《經(jīng)濟參考報》記者日前多方采訪獲悉，此前國家確定的北京、上海、沈陽、成都等13個城市首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，經(jīng)過幾年時間已經(jīng)進入到落地階段。
業(yè)內人士表示，激活農(nóng)村集體建設用地建設租賃住房，有助于租購并舉住房制度的完善，有助于緩解城市房租上漲的壓力。同時，為構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)展也是一種有益的探索。專家建議，應細化完善扶持政策，鼓勵引導不同市場主體加強分工協(xié)作，調動各方積極性。
集體土地建成租賃住房亮相
今年25歲陳揚熹來自遼寧，已在北京從事國際業(yè)務咨詢一年多的時間。雖然在京時間不算長，但她已先后搬了3次家，最近一次則是搬到南三環(huán)上的泊寓成壽寺社區(qū)，也是北京農(nóng)村集體建設用地試點長租公寓的第一個項目。
“目前居住了快一個月，感覺各方面條件都不錯，管家服務，物業(yè)管理，周邊配套，房間設施等等，房租支出微微有點經(jīng)濟壓力，不過這個價格可以有自己的一個獨立空間，相比其他租房可能也需要差不多的價格，但是可能沒有這么好的條件，覺得還算值得。”她告訴《經(jīng)濟參考報》記者。
事實上，2017年8月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將北京、上海、沈陽、南京等13個城市作為首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，此后隨著福州、南昌等城市的加入，試點增至18個。經(jīng)過三年時間，相關探索已經(jīng)進入了落地階段，而陳揚熹則是這項改革的首批受益者之一。
記者在泊寓成壽寺社區(qū)采訪時看到，項目均為精裝修的獨立開間，租客基本可以拎包入住。同時，還面向不同收入水平、職業(yè)特點和租住需求的細分客群，特設女生房、寵物房、主播房等個性主題房間。房屋面積20平方米和29平方米兩種戶型，單套月租金從3600元到4700元不等，約為周邊同品質一居室租金的70%-80%。同時，公寓還為年輕人提供了咖啡、書吧、健身、藝術等公共空間。在公寓的底層，商業(yè)配套正在建設，未來將引入餐飲、便利店、生鮮超市等生活服務配套門店。
“目前覺得住得比較舒服。”陳揚熹說，她和萬科簽訂的是一年的合約，之后看底層商鋪的建設，或者工作的調動，如果沒什么問題會繼續(xù)住下去。
改革劍指一線城市租房痛點
在推進“租售并舉”的政策指引下，土地供應開始向租賃市場傾斜，包括萬科在內的很多企業(yè)看準了其中蘊藏的市場機會。
據(jù)萬科集團公共關系合伙人李鈞向記者介紹，此前一線城市的租房市場呈現(xiàn)出供求錯配和價格錯配兩大痛點。“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建的租賃房入市有效助力了兩個錯配問題的解決。”李鈞表示，項目保障每位租客都有屬于自己的獨立私密空間，而將會客、閱讀、健身等有社交屬性的功能放置于開闊的共享空間中，通過設計解決供求錯位。另外，由于項目租金將以穩(wěn)定為主，過去常出現(xiàn)的房主頻繁漲房租或者突然需要騰房的情況，也將不復存在。
實際上，泊寓成壽寺社區(qū)只是北京市首批集體土地建設租賃住房的試點工程之一。2017年11月，北京市確定于5年內供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地約200公頃。
中國人民大學城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃與管理研究中心主任葉裕民表示，目前一線城市中，城中村規(guī)模巨大，部分所在區(qū)域甚至是城市較為核心地段，致使城市難以整體現(xiàn)代化。以廣州市為例，廣州市各類城中村577個，其建設用地相當于城區(qū)建設用地的80%，土地利用效率僅為中心城區(qū)的1/10，居住人口工資水平相當于城區(qū)的1/2，以勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主，無證建設用地和住房比例非常高，北京也基本上是同樣的現(xiàn)象。
葉裕民指出，有數(shù)據(jù)顯示，流動人口住政府帶有福利性質的住房僅2.9%，比例較低，購買商品房的大概占19%，那么剩余的更多的流動人口則需要市場提供租賃住房，通過農(nóng)村建設用地整體規(guī)劃，一方面滿足新市民租賃需求，另一方面，也可改變此前城中村臟、亂、差的窘境。
專家建議細化完善扶持政策
專家認為，集體土地租賃住房項目的陸續(xù)開工建設和入市運營，對穩(wěn)定一線城市住房租賃市場，推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，將發(fā)揮積極作用。這項改革也是一次多方受益的嘗試：對于村集體而言，可以獲得長期穩(wěn)定收益、享受經(jīng)營分紅；對企業(yè)而言，可以通過項目追求長期經(jīng)營可持續(xù)發(fā)展；對于租戶而言，在一線城市租房又增添了新的選項。
中國社會科學院生態(tài)文明研究智庫研究員宋迎昌認為，激活農(nóng)村集體建設用地建設租賃住房有助于租購并舉住房制度的完善，對于促進農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)展也是一種有益的探索，部分城市先行先試已初步實現(xiàn)政府、村集體、農(nóng)民和租戶家庭的共建共贏共享。
不過專家也指出，集體建設用地關系農(nóng)民切身利益，相關探索應規(guī)范有序，將農(nóng)民的合法權益放在突出位置。宋迎昌認為，需建立公平合理的集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益分配制度，構建各方利益平衡機制。
此外，專家還建議細化完善扶持政策，鼓勵引導農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、開發(fā)企業(yè)、金融機構等不同市場主體加強分工協(xié)作，調動各方積極性。
清華大學社會科學學院學術委員會副主任蔡繼明表示，推進租購并舉對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展至關重要，應健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，一是培育多元化的市場供應主體，包括發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，規(guī)范住房租賃中介機構，支持個人出租住房。二是加大力度鼓勵住房租賃消費。三是完善住房租賃支持政策，鼓勵金融機構在有效風控前提下對住房租賃企業(yè)提供融資服務，支持住房租賃企業(yè)在風險可控基礎上進行直接融資，鼓勵地方政府多渠道增加低成本租賃住房用地供應。
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