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??? 26日，北京住房公積金管理中心、廣州住房公積金中心分別發(fā)布通知，自2015年8月26日起，調(diào)整公積金貸款利率，五年期以下（含五年）貸款利率由現(xiàn)行的3%下調(diào)至2.75%；五年期以上貸款利率由現(xiàn)行的3.5%下調(diào)至3.25%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)貸款利率已降至近年來新低，在股市大幅下跌的背景下，投資者將再度轉(zhuǎn)向資金成本低、保值效果好的房地產(chǎn)，購房預(yù)期明顯上漲。在眾多利好作用下，一二線城市樓市“金九銀十”可期。

　　加碼　　公積金貸款利率創(chuàng)新低

趙乃育 繪

　　央行宣布自2015年8月26日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至1.75%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。初步測算本次降準(zhǔn)釋放資金總量約為7300億元。

　　央行同步發(fā)布了再度降準(zhǔn)的消息，即自2015年9月6日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，以保持銀行體系流動性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長。

　　央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)增長仍存在下行壓力，穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生和防風(fēng)險的任務(wù)還十分艱巨，全球金融市場近期也出現(xiàn)較大波動，需要更加靈活地運(yùn)用貨幣政策工具，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的貨幣金融環(huán)境。此次降低貸款及存款基準(zhǔn)利率，主要目的是繼續(xù)發(fā)揮好基準(zhǔn)利率的引導(dǎo)作用，促進(jìn)降低社會融資成本，支持實體經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。此次降低存款準(zhǔn)備金率，主要是根據(jù)銀行體系流動性變化，適當(dāng)提供長期流動性，以保持流動性合理充裕，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　值得一提的是，這是自去年11月份以來的第五次降息，也是自今年5月以來的第二次“雙降”。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，雖然降準(zhǔn)、降息政策并非完全針對樓市，但從目前的市場情況看，房地產(chǎn)市場受到的利好最為直接。

　　“房地產(chǎn)市場行情與貨幣環(huán)境變化息息相關(guān)。繼去年末開啟降息周期之后，降息已達(dá)5次，降準(zhǔn)4次，力度與2008年期間相當(dāng)。目前，五年期以下（含五年）公積金貸款利率由現(xiàn)行的3%下調(diào)至2.75%，五年期以上貸款利率由現(xiàn)行的3.5%下調(diào)至3.25%，均創(chuàng)下2000年以來的新低。”張大偉說，以100萬元借貸20年來計算，利息幅度減少高達(dá)19.3萬元。這對于有購房意愿的購房者來說，將明顯提高其購房積極性。

　　轉(zhuǎn)移　　股市重挫資產(chǎn)配置方向生變

　　近期A股多個交易日大幅下挫，在央行宣布雙降后，仍然失守3000點。隨著兩市暴跌，A股市值已從6月15日峰值69.57萬億元縮水至40.39萬億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在股市反復(fù)大幅波動下，將有越來越多的投資者轉(zhuǎn)向投資較為保險的不動產(chǎn)。

　　此前中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的2015年第二季度中國家庭資產(chǎn)報告就已指出，在二季度末的A股暴跌過程中，股市資金撤出流向房市的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　報告指出，2014年以來，我國持股家庭的股市預(yù)期指數(shù)持續(xù)上升，并在2015年一季度達(dá)到最大值142（當(dāng)指數(shù)值大于100時看漲股市，小于100則看跌股市）。但二季度末，受股市暴跌對國內(nèi)投資者情緒的消極影響，該指數(shù)下降至111。

　　報告顯示，截至2015年一季度，持股家庭的房價預(yù)期指數(shù)均小于100，表明持股家庭看漲股價的同時對房價持看跌態(tài)度，但到了2015年二季度，持股家庭的房價預(yù)期上升到了111.8，而股市預(yù)期指數(shù)下降至110，持股家庭轉(zhuǎn)而看漲房價，股市與房市之間的蹺蹺板效應(yīng)明顯。

　　中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁表示，隨著股市大跌，持股盈利家庭的占比在2015年第二季度首次出現(xiàn)下滑，部分家庭開始警覺市場風(fēng)險，減持意愿明顯增強(qiáng)。“而在6月15日至7月2日的第二季度調(diào)查中，已經(jīng)有大量的家庭購買了新商品房，而這個時期恰好是股市開始暴跌的時間”。

　　“隨著股市大幅波動，購房資金成本的下降，將有越來越多的家庭投資發(fā)生轉(zhuǎn)向。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對于投資者來講，當(dāng)股市基本面開始回歸理性后，股民將考慮調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的配置。相對于不穩(wěn)定因素較高的股市來說，或加大對房地產(chǎn)等實體投資的配置比例。

　　預(yù)判　　利好頻出樓市成交有望攀高

　　事實上，除貸款利率的進(jìn)一步降低，地方的救市政策也在出臺。日前，山東省發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，從商業(yè)貸款、公積金貸款，營業(yè)稅、所得稅、契稅按條件減免等多方面給予購房優(yōu)惠。

　　對此，張大偉表示，目前中國經(jīng)濟(jì)形勢依然十分嚴(yán)峻，房地產(chǎn)仍是支持中國經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。因此，各項政策多管齊下的目的仍是維持平穩(wěn)上漲。在此背景下，對于開發(fā)商來說也是較大利好。

　　易居研究院研究員朱光也認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)資金情況雖然有所好轉(zhuǎn)，但整體受到金融環(huán)境的影響，融資成本依舊較高，融資渠道不暢，而且商業(yè)銀行普遍對房企開發(fā)貸支持力度較小，房地產(chǎn)企業(yè)更多地還是依靠自籌資金以及銷售回款等作為日常運(yùn)營的主要資金來源。而降息有助于降低融資成本，進(jìn)一步緩解企業(yè)資金壓力。房企可以利用此次降準(zhǔn)降息的短期政策窗口效應(yīng)，加大推盤力度，積極去庫存，從而為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，隨著流動性的增加以及融資成本的降低，將對進(jìn)入8月份略顯疲態(tài)的房地產(chǎn)市場起到刺激作用，“金九銀十”交易量有望再度攀高，全年樓市成交量或創(chuàng)3年來新高。

　　張宏偉也認(rèn)為，短期內(nèi)來看，接下來幾個月樓市成交量勢必會短期反彈，“金九銀十”已無太多懸念。此前國家統(tǒng)計局公布2015年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有29個，上漲的城市有31個，這也是本輪下降以來，首次上漲城市數(shù)量超過下降城市數(shù)量。

　　朱光也表示，各地市場分化將愈發(fā)明顯。隨著此次的降準(zhǔn)降息，樓市回暖將再添新動力，特別是供需結(jié)構(gòu)相對緊張的一線和部分二線城市，預(yù)計年內(nèi)房地產(chǎn)市場還將繼續(xù)升溫，房價上漲也會加快；而大部分二線城市和部分三線城市將加速去庫存的進(jìn)程，房價也將穩(wěn)中有升；大多數(shù)三四線城市則因為庫存去化周期較長，房價走勢也將趨于平穩(wěn)。