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????“銀十”收尾。

????在大多數(shù)觀察家眼中，盡管“銀十”銷售增幅不及去年，但是其成交數(shù)據(jù)卻依然有所上漲。肇始于今年年初的樓市反彈主要體現(xiàn)在一線城市，這種復(fù)盤得益于上半年國家政策予以房地產(chǎn)市場的政策扶植。

????作為一線城市代表的北京，在整個(gè)10月銷售出現(xiàn)了同比增加，但環(huán)比出現(xiàn)了下降。來自鏈家研究院10月份的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月1日到25日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為6390套，環(huán)比下降9.2%。純商品住宅成交2701套，環(huán)比下降20.5%，較去年同期上漲7.9%。

????宏觀政策對(duì)于全國整體房地產(chǎn)市場來說雨露均沾。二線城市以下的市場卻并沒有太多起色。去化不足，庫存巨大依舊是這些中小城市所面臨的挑戰(zhàn)。全國市場分化程度擴(kuò)大的預(yù)判逐步應(yīng)驗(yàn)。

????“銀十”成色不足，房價(jià)仍將小幅上行

????根據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者的統(tǒng)計(jì)顯示，自從今年4月末5月初以來諸多城市出現(xiàn)交易量反彈。盡管截至目前這股回暖趨勢還不滿5個(gè)月，但是在房企不斷強(qiáng)化去庫存戰(zhàn)術(shù)下，一些城市展現(xiàn)明顯的去化效果。比如，北上廣3個(gè)標(biāo)桿城市的去化月數(shù)從高點(diǎn)13個(gè)月下降至不足8個(gè)月。

????北京多個(gè)在售樓盤項(xiàng)目的銷售人士表示，自9月以來，成交量一直穩(wěn)定增長。他們預(yù)計(jì)10月份的銷售數(shù)據(jù)也應(yīng)屬樂觀，甚至一些項(xiàng)目在“十一”過后進(jìn)行提價(jià)。

????要求匿名的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長對(duì)本報(bào)記者評(píng)論說：“上半年政策利好不斷，這有利于市場信心重新回歸。在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，10月份延續(xù)上月度的趨勢，成交量穩(wěn)中趨漲的可能性較高。”但他亦指出，傳統(tǒng)旺季背后的內(nèi)涵是“比平常要好一些，但是要比去年同期增幅下降。”

????這樣的觀點(diǎn)與一線的房企銷售部門的推斷一致。一家綜合實(shí)力排名前5的境內(nèi)赴港上市房企的客戶經(jīng)理私下告訴記者：“9月份我們?cè)谧筒┖蜑H坊的項(xiàng)目賣得不錯(cuò)。10月1日一天淄博項(xiàng)目就銷售了10套。相較于去年的價(jià)格最低谷，目前的售價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)一些漲幅。但是今年銷售情況依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后去年同期。”

????“在2013年，濰坊項(xiàng)目的一個(gè)普通銷售員10月份共賣出30套，一個(gè)月拿了5萬傭金。”這位客戶經(jīng)理告訴本報(bào)記者，這樣的情況已經(jīng)很難再出現(xiàn)了。

????上述匿名的知名房企客戶經(jīng)理也向記者表示，淄博和濰坊的項(xiàng)目未來應(yīng)該會(huì)提升銷售價(jià)格。“現(xiàn)在當(dāng)?shù)赜许?xiàng)目的小型開發(fā)商日子比我們難過很多，雖然不至于賣不動(dòng)，但也推盤艱難。這是市場分化的一種表現(xiàn)。”作為二線城市中發(fā)展較弱的淄博和濰坊，在這家房企看來此類城市擁有一定購買力。

????境內(nèi)房地產(chǎn)市場機(jī)構(gòu)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示一二三線30個(gè)典型城市成交同比增幅曲線的走勢確實(shí)出現(xiàn)了分化。其中，一線城市的同比增幅由8月的40.5%擴(kuò)大至47.0%，二線城市由8月的34.2%收窄至29.1%，三線城市則由8月的31.6%收窄至11.7%。

????然而，作為一線城市代表的北京，在整個(gè)10月銷售出現(xiàn)了同比增加，但環(huán)比出現(xiàn)了下降。因此，“銀十”成色略顯不足。來自鏈家研究院10月份的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月1日到25日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為6390套，環(huán)比下降9.2%。純商品住宅成交2701套，環(huán)比下降20.5%，較去年同期上漲7.9%。

????該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于經(jīng)過前期大量消化，房企存貨下降，推盤節(jié)奏放慢。而去年北京住宅用地供應(yīng)量偏低，拖累今年下游住宅供應(yīng)。從近期釋放的若干項(xiàng)目來看，當(dāng)前市場的購房熱情依然較濃。同時(shí)近期“雙降”利好政策的出臺(tái)，銀行房貸優(yōu)惠折扣有望繼續(xù)松動(dòng)，這將再次推動(dòng)需求積極入市，預(yù)計(jì)房價(jià)將維持小幅上行。

????市場分化程度擴(kuò)大，三四線城市不容樂觀

????盡管有分析認(rèn)為，隨著三四線城市努力去化，當(dāng)?shù)氐膸齑娣e壓已經(jīng)得到好轉(zhuǎn)。但是更多宏觀數(shù)據(jù)和微觀情況則顯示，一二線城市與三四線城市的市場分化程度正在不斷擴(kuò)大。

????上述房企客戶經(jīng)理認(rèn)為，除了區(qū)域城市的不同以外，每個(gè)項(xiàng)目地段、定位等不同也導(dǎo)致分化的出現(xiàn)。“我們淄博和濰坊的項(xiàng)目主要針對(duì)剛性需求。受制于淄博和濰坊當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)庫存以及經(jīng)濟(jì)情況，項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位于剛工作的年輕人。在項(xiàng)目中也有一些改善性戶型存在。”

????上述匿名的中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長對(duì)記者預(yù)測說：“目前一些機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示一些三四線城市出現(xiàn)了明顯漲幅。這實(shí)際上是此前的補(bǔ)漲。未來區(qū)域房地產(chǎn)市場之間會(huì)出現(xiàn)越來越明顯的分化。”

????他分析認(rèn)為，今年以來，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)地位的再度肯定以及不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)刺激政策對(duì)全國的整體市場都有利好刺激。因此出現(xiàn)了整體性的回暖。但是由于房地產(chǎn)區(qū)域性差別太大，不同城市出現(xiàn)不同表現(xiàn)。隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，一些中小城市受到更大的經(jīng)濟(jì)下行壓力。這些城市可能會(huì)出現(xiàn)人口凈流入減緩，產(chǎn)業(yè)萎縮等不利因素，這對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場將帶來較大影響。但是一線城市對(duì)此的抗壓性將遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝出。

????比如在在遼寧省撫順市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，方大地產(chǎn)旗下上上城五期的一位銷售經(jīng)理告訴本報(bào)記者，目前整體撫順區(qū)域的房地產(chǎn)市場都不好，這主要受制于整體經(jīng)濟(jì)形勢和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況。“從去年到現(xiàn)在，當(dāng)?shù)睾芏囗?xiàng)目都在降價(jià)。只有個(gè)別項(xiàng)目會(huì)保值。”

????撫順是一個(gè)典型的三線城市。當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)銷售人士告訴記者，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在此地均有在售項(xiàng)目，但是受制于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況和購買能力，這些項(xiàng)目銷售情況并不樂觀。

????而來自國家統(tǒng)計(jì)局等官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，諸如洛陽、濟(jì)寧等三四線城市的房地產(chǎn)銷售價(jià)格與成交面積都出現(xiàn)下滑。