，信貸寬松、政策錯(cuò)配、“地王”頻出、需求集中爆發(fā)等是上一輪房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因。這些原因指向政府調(diào)控的精準(zhǔn)度、導(dǎo)向性，及房地產(chǎn)領(lǐng)域去杠桿的力度，迫切需要從政策層面總結(jié)、反思和防范。而一知名房企南京分公司負(fù)責(zé)人表示，多年調(diào)控反彈后，剩下的企業(yè)資金實(shí)力和抗壓能力更強(qiáng)，產(chǎn)生了“耐藥性”，“企業(yè)現(xiàn)在都鉚著勁兒，扛過(guò)限購(gòu)，等待下一輪上漲。”

　　業(yè)內(nèi)人士呼吁，在對(duì)樓市用限貸限購(gòu)政策“猛藥去急癥”的同時(shí)，也要“溫補(bǔ)拔病根”，逐步深化調(diào)控改革、穩(wěn)步去杠桿。否則，新一輪調(diào)控也可能陷入“嚴(yán)一年，松兩年，屢調(diào)屢漲”的怪圈。影響房?jī)r(jià)快速上漲的根本問(wèn)題不解決，可能削弱本輪政策調(diào)控的效果。

　　流動(dòng)性放大　刺激購(gòu)買(mǎi)力集中釋放

　　“信貸寬松被認(rèn)為是2015年以來(lái)這輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要原因?！币晃粯I(yè)內(nèi)專(zhuān)家直言不諱，此前，政府為鼓勵(lì)樓市去庫(kù)存實(shí)行了寬松的信貸政策，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存效果尚待檢驗(yàn)，但一線(xiàn)城市和一些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)卻一路上揚(yáng)。

　　一家知名地產(chǎn)公司北京區(qū)域負(fù)責(zé)人也表示，信貸寬松降低了資金成本，一些海外融資平臺(tái)的利率甚至在6％以下。直接放大了流動(dòng)性，刺激房地產(chǎn)企業(yè)投資和個(gè)人的購(gòu)房需求。

　　“寬松的信貸政策讓房地產(chǎn)企業(yè)如魚(yú)得水?！苯K一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)，去年以來(lái)公司在熱點(diǎn)城市的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以輕松地從銀行獲得開(kāi)發(fā)貸，“甚至不需要貸款還有銀行追著要貸給你”。目前，公司60％以上的開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行，杠桿率較前幾年大幅上升。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)杠桿加劇的同時(shí)，居民信貸杠桿也在上升。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，7月房地產(chǎn)信貸占全國(guó)近100％信貸額度的基礎(chǔ)上，8月人民幣貸款增加9487億元，其中又有70％以上是住戶(hù)部門(mén)貸款。這表明，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，貨幣寬松有力推動(dòng)居民個(gè)人加杠桿。

　　上一輪限購(gòu)放開(kāi)帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)力集中釋放。2014年以后在去庫(kù)存的政策導(dǎo)向下，全國(guó)多數(shù)城市取消了限購(gòu)，導(dǎo)致購(gòu)房需求在資源相對(duì)集中的熱點(diǎn)城市反彈式爆發(fā)。以江蘇南京為例，2015年商品住宅成交1104.41萬(wàn)平方米，同比上升58.48％，創(chuàng)下歷史新高。

　　合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)朱德開(kāi)認(rèn)為，合肥、南京等城市房?jī)r(jià)上一輪快速上漲，正是需求集中釋放、供給相對(duì)不足的結(jié)果。

　　安徽文一房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁邱勝華也表示，以安徽為例，合肥是中心城市，人口流入多、交通優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，自然獲得購(gòu)房者的青睞。

　　“地王”頻出不斷助推熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快漲預(yù)期?！?0％的開(kāi)發(fā)商集中到20％的城市，帶來(lái)的結(jié)果必然是搶地大戰(zhàn)、‘地王’迭出，地價(jià)房?jī)r(jià)相互推漲。”前述江蘇房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人坦言，三四線(xiàn)城市庫(kù)存居高不下無(wú)利可圖，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)回歸一二線(xiàn)城市“血拼”。在這些土地供給不足的熱點(diǎn)城市，企業(yè)只能加杠桿硬著頭皮拿地，否則就有可能被洗牌出局。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍談到，2015年以來(lái)，“面粉貴過(guò)面包”在多地樓市屢見(jiàn)不鮮。僅在南京，2015年就出現(xiàn)各類(lèi)“地王”11個(gè)，將部分區(qū)域土地樓面價(jià)與當(dāng)?shù)厣唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格拉平。受此影響，至今年9月限購(gòu)前，南京房?jī)r(jià)已連續(xù)上漲18個(gè)月，僅同比漲幅就已達(dá)到約40％。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“地王”頻出是因?yàn)榈胤秸┑夭蛔恪?/p>

　　宏觀政策錯(cuò)配也是房?jī)r(jià)上漲的推手。安徽置地投資有限公司董事長(zhǎng)嚴(yán)張應(yīng)表示，一些針對(duì)三四線(xiàn)城市的去庫(kù)存政策并不適用于合肥，對(duì)合肥這樣的城市同樣施以降低首付比例、放寬貸款限制、降低契稅和營(yíng)業(yè)稅等政策，無(wú)異于樓市本來(lái)沒(méi)生病，卻跟著一起吃藥了，結(jié)果既刺激剛需族，又鼓勵(lì)投資客，“高燒”是必然結(jié)果。

　　鉚著勁兒熬限購(gòu)　等待下一輪上漲

　　在采訪(fǎng)中，業(yè)內(nèi)人士普遍建議相關(guān)部門(mén)應(yīng)直面房?jī)r(jià)快漲背后的深層次問(wèn)題。單純的限貸限購(gòu)難改預(yù)期，政策調(diào)控已有“耐藥性”。

　　房?jī)r(jià)上漲成為貨幣現(xiàn)象，加重房地產(chǎn)行業(yè)杠桿化。中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰認(rèn)為，寬松的信貸政策，讓開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者手中流動(dòng)性大量增加，導(dǎo)致他們迫切需要尋找投資渠道。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型未完成，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的情況下，更多企業(yè)和個(gè)人資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で蟊Ｖ担罱K讓房?jī)r(jià)上漲變成一種貨幣現(xiàn)象。

　　“這樣的結(jié)果是，除非貨幣緊縮，否則房?jī)r(jià)很難下降。”北京一家基金公司部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，目前很難估計(jì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、個(gè)人的杠桿率有多高，但房?jī)r(jià)已經(jīng)和貨幣政策深度捆綁，如果不能逐步有效去杠桿，將不斷加劇房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　限貸限購(gòu)難改預(yù)期，政策調(diào)控已有“耐藥性”。當(dāng)前多個(gè)熱點(diǎn)城市陸續(xù)實(shí)施了嚴(yán)格的限貸限購(gòu)政策，但從記者調(diào)研了解的情況來(lái)看，市場(chǎng)各方尤其是開(kāi)發(fā)企業(yè)似乎并不擔(dān)心本輪調(diào)控影響后市。

　　土拍網(wǎng)分析師徐菲以南京舉例認(rèn)為，從2006年至2016年南京經(jīng)歷了四輪地王潮，每次調(diào)控后地價(jià)和房?jī)r(jià)都反彈式暴漲60％以上。目前限購(gòu)后又進(jìn)入了三年一度周期，但政府調(diào)控不可能長(zhǎng)期存在，兩年調(diào)整后還可能有反彈。

　　某知名房企南京分公司負(fù)責(zé)人就表示，多年調(diào)控反彈后，剩下的企業(yè)資金實(shí)力和抗壓能力更強(qiáng)，產(chǎn)生了“耐藥性”，“企業(yè)現(xiàn)在都鉚著勁兒，扛過(guò)限購(gòu)，等待下一輪上漲?！?/p>

　　供給側(cè)調(diào)控缺失，土地、資金市場(chǎng)供求長(zhǎng)期未能理順。記者了解到，“地王潮”之下，開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛高價(jià)拿地，不少企業(yè)地價(jià)已經(jīng)占其開(kāi)發(fā)成本的60％以上，積累了很高的資本風(fēng)險(xiǎn)。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人直陳當(dāng)前生存的困局：“拿地是找死，不拿地是等死”，加入“地王”游戲也是無(wú)奈之舉。

　　某國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人坦言，考核機(jī)制推動(dòng)了國(guó)企爭(zhēng)搶“地王”，“國(guó)資有保值增值的壓力，現(xiàn)在只有房地產(chǎn)不會(huì)賠錢(qián)，國(guó)企搶‘地王’也是生存發(fā)展的需要。”

　　李文杰表示，供不應(yīng)求是上輪房?jī)r(jià)上漲一個(gè)根本的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。很多城市調(diào)控樓市的時(shí)候沒(méi)有積極穩(wěn)定土地供應(yīng)預(yù)期。

　　此外，記者了解到，在避險(xiǎn)壓力下，銀行資金流入熱點(diǎn)城市，資源、資金錯(cuò)配也是需要解決的問(wèn)題。

　　“止血”只是應(yīng)急　須扭轉(zhuǎn)政策錯(cuò)配

　　總結(jié)上一輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的教訓(xùn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)的頑疾，除了下限購(gòu)之類(lèi)的猛藥，還要有深化調(diào)控改革、穩(wěn)步去杠桿等舉措。

　　調(diào)控宜從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)?！跋拶?gòu)前的市場(chǎng)表面上看是房產(chǎn)荒，其實(shí)本質(zhì)上是資產(chǎn)荒?！敝性瘓F(tuán)總裁施永青說(shuō)，投資渠道少導(dǎo)致資金涌入樓市，加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該迅速采取措施來(lái)“止血”。但限購(gòu)限貸只能應(yīng)急，不是根治問(wèn)題的方案。如果不能理順土地供應(yīng)、住房供應(yīng)的機(jī)制，單純限購(gòu)只是在儲(chǔ)蓄購(gòu)買(mǎi)力，未來(lái)限購(gòu)解除之后又會(huì)迎來(lái)快速上漲。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)當(dāng)穩(wěn)定土地供應(yīng)和住房供應(yīng)的預(yù)期，一是對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的資金進(jìn)行規(guī)范和節(jié)制，二是要對(duì)土地儲(chǔ)備和商品房上市的預(yù)期及時(shí)披露，三是可以通過(guò)加大保障房建設(shè)平衡預(yù)期。

　　扭轉(zhuǎn)政策錯(cuò)配，合理釋放需求。專(zhuān)家認(rèn)為，寬松的貨幣政策原本是給三四線(xiàn)城市去庫(kù)存開(kāi)的藥，實(shí)際上卻讓一二線(xiàn)城市給吃了，這樣的政策錯(cuò)配應(yīng)該扭轉(zhuǎn)，才能有效防范熱點(diǎn)城市的下一輪房?jī)r(jià)快速上漲。

　　近期多地調(diào)控多是地方國(guó)土、住建、人行地方分行等聯(lián)合推動(dòng)，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這增強(qiáng)了地方調(diào)控的主動(dòng)性和力度，建議推動(dòng)信貸等政策“因城施策”，并保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為經(jīng)過(guò)上一輪快漲，此輪調(diào)控對(duì)三四線(xiàn)樓市的溢出效應(yīng)有限，需求會(huì)逐漸集中到熱點(diǎn)城市周邊。建議相關(guān)部門(mén)對(duì)熱點(diǎn)城市周邊地區(qū)購(gòu)房行為進(jìn)行合理釋放。

　　跳出房?jī)r(jià)循環(huán)快漲怪圈還需下決心去杠桿。南京大學(xué)教授劉志彪認(rèn)為，盡管當(dāng)前樓市去杠桿面臨著穩(wěn)增長(zhǎng)等多方面壓力，但去杠桿的既定政策方向不能變。當(dāng)前，政府杠桿、非金融企業(yè)杠桿正穩(wěn)步轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域，確切地說(shuō)是轉(zhuǎn)移到居民個(gè)人頭上。需要在去杠桿的同時(shí)，抓住機(jī)遇加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，逐步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)去虛就實(shí)，最終推動(dòng)房地產(chǎn)問(wèn)題安全落地。