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新年伊始，房地產信貸嚴格監管、審慎授信已成為各大銀行的普遍共識。近日，中國證券報記者獨家獲得的部分銀行2018年房地產信貸政策顯示，在繼續推行名單制的同時，相關銀行將細化房企指標，加強開發商分級管理;積極向綜合實力排名靠前的龍頭房企開展相關業務，嚴格限制低收益、高風險的中小房企的貸款授信。中原地產首席分析師張大偉表示，疊加最近的全國多個城市房地產市場調控，以及信貸、發債和非標等渠道繼續收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。
貸款更加注重看排名
“總體來說，相比2017年，2018年對于房企授信的政策更嚴格了。”東部某省大型國有商業銀行相關人士對中國證券報記者表示。
中國證券報記者獲得的最新授信政策顯示，該行要求積極調整存量客戶的結構，對于效益一般，規模有限的房地產企業，授信門檻將嚴格受限。項目方面，高端住宅、城市綜合體等地產項目將謹慎納入授信考量。
在多個省份均有布點的某中型城商行也強化房地產開發貸的“排名”考量。該銀行將開發貸客戶分為多個層次，處于第一層的是根據中國房地產協會頒布的房地產企業綜合實力排名前50位的房地產企業;接下來幾層是根據地方相關行業協會的排名剔除第一層后余下的區域性房企。“一線城市的區域性房企我們取前十，三四線的房企我們就取前三。”該城商行人士表示，一些銀行要求排名的門檻更高，有的只給排名前30名的房企比較優惠的利率，有的甚至只給前15名。
日前，在銀監會明確的2018年銀行業亂象整治工作要點中，直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內外融資，向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資等違反房地產行業政策的行為將受到重點整治。
上述兩家銀行人士均表示，銀行對2018年房企貸款從嚴的趨勢早有預判。“領導在大大小小各種會議上反復強調，不要讓一只耗子從表內表外鉆過去。”上述國有商業銀行人士說。
房企方面，某港股上市房企的項目經理王華(化名)對中國證券報記者表示，該企業一直在排名上比較占優，也比較容易獲得信貸資金的支持。“據我了解，不少銀行還鼓勵信貸部門主動對接我們。”根據上述城商行的政策，王華的企業由于全國排名前十，在開發貸利率上可以獲得比其他層級客戶更低的利率優惠。“銀行給我的可能是6%，給排名低的可能是9%。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于銀行來說，因為監管越發審慎，而房地產信貸業務要推進，就必須和優質房企進行合作。
上述城商行人士對比往年的情況表示，1月以來到目前只完成1筆開發貸，也是經過總行方面層層把關審批后方得放款。“因為是總行所在地的地產公司，總行比較熟悉，一般的名單外企業不容易進來。”
融資通道收緊
因為有房企類REITS項目的實操經驗，某券商固定收益高管陳軍能感到近來非銀的房地產融資方式頗受追捧。1月19日，中國證券報記者在位于北京CBD某高檔寫字樓見到陳軍時，他剛結束一場面向資管公司房地產業務的內部培訓。“馬上要飛到深圳，去和幾個地產企業路演類REITS業務。”
根據WIND數據分析，房地產企業融資途徑主要來自銀行貸款、公司債券和非標融資。2017年，上述三項融資額分別達25242億元、8005億元和7327億元。
“實際上，從2016年底開始，很多業務監管就開始趨嚴了。”陳軍掰手指給中國證券報記者算各項通道，“房地產開發貸額度有限;公司債在2016年10月開始分類監管;房地產信托去年5月銀監會下發現場檢查指引后就規模縮量;2017年也沒有地產企業能夠IPO。”
陳軍表示，多種融資渠道受限，使得許多地產企業特別是上市房企，不得不將視線轉向海外市場配售股份以及加強類REITS業務拓展等方面入手。
1月17日，碧桂園發布公告稱，擬在港股配股融資78.16億港元。1月15日，中國金茂也通過資本市場配售9億，擬融資凈額約33.06億港元。
房企類REITS業務方面，近期，新派公寓、旭輝以及保利等房企相關類REITS項目獲批，也使得這一融資方式逐漸受到市場關注。嚴躍進表示，由于長租公寓等住房租賃性質的資產在公允價值上有待進一步確立評估體系，這類資產不易獲得銀行貸款，而類REITS業務可以通過資產證券化架構，幫助這類資產獲得融資。據統計，2017年國內類REITs發行規模逾266億元，相比2016年的104億元增長超過1倍。“整個類REITs業務規模增長，也帶動了房企類REITs業務的增長。”陳軍表示。
或加劇行業洗牌
“看看2017年的榜單嚇死人，銷售過千億也不算龍頭房企了。”華北某上市房企高管對中國證券報記者表示。根據克而瑞地產的統計數據，2017年度有17家房企銷售額超過1000億，而2016年度只有9家。
中國證券報記者從中國房地產協會官網看到，2018年中國房地產開發企業500強評選工作已經開始。“目前很多銀行都是看排名放貸，大家自然會更加在意相關排名了。”上述某上市房企人士表示。
2017年第四季度以來，一些房企紛紛喊出銷售過千億、甚至數千億的戰略目標，也不乏上市房企身影。“一些前兩年不知名的房企，2017年的銷售業績真是突飛猛進，都排到各種榜單前面去了。”相關地產專家表示。
張大偉表示，在2017年的國內房地產調控周期內，全國已經有110多個城市出臺了超過270多次調控政策，部分城市房地產調控已經逐漸開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但中小房企在2018年將面臨全面困境。
“總體來說，由于限購、限售等調控措施，房地產去庫存呈現滴漏形態，拉大了房企的銷售周期。”陳軍表示。
嚴躍進建議，相關房企要提前準備，除了開發貸以外，要加強與銀行在房屋銷售按揭貸款方面的合作，防止銷售周期出現去庫存困難等利空因素。
陳軍則認為，2018年是房企面臨洗牌的一年。“我比一些銀行還悲觀，可能只有前十強的房企才是安全的。”
1月18日晚剛剛發布重大資產重組進展、擬收購淮礦地產100%股權的信達地產則表示，房地產開發屬于資金密集型行業，對資金需求較大，因此房地產企業的融資能力將在很大程度上影響其發展前景。通過收購淮礦地產100%股權，將相關房地產資產注入信達地產，將充分發揮信達地產的融資優勢，進一步擴展融資渠道并降低融資成本。
上述華北某上市房企高管表示，房企向省外擴張，通過并購獲得土地、人才和相關融資是必然趨勢。
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