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　　近日，上市房地產(chǎn)企業(yè)年報發(fā)布面臨收尾。從整體業(yè)績來看，期內(nèi)房企的資產(chǎn)和收入規(guī)模普遍實(shí)現(xiàn)正增長。同時，房企利潤率上漲，告別前幾年“增收不增利”的普遍現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)開局來看，多項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)表現(xiàn)積極，預(yù)計年內(nèi)房企的總體利潤水平有望繼續(xù)提高。

　　業(yè)績　整體利潤率觸底反彈

　　2016年房地產(chǎn)市場銷售火爆，企業(yè)的業(yè)績普遍實(shí)現(xiàn)正增長。其中，恒大、萬科、碧桂園突破了3000億元，綠地、保利、中海、融創(chuàng)、華夏幸福、華潤、金地等企業(yè)也進(jìn)入了千億房企行列。從同比看，碧桂園、融創(chuàng)、新城、朗詩等企業(yè)2016年業(yè)績出現(xiàn)了翻倍上漲。

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　　24日，中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前已經(jīng)公布2016年報的96家房企業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)房企合計營業(yè)收入9081.4億元，同比上漲28.5%；從利潤看，合計達(dá)到883.3億元，同比上漲28.9%。

　　“96家房企合計利潤883.3億元，凈利潤率9.73%，近8成房企凈利上漲”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“從房地產(chǎn)企業(yè)的平均凈利潤率看，2015年為9.69%，而2016年為9.73%。從企業(yè)數(shù)量看，96家房企中凈利潤上漲的企業(yè)達(dá)到了73家，占比高達(dá)76%。整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)在政策最寬松的2016年收獲了豐收年”。

　　億翰智庫針對80家A股上市房企2016年度業(yè)績的統(tǒng)計結(jié)果也顯示，2016年，80家A股上市房企毛利潤和凈利潤分別為3375億元和1294億元，分別同比增長21.7%和33.5%，毛利潤率和凈利潤率分別為29.7%和11.4%，較去年同期分別下降了1.6個百分點(diǎn)和上升了0.4個百分點(diǎn)。

　　“毛利潤率下跌主要原因是2016年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目多為2014和2015年的項(xiàng)目，項(xiàng)目銷售均價處于低位，毛利潤率偏低”。億翰智庫相關(guān)分析人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，“而房企的凈利潤率在2016年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)降為增，觸底反彈的主要原因是企業(yè)財務(wù)費(fèi)用的下降，并且隨著企業(yè)規(guī)模的上升，企業(yè)的費(fèi)用被攤薄”。

　　不過，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在加速分化，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的發(fā)展態(tài)勢愈加顯現(xiàn)。中國指數(shù)研究院針對百強(qiáng)上市房企的研究結(jié)果顯示，2016年，百強(qiáng)房企凈利潤率因規(guī)模和綜合實(shí)力的差異呈現(xiàn)逐級遞減的趨勢，前10企業(yè)、11-30企業(yè)、31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

　　“從房企的年報數(shù)據(jù)來看，企業(yè)分化明顯，大房企因?yàn)橘Y金成本等優(yōu)勢布局合理，利潤增長速度更加迅速。”張大偉認(rèn)為，“增加現(xiàn)金流和降低融資成本亦是對抗市場下行風(fēng)險的利器，包括萬科等企業(yè)的銷售業(yè)績、利潤上漲速度均超過行業(yè)平均水平，龍頭房企的市場占有率上升明顯”。

　　實(shí)力　短期償債能力提升

　　中指院指出，2016年，良好的銷售表現(xiàn)與寬松的融資環(huán)境為房地產(chǎn)投資提供了有利條件，年內(nèi)百強(qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到76.7%，較2015年提高1.1個百分點(diǎn)；由于預(yù)收賬款均值較2015年增加27.5%，剔除預(yù)收賬款之后的有效負(fù)債率均值為50.3%，與上年基本持平。

　　“不過，從短期償債指標(biāo)的變化來看，2016年房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率均值為2.09，同比上升0.04；速動比率為0.55，同比下降0.01。”中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，由于2016年在融資環(huán)境寬松及銷售回款加速的雙重催化下，房地產(chǎn)企業(yè)資金相對充裕，積極增加土地儲備，年末存貨均值達(dá)到761.7億元，較2015年增長29.6%。“綜合來看，百強(qiáng)企業(yè)2016年短期債務(wù)負(fù)擔(dān)有所增加，但企業(yè)短期償債能力增強(qiáng)，短期內(nèi)償債壓力不大”。

　　2016年，由于公司債放開，貨幣政策寬松，給房企創(chuàng)造較好的融資環(huán)境，融資成本因此降低。億翰智庫分析人士表示，“2016年，企業(yè)大量發(fā)行長期債券，償還短期借款，從而使短期有息負(fù)債下降，同時使房企總體短期償債能力大幅加強(qiáng)”。

　　億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，2016年80家A股上市房企總貨幣資金為6382億元，同比增長46.6%，貨幣資金的增速遠(yuǎn)高于長期有息負(fù)債的增速，主要原因是2016年企業(yè)銷售回款的大幅增加。“貨幣資金與短期有息負(fù)債比值為1.66，貨幣資金完全覆蓋短期有息負(fù)債，表明房企無短期償債壓力”。

　　“此外，得益于房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款的快速增長，企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額均值大幅提升，達(dá)到8.5億元，成為近幾年來現(xiàn)金流水平最好的一年。”億翰智庫分析人士指出，企業(yè)充裕的現(xiàn)金流也得益于融資力度的加大。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年，上市房企籌資活動現(xiàn)金流入均值為129億元，同比增長30.2%，籌資規(guī)模實(shí)現(xiàn)新的突破。房企在銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，積極主動地創(chuàng)新融資渠道，降低融資成本。

　　不僅如此，2016年，上市房企普遍通過開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)“降本增效”。例如，在土地市場持續(xù)升溫、“面粉貴過面包”的背景下，房企在土地一級、二級市場同時發(fā)力，嚴(yán)格控制土地成本，拓展利潤空間。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解，融創(chuàng)中國、泰禾等企業(yè)超過六成的土地儲備都來自于并購。

　　前景　盈利水平有望繼續(xù)提高

　　今年一季度以來，伴隨著限購限貸政策趨嚴(yán)、預(yù)售證審批收緊、購地監(jiān)管力度加大，再加上淡季影響等綜合因素，2017年開年的房地產(chǎn)市場環(huán)境較為復(fù)雜。然而，多數(shù)房企1-3月銷售情況仍然保持良好勢頭，業(yè)績同比大幅增長。

　　不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)普遍看好2017年市場，并制定了更高的業(yè)績目標(biāo)。例如，融創(chuàng)中國2017年銷售目標(biāo)定為2100億元，較2016年增長35.21%。此外，恒大、碧桂園、萬科目標(biāo)定在5000億元規(guī)模，甚至更長遠(yuǎn)的目標(biāo)定為萬億規(guī)模。

　　在行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的預(yù)期下，規(guī)模較大企業(yè)2017年平均目標(biāo)增長率超40%。中指院認(rèn)為，大型房企市場競爭愈演愈烈，2017年行業(yè)整合將全面提速，千億以上企業(yè)群體也將不斷擴(kuò)容。

　　易居研究院的研報指出，今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)積極。預(yù)計今后幾個月，由于市場分化明顯，在中央分城施策精神的指導(dǎo)下，地方政府根據(jù)自身市場發(fā)展的情況會進(jìn)一步推出相應(yīng)政策，熱點(diǎn)城市市場將有所降溫，三四線庫存較大的城市仍將緩慢復(fù)蘇。

　　“從房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)來看，指標(biāo)依然在上升，”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，“這也說明當(dāng)前密集型的調(diào)控政策尚未完全影響到房企的投資信心，房地產(chǎn)市場的基本面仍然穩(wěn)定”。

　　“預(yù)計今年二季度，部分指標(biāo)仍然不會太差，甚至好于預(yù)期。而對于部分需求端數(shù)據(jù)，基本上會穩(wěn)定下來，而不會繼續(xù)下滑。”嚴(yán)躍進(jìn)說，從目前國內(nèi)大中城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，熱點(diǎn)城市逐漸降溫，但其他城市房價上漲幅度依然偏大。“后續(xù)隨著政策效應(yīng)的釋放，部分城市房價過熱的現(xiàn)象也有望減少，二季度全國70城房價指數(shù)也將處于平穩(wěn)運(yùn)行的區(qū)間”。

　　“由于房地產(chǎn)基本面依然良好，預(yù)計2017全年房企的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利潤率有望回升，同時2017年財務(wù)成本將大概率下降，預(yù)計2017年房企總體利潤率水平繼續(xù)提高。”上述億翰智庫分析人士說。