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1978年，中國城鎮居民人均居住面積僅有3.6平方米，缺房戶達869萬，占城市總戶數的47.5%，近一半城鎮居民無房可住。而40年后的今天，中國人均住房面積已高達40.8平方米，套戶比高達1.13。改革開放40年以來，從筒子樓、石庫門到家屬院、住宅區，從福利分房時代進入市場經濟的商品房時代，中國住房環境發生了翻天覆地的變化。
但需注意的是，在我國住房環境發生完全改變后，我國住房體系也將面臨著第二次“改革”。
房改：從“蝸居”到“適居”
楊清家住太原，在她出生后的20余年里，她一直同父母、祖父母生活在一個40余平方米的房子。“我們家那個時候已經算條件很好的，由于母親和祖父是在同一家單位就職，所以單位給兩家人共同分這套一間半的房子。”
2014年，24歲的楊清體驗到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了近150平方米的商品房。“我不僅有了自己的房間，家里還有了書房、客廳與餐廳。”
楊清應該算是家庭住房條件得到改善的縮影。的確，1998年房改之前，我國城鎮居民住房多為公房等福利性質由所屬單位或機構分配房產，一條長廊串聯著許多個單間、或是上海石庫門類型上下三層共用廚房等公用設施是當時較為典型的居住環境，這種房屋面積小，沒有獨立廚房和衛生間的設計，降低了居住環境與居住品質。
原國家建設部副部長楊慎此前的調研數據顯示，從1956年到1986年30年間，全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬套，平均每年47萬套。“1985年國家對城鎮住房進行調查，調查結果是人均住房面積僅2至4平方米”。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，40年間，城鄉居民住房狀況實現了改天換地的變化。1978年城鎮住房僅人均6.7平方米，2018年將超過38平方米。農村住房更是經歷土坯、磚瓦、平頂、樓房變化，從1978年的8.1平方米，2016年達到人均45.8平方米。中國房地產業從零出發，到2018年房地產增加值占GDP的6.5%以上，住房相關經濟占到國民經濟的20%，房地產投資占GDP的13%以上，成為中國經濟的重要動力。
“我國住房已從全民蝸居時代到基本適居時代。”恒大集團研究院院長任澤平表示，我國城鎮住房套均面積從約45平方米增至89平方米，中國城鎮居民從筒子樓住到住宅小區，從全民蝸居到基本適居，住房事業取得巨大進步，這主要得益于上世紀90年代從福利分房到住房商品化的住房制度改革。
棚改：10年1億多住房困難群眾“出棚進樓”
2013年，礦工任勇拿到了80多平方米的新居鑰匙。46歲的他出生在礦上父親建造的一間10平方米土窯里，上世紀90年代一場大雨土窯坍塌了，他又建起了40平方米的磚房。
時任山西省住房和城鄉建設廳廳長李棟梁說，山西是我國典型的煤炭能源地區，因為國有工礦企業較多，當時因礦設市、因廠設區，大多數企業建廠時都是先生產后生活，形成了大量的城市和國有工礦棚戶區，居住條件簡陋、基礎設施匱乏，居住環境臟亂差，水電氣等基本生活條件難以保障，甚至大多存在嚴重的地質和火災隱患。
2005年，遼寧省率先啟動礦區和老工業區棚戶區改造計劃，標志著我國棚戶區改造工程的啟動。2007年8月，國務院發布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快集中成片棚戶區的改造工作。
11日中國財經戰略研究院發布的《中國住房報告2018-2019》指出，在我國多渠道、多元化的住房保障制度體系下，“十二五”期間，全國累計開工建設城鎮保障性安居工程4033萬套，超額完成3600萬套任務。自2008年至2017年的十年間，我國進行了3907萬套的棚戶區改造，累計已有1億多棚戶區居民“出棚進樓”。
今年5月國務院常務會議再次確定，實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套。加大中央財政補助和金融、用地等支持，兌現改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的承諾。
二次房改：“重建設”到“重保障”
11日中國財經戰略研究院發布的《中國住房報告2018-2019》指出，與中國改革開放同步，住房改革的近40年間，創造了巨大的奇跡。但同時在過去的40年中國房地產發展中也積累了比較嚴重的問題。
倪鵬飛表示，目前房地產市場存在結構性泡沫或將破裂或繼續放大的雙向風險。房地產金融存在杠桿率迅速高升且還在違規加杠桿的風險。宏觀經濟運行存在過度依賴房地產的風險。
“住房存量水平超前。”倪鵬飛坦言，2016年城鎮居民人均住房建筑面積已達36.6平方米，高于規劃中的2020年人均35平方米的目標。施工面積和新開工面積還在快速增長，截止到2018年10月，全國住宅施工面積達54.2344億，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億；供需嚴重錯配。包括商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來人口住房少等五大結構問題。
倪鵬飛表示，一個理想的住房目標應該是實現住有所居，帶動經濟增長，促進社會公平。但實現住有所居，并不意味著每個人擁有自有產權住房，而是居民家庭根據自身情況，可以是居住完全自有的住房，也可以居住擁有部分產權的住房，也可以租住不擁有任何產權的住房。
事實上，各地已轉向重保障。北京2017年發布用地計劃顯示，北京市5年計劃供地6000公頃，住房建設需求150萬套，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。深圳自今年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例將不低于60%，并將嚴格控制大戶型高檔商品住房用地，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。
中國社會科學院城市與競爭力中心研究員姜雪梅表示，過去保障房制度管理問題突出，部分城市的保障房空置率高；保障房房源結構失衡，長效性保障房少。
“住房保障制度由‘保基本’向‘促發展’轉變。”姜雪梅表示，未來政府在加大保障的同時，將加大保障類住房的運營，使政策可以長久地運轉。例如，著重發展租賃市場，合理布局租賃房源，促進梯度消費，實施租金管制，建立親民的租賃制度。適度供給長效性保障房，并進行長期封閉式運營，長期有效地解決住房問題。
目前，我國已在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個省（區）開展政府購買公租房運營管理服務試點，并于2019年底前，總結試點經驗成果，為提升公租房運營管理能力提供支撐。
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