雞年春節(jié)，火爆了一年的中國樓市也進入了休眠模式，開年多地樓市量價齊跌。業(yè)內人士認為，2017年春節(jié)前后，市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期，隨著多地樓市調控的加強以及人口結構的改變，房地產(chǎn)市場或將繼續(xù)承壓。
現(xiàn)狀 樓市成交數(shù)據(jù)慘淡
春節(jié)長假，天津樓市仍有16個項目開盤連市，其中，市內六區(qū)有4個項目連市，環(huán)城四區(qū)有10個，濱海新區(qū)2個，但結果并沒能讓開發(fā)商如愿。
大年初四，張鑫帶著家人去了趟位于武清的佛羅倫薩小鎮(zhèn)，逛完回家路上看到一樓盤優(yōu)惠就停下車帶著家人去看了看。“這個樓盤打折促銷，優(yōu)惠力度按照購房順序遞減，早到多得，但去看房的人還沒有銷售顧問人多，十分冷清，我們進去逛了圈就走了。”張鑫說。
春節(jié)期間，多地樓市同天津一樣量價齊減。以廣州為例，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，1月23日-1月29日廣州新房網(wǎng)簽成交505套，環(huán)比之前一周的1936套減少1431套，環(huán)比下降73.92%；均價方面，該周網(wǎng)簽均價為14729元/平方米，環(huán)比之前一周的18223元/平方米減少3494元/平方米，環(huán)比下降19.17%。
另一種情況則是因價高“嚇退”購房者。以河南鄭州為例，雖然當?shù)貥鞘腥跃呶Γ蠖噘彿空哌x擇只看不買。
2016年樓市瘋漲的鄭州仍是投資者的熱門選擇，這也促使已定居北京、廣州等地的河南人回鄉(xiāng)置業(yè)熱情高漲。王麗老家是河南，趁著帶著兩個孩子回河南探親的空隙，她專程來了一趟鄭州。“以前因為各種原因沒有買成房子。”王麗說，現(xiàn)在，她下定決心在鄭州買房了，但是因為限購已經(jīng)沒有資格購買了。
據(jù)項目銷售人員介紹，從1月25日到1月30日，售樓部來電咨詢16個，大多數(shù)是北京、上海還有省內其他地方的購房者，但多數(shù)只是詢問，并未購置。
“一是限購，二是價格已高到離譜，再加上國家對樓市的調控，價格應該有不少下降空間，所以現(xiàn)在購房不再作為投資的首選了。”一位購房者表示。
中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認為，整體來看，相比2016年春節(jié)的政策刺激，2017年春節(jié)前后，市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期。1月公布的2016年數(shù)據(jù)也顯示，從去年10月開始，市場的亢奮已在各地的調控之下逐漸退燒，多項指標同比漲幅已有收窄。從一線城市簽約看，春節(jié)期間市場主要以休眠為主，而三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)成為潮流。
因返鄉(xiāng)置業(yè)的影響，貴州部分樓市再度迎來了高漲。“從大年初三開始，來看房定房的客人明顯增多，大部分是外出務工返鄉(xiāng)過年的年輕人。”遵義市播州區(qū)一家由央企開發(fā)的樓盤銷售人員小鐘告訴記者，過年期間售樓部一直有人值班，也是考慮到春節(jié)返鄉(xiāng)的這部分購房者。
為支持農(nóng)民進城購房，貴州各地出臺了諸多優(yōu)惠政策。黔南州獨山縣住建局常務副局長馬駿說，獨山縣對新一輪易地扶貧搬遷到城里的群眾購買商品房，給予每人最高6萬元的補貼。不過，由于去庫存成效顯著，春節(jié)期間城區(qū)80至140平方米的住房“一房難求”，成交均價有所上漲。
據(jù)貴州省住建廳統(tǒng)計，2016年貴州省商品房銷售面積增速同比增長15％左右。截至目前，商品住房去化周期回落至15個月以下，較2015年末減少3個多月。在棚改貨幣化安置、住房公積金異地貸款、農(nóng)民安家貸等政策支持下，50余萬戶城鎮(zhèn)職工和農(nóng)民工喜獲新居。
定調 多地明確加強調控
事實上，小長假樓市冷清一方面是因為春節(jié)因素影響，另一更重要的因素則是樓市調控收緊。
隨著地方兩會相繼召開，多地對房地產(chǎn)市場調控表態(tài)，“房子是用來住的，不是用來炒的”。
廣東方面表示，支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作。
北京代市長蔡奇在政府工作報告中指出，把握住房的居住屬性，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多措并舉，探索建立符合國情市情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。
上海市長楊雄也表示，加強房地產(chǎn)市場調控，嚴格執(zhí)行調控政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
深圳方面指出，對商品住房和商務公寓預售價格進行管理，開發(fā)企業(yè)申報均價不得明顯高于周邊同類房源銷售均價。深圳升級版“限價令”，明確“政府指導價”，以促進深圳房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止房價大起大落。
張大偉認為，樓市持續(xù)調控是2017年的主要方向，在此背景下，大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報價指數(shù)顯示，前期房價漲幅較高的城市回調壓力倍增，中原經(jīng)理指數(shù)也顯示專業(yè)經(jīng)紀人對后市態(tài)度較為冷靜審慎。
預判 房地產(chǎn)“峰值”已過
春節(jié)前夕，國家統(tǒng)計局發(fā)布2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米，較上年增長22.5%。銷售額方面，2016年商品房銷售額達11.76萬億元，較上年增加34.8%，雙雙刷新房改后商品房的歷史記錄。
在此背景下，有業(yè)內人士提出房地產(chǎn)“峰值”已顯現(xiàn)。“我國正告別住房絕對短缺時代。”國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示，根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關數(shù)據(jù)推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當年常住人口家庭來算，戶均約1.02套住房。就全世界經(jīng)驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。
原國務院發(fā)展研究中心副主任劉世錦也曾表示，房地產(chǎn)峰值已過，拐點到來。他認為，“頂點”在2014年已經(jīng)到來。房地產(chǎn)投資回升時間不會太久，以后還是會回調，因為基本面沒有改變。
從人口結構來看，目前主力購房人群為25歲-49歲，90后已經(jīng)進入到主力購房人群中。但根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)，目前80后人口的總數(shù)是2.28億，90后是1.74億，90后人口總數(shù)比80后少23%。
以婚齡人口為例，第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，我國20歲-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢，預計全國新結婚夫婦對數(shù)將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。而結婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構成之一。
“人口因素對房地產(chǎn)市場的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來看，樓市中的需求結構已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開始減少。”中國城市經(jīng)濟學會副會長牛鳳瑞分析，近兩年，人口結構的各項指標都出現(xiàn)了拐點，中國勞動力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點。
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