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時評·經濟工作會議前看形勢（二）
去庫存是2016年供給側改革五大任務之一，矛頭直指高庫存重壓下的房地產市場。一年下來，房地產去庫存已取得不小成效，帶動房地產行業景氣度上升。但同時，城市間冷熱不均的現象也相當明顯。在新的一年，面對分化的房地產市場格局，去庫存政策需要區別對待，因地制宜。
今年年初以來，去庫存政策已經讓房地產行業銷量漲、庫存落、投資穩，初步實現了政策目標。今年前10個月，全國商品住宅銷售面積同比增長27%，遠高于去年全年6%的增速。受銷售回暖的帶動，全國商品房待售面積已經從年初7.4億平方米的高點回落至7億平方米之下，為近年來的首次下降。而今年前10個月的房地產投資增速也從去年的1%回升至7%，令房地產行業成為今年經濟增長保持穩定的首要功臣。
不過，去庫存政策也造成了城市間冷熱不均的分化局面。今年前10個月，全國70個大中城市中，一二三線城市新房房價累計平均漲幅分別為22%，11%和5%，差異明顯。從另一個角度來看，今年前10個月，70個城市中有4個城市新房價格累計漲幅超過30%，但同時也有超過半數的城市累計漲幅不到5%。甚至還有5個城市房價在今年是負增長。部分大城市房價的過快上漲吸引了大量眼球，引發了民眾的不滿，而很多小城市卻仍未走出高庫存的陰影，市場依然疲軟。
2017年，去庫存政策需要優化，以更好地應對房地產市場分化嚴重的格局。這首先需要準確把握當前地產市場運行的邏輯。
認為房價上漲緣于貨幣超發是一種比較流行，但也是極易造成誤導的觀點。的確，房價的走勢與貨幣增長率之間有很強相關性，但貨幣是包括房價在內的所有價格的計價物。離開了貨幣的支撐，任何價格都漲不上去。貨幣作為一種流動性很強的購買力，沒有理由認為它會只推升部分城市的房價，而繞過其他城市。不能籠統地把此輪房價上漲歸因于貨幣超發惹的禍，當前城市間房價大幅度分化的現狀說明了貨幣并不是此輪房價上漲的主因。
促成房價上漲的原因有很多，值得注意的是，當前部分城市房價過快上漲的一個重要原因在于城市間土地供給的不平衡。今年前11個月，全國100個大中城市土地總供應量同比下降8%，跌幅相比去年溫和收窄。但同期，北上廣深4個一線城市的土地供應總量卻同比下降27%，跌幅大大超過全國平均水平。很顯然，在需求旺盛的一線及部分二線城市，土地及房屋的供給并未跟上房地產需求改善的步伐，由此形成了地區性的供不應求，從而推高了這些地區的房價。
面對這種因土地供給不平衡而產生的地區分化，2017年的房地產調控政策需要因城設策，不宜搞一刀切。房地產去庫存政策應該更加聚焦于庫存壓力仍大的三四線城市，用寬松態勢呵護這些城市尚不穩固的房地產復蘇勢頭。而對房價過快上漲的一線及部分二線城市，其主要矛盾已經從去庫存變成了補短板，需要通過加大土地供應來放松房地產供給的瓶頸，釜底抽薪地平抑房價。考慮到土地供給釋放有一個過程，在這些城市采取一些臨時性的抑制房地產需求的政策也有必要。貨幣政策作為總量性的調控工具，其基調不應因為部分城市房價的上升而轉向。
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