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　　破解發展難題，厚植發展優勢，必須牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念。上海要加快建設“五個中心”，加快建設具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市，更好體現國家形象、代表國家水平，參與全球合作競爭。在這個過程，國有企業面臨的機遇和挑戰將越來越大，肩負的使命也越來越重。

　　成立于2002年的上海地產集團，是經上海市人民政府批準成立的國有獨資企業集團公司，注冊資本42億元。集團主營業務包括土地儲備前期開發、灘涂造地建設管理、市政基礎設施投資、舊區改造、養老事業等。截至“十二五”末，集團總資產達2123億元，旗下擁有5家具有房地產開發一級資質的企業、2家上市公司、2個國家級開發區。

　　作為功能性國企，上海地產集團正致力于打造一個生態、生產、生活高度融合的城市更新平臺，積極探索一種全新的發展模式?！爸挥惺冀K圍繞上海市委、市政府工作中心，才能不辱使命，不負重托，實現企業價值；只有嫁接市場機制，通過國際化標準、市場化機制、專業化管理，才能讓使命落地，并實現企業可持續發展。”上海地產集團黨委書記、董事長馮經明日前在接受《經濟參考報》記者專訪時強調。

馮經明（左三）調研世博項目。資料照片

　　產城融合　轉型發展構建城市更新平臺

　　目標的實現，關鍵靠實干，從當下做起。在馮經明看來：“為更好擔當起上海國企的責任，必須把企業的發展戰略、重點工作要放到全國和上海的大局中考量，對標國際最高標準、最好水平?！彼榻B，近幾年，集團就持續推進集團城市更新平臺業務、舊區改造、保障房和租賃房建設、大眾養老產業、黃浦江碼頭岸線管理、鄉村振興、老建筑保護改造等事關上海長遠發展的重大任務。

　　作為國際大都市，上海要進一步提升城市能級和核心競爭力，必須圍繞增強城市核心功能，聚焦關鍵重點領域，在國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心的核心功能建設上取得新突破，在品牌建設、制度創新、對外開放、創新創業、全球網絡、發展平臺、人才集聚、品質生活等關鍵領域打造新高地。

　　2010年世博會為上海提升了全球影響力。而在后世博時代，上海地產集團也依然大有作為。馮經明告訴記者，目前上海地產集團正在浦東濱江世博園區內建設一座世界一流水平的世博文化公園。項目規劃面積約2平方公里，是上海中心城核心區最大的綠地公園，也是上海面向未來、面向世界、邁向具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市的重要標志性項目?！凹瘓F將在世博文化公園保留俄羅斯、意大利、盧森堡、法國等4個原有世博場館，將世博記憶和文化有機融合。另外，公園還將新建上海大歌劇院、溫室花園、雙子山、馬術公園等建筑和景觀，并按照‘既要有綠化也要有文化，既要有森林也要有園林’的要求，把江南文化元素充分融入其中，展現江南園林特色，建設一座有韻味、有故事的大公園。2017年，公園部分區域已開工建設，2019年將全面開工，計劃2021年基本建成?！?/p>

　　上海地產集團城市更新戰略強調生態、生產、生活高度融合。馮經明指出，目前集團正在積極推進區域整體開發和城中村改造，包括上海最大的城中村改造三林濱江南片區，生態智慧、產城融合的寶山新顧城項目，未來地標級CBD龍陽路交通樞紐項目，北虹橋區域城市更新等項目。

　　做優做大　發揮企業規模效應

　　做大規模，既是發揮功能性國企引領帶動作用的需要，也是企業可持續發展需要。馮經明拿租賃住房舉例，“我們的租賃住房要在市場上真正發揮國企‘壓艙石’和‘穩定器’的作用，必須保持一定的市場占有率；而有了一定的市場規模，才能更加有效地拓寬融資渠道，完善后期運營管理，提供更好的產品和服務，形成規模效應，最終依靠穩定的租金收益保持企業持續運轉，同時也給消費者帶來更多的利益和實惠?！?/p>

　　馮經明指出，在上海打造“五個中心”的進程中，迫切需要進一步吸引、聚集一流人才，上海地產集團當仁不讓肩負起為城市未來發展涵養人才的使命，全力推進租賃住房和人才公寓建設。2017年，集團首批選取了17幅租賃房地塊，主要位于古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等中心城區中央活動區、黃金地段，周邊產業集聚、交通便利、生活配套齊全。其中，新建類租賃住房項目已開工6個，可提供房源近6500套，2019年還將有6個項目開工；2個改建類租賃住房即將于今年3月上市，屆時將提供近1200套房源。根據計劃，集團還將繼續增持租賃住房用地，到2021年力爭達到4萬-5萬套（建筑面積約250萬平方米），解決6萬-10萬上海高端和急需人才的居住問題。

　　做強品牌　建立標準化體系

　　有品牌內涵的公司，更能被市場所接受；有科學發展模式的企業，才能走得更長遠、更穩健。馮經明表示：“我們衡量一個品牌的價值，要從四個維度來評判，即要政府滿意、行業領先、市場接受、資本青睞?！?/p>

　　集團租賃住房板塊圍繞這個品牌標準，積極打造建設端和運營端兩大品牌。建設端，聚焦產品標準化設計模塊和成本模塊，根據不同產品定位優化組合，大大縮短開發周期，降低開發成本，并推動全裝配式住宅建設，助推上海住宅產業化進程。同時，積極推進定制化租賃住房服務，目前已與上海市經信委、復旦大學、紐約大學等政府機構和高等院校達成戰略合作協議，未來還將與更多園區、企業和科研院校展開合作，滿足入滬人才和留滬精英的居住需求。

　　運營端，以“都市夢生活”為核心理念，提出旗下物業既是小區，也是社區，更是創業孵化區，為客戶提供的不僅僅是一張床，還有完善的商業、教育、藝術、健身、游樂等配套設施，以及人才的發展需求。通過整合優質聯營品牌IP，打造有競爭力的內容生態聯盟。目前，城方運營管理品牌已率先運用于馨越公寓、馨逸公寓等集團公租房項目。

　　“我們還在積極探索存量改造類租賃住房業務，即將開業的環保大樓項目和浦江項目分別為上海首例非居住存量房屋轉租賃住房使用的代理經租項目和上海首批存量商辦用地轉租賃住宅項目的試點項目，為盤活存量閑置資產提供了一種可借鑒、可復制的創新模式。”　馮經明介紹。

　　上海地產集團養老業務品牌目前已經形成申養、萬養、鴻養三大品牌，其中，“申養”打造了長者公寓、照護機構、社區嵌入式機構、康護醫院、居家護理五條產品線。“萬養”聚焦醫養結合，與中醫大開展合作引入優質醫療資源，醫養結合的首個實體項目——岳養中醫門診部正式開業，此后，進一步引入市場化管理模式，緊貼養老運營做活機制，通過空間、業務、服務等領域的結合，探索形成了醫老深度融合的新模式。“鴻養”通過老齡用品、適老輔具的產品集成能力，引入專業化、體系化、平臺化思路，積極探索政企合作新格局，在適老改造等領域滿足社區居民的迫切需求，提升長者生活品質和改善生活環境。

　　在數十個項目實踐基礎上，集團制定了《養老產品標準化設計手冊》，明確不同產品線的標配，并配合固定供應體系，將有助于集團大眾養老項目更好地打造標準化適老環境，降低設計風險，控制建設成本，提高運營效率，逐步打造品牌化、標準化、可復制的養老產業投資和運營服務平臺，成為全國領先的醫養服務領導品牌。

　　專業化推進　引入市場化團隊

　　隨著功能性業務的不斷推進，上海地產集團先后承擔了三林城中村改造和楔形綠地建設，世博文化公園項目建設，推進黃浦江岸線公務碼頭和游船碼頭建設，啟動北虹橋、金山朱涇、閔行顓橋、浦東航頭等區域整體開發項目，推進租賃住房和人才公寓建設等，這些項目是政府想做又無法單靠市場化做的，如何高質量地完成市委、市政府重托，又實現企業可持續發展，是放在上海地產集團面前最大的考驗。

　　在馮經明看來，功能性業務不能單靠市場化，卻離不開市場機制，最終還將接受市場的檢驗?！拔覀兏矣谥泵媸袌鎏魬鸬睦骶褪鞘袌龌瘷C制和專業化管理。比如集團養老和租賃住房業務都采用了‘輕重并舉’的發展模式，并引入市場化團隊，進行專業化管理。”

　　馮經明介紹，集團2014年成立上海地產養老產業投資有限公司作為養老重資產投資平臺，對存量資源進行梳理，為輕資產運營公司的發展鋪路，同時開始圍繞養老產業的醫療、老齡用品、信息化系統等周邊配套進行探索和試點。2015年，引入市場化機制和醫療資源，與上海萬科、上海中醫藥大學共同發起設立上海申養投資管理股份有限公司，集聚三方在土地、物業、資本、醫療、管理等優勢資源，以養老運營作為核心，建立標準化、連鎖化、專業化的發展模式。通過三年的發展，上海地產集團已初步完成對上海養老市場的布局。

　　租賃住房業務板塊則采用“輕重一體、運營優先”的運作模式。重資產平臺負責租賃住房土地獲取及項目開發建設管理，通過市場機制，引入標桿企業合作代建等方式，采用“賽馬機制”加快推進工程進度，起到“承重墻”作用。輕資產平臺引入市場化團隊，聘用職業經理人，負責租賃住房項目專業化運營及資源拓展。目前，國內首個“互聯網+物聯網+智慧生活”的租賃智慧運營管理平臺基本建成，既是租賃住房的房源平臺，也是運營、服務、管理平臺，實現租賃管理、智慧社區、智能生活三大服務，以及房屋資金、客戶信息、商戶消費、服務資源、合同認證、支付信息、能源消耗、物流配送等八大管理功能。

　　探索證券化路徑　破解資金緊箍咒

　　2018年，上海地產集團功能類、平臺類項目投資占比達到80%，資金需求巨大。如何實現資金平衡，是地產集團迫切需要解決的問題。

　　租賃住房作為長期持有物業，具有前期投入大、運營成本高、盈利模式單一等特點，上海地產集團正積極探索多渠道融資及租賃住房資本證券化路徑。

　　2018年1月9日，上海地產集團與國家開發銀行、中國建設銀行在滬簽署《租賃住房業務開發性金融合作協議》，加強總對總融資，降低融資成本。

　　2018年底，全國首單以儲架結構發行的公租房資產證券化產品落戶上海地產集團，“國開—上海地產公共租賃住房資產支持專項計劃”總規模100億元，首期于2019年1月份正式發行，期限為25年，首期發行票面利率在4.48%。發行后，將拓寬公租房市場化融資渠道，吸引更多社會資金支持公租房建設。

　　2018年8月21日，集團與中國人壽、華潤集團舉行國壽申潤城市發展基金簽約儀式，基金規模約150億元，主要用于位于上海核心區域、具有增值空間的寫字樓、酒店、商業、長租公寓等物業。

　　馮經明指出，隨著首個資本市場支持租購并舉政策出臺，特別是上交所提出2019年將推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs，上海地產集團證券化探索也在加速。公募REITs作為經營性物業資本退出的最佳渠道，集團將加快與人民銀行上海分行的合作，深入探索租賃住房資本證券化路徑，從市場化角度探索未來標準化的公募REITs產品，為整個租賃住房行業穩定、健康、可持續發展提供一定的參考和貢獻。

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